임대차 계약 연장시 경매사실을 숨기면 사기죄 성립이 가능한가요?

Question

원룸 임대차 1년 계약을 진행하였습니다.
2025년 2월 ~ 2026년 2월 까지

2025년 5월부터 해당 건물이 경매에 들어갔고
전입신고 및 확정일자를 받지 않아 이 사실에 대한 고지를 받지 못했습니다.

2026년 2월에 이 사실을 알지 못한채로 6개월 연장요청을 전화로 협의하였고 추가적으로 계약서는 작성하지않았습니다. (묵시적 계약 형태)
임대인은 경매 사실을 알리지 않고 계약연장을 진행하였고
현재 계약만료일이 지났음에도 보증금을 반환하지 않고 있습니다.
이 후에 경매사실은 등기부등본을 때서 확인한 결과 경매중인 사실을 알았고,
임대인은 끝까지 이 사실을 숨기고 은행에서 대출 받는데로 준다고 합니다.
임대인의 다른 건물도 확인했을시 경매로 넘어갔고 반환능력이 없을것으로 보입니다.
*지급명령의 경우 이의신청으로 시간만 지체될것으로 보여 바로 민사 고소를 진행하려고합니다.

• 민사와 형사 모두 진행하려고 하는데 사기죄로 진행 할 수 있을까요?

• 현재 실거주지가 아내 명의로 되어있는 것 같고 해당 소재지에 가압류를 걸 수 있나요?

Answer 1

안녕하세요. 우주경 변호사입니다.

만기가 지났는데 보증금도 못 받고, 임대인이 경매 사실까지 숨긴 상황이시군요. 사기죄 성립은 생각만큼 쉽지 않습니다 — 단순히 못 갚는 채무불이행이 아니라, 임대인이 연장 당시 이미 반환 의사·능력이 없음을 알면서 이를 숨겨 질문자님을 속였다는 점(기망)이 입증돼야 처벌됩니다. 다른 건물까지 경매로 넘어간 정황 등 반환능력 상실 자료를 모아 고소하시는 게 좋겠습니다.

가압류는 채무자 본인 재산에만 걸 수 있어, 임대인이 아닌 아내 명의 부동산에는 원칙적으로 불가합니다. 다만 실제로는 임대인 재산인데 명의만 아내로 돌린 것(명의신탁)이 의심되면, 그 입증을 전제로 별도 조치를 검토해 보시면 되겠습니다.

구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있으니 이 점 참고 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

이미 2025. 5. 경매가 진행 중이었던 상황이고, 2026. 2. 에는 단순 갱신상황이며, 그로 인해 추가된 손해가 없다면 이는 사기로 보기는 애매해보입니다. 형사고소의 실익이 없을 가능성이 더 높아 보입니다.

지급명령, 임차권등기를 우선 진행하실 필요가 있습니다.