계약서 없는 가계약금 송부 후 이에 대한 분쟁
안녕하세요
오피스텔 전세를 들어가려고 했습니다.
현재 집 주인이 있고, 그 동생이 전세를 살고 있었습니다.
그 집을 어머니가 매매 하고 제가 전세 대출을 받아서 입주 하려고 했습니다.
부동산 중개사는 그게 된다고 했습니다.
그래서 믿고 가계약금 200만원을 송부 했습니다. (계약서 및 증거 X)
중개인이 제게 문자로 은행 대출 상담사 연락처를 보내줬습니다.
그 후 알아보니 부모 자식간에는 전세 대출을 받아서 전세 계약이 안된다고 합니다.
이는 중개인의 명백한 실수 아닌가요?
그래서 계약을 하지 않는다고 했습니다.
중개인 측은 그 이후 가계약에 대한 중개 보수(수수료)를 양 측에 청구 한다고 합니다.
기존 집주인의 세입자(동생)는 그 사이에 다른 집을 알아보려고 계약을 했다고 합니다.
우리가 가계약을 취소한 것을 빌미로 그 계약에 대한 손해배상청구를 한다고 합니다.
이 경우 우리가 물어줘야할 의무가 있을까요?
1. 본인과 집주인 가계약
2. 가계약 취소
3. 세입자 다른 집 계약서 작성
4. 가계약 취소를 이유로 손해배상청구를 한다고 함
감샇바니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
가계약도 민법상 계약으로 인정될 수 있습니다
다만 구체적 조건, 계약 내용, 의사 합치 등이 있어야 합니다
지금 상황에서는 계약서 없음,문자, 구체적 조건 없음,대출이 핵심 전제 조건인데 불가능했던 것
가계약이 성립되었다고 보기 어렵고, 성립되었더라도 중개사의 중대한 정보 제공 오류(착오 유발)로 인한 해제 사유가 될 수 있습니다
오히려 중개인이 정보 제공 의무 위반으로 책임을 질 수 있고,중개보수 청구는 부당할 가능성이 높습니다
기존 세입자(집주인 동생)는 질문자와 법적으로 아무 관계가 없습니다
질문자와 직접 계약 관계가 없기 때문에,
손해배상청구 요건 자체가 성립되지 않습니다
본인의 계약이 질문자의 가계약을 전제로 진행된 사실이 명백하고 입증 가능해야 합니다
하지만 계약도, 확정도 아닌 상태에서 진행한 타인의 결정은 법적으로 면책되는 경우가 많습니다
기존 세입자가 타 집 계약을 했더라도,
그 책임을 질문자에게 물을 법적 근거는 매우 부족합니다
공인중개사협회 상담센터 ( 02-3487-4200)
국토부 부동산 거래질서 상담센터 (1588-0149)
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1명 평가우선 전세자금 대출 등에 있어서 직계가족인 관계에서는 대출 승인이 되지 않습니다. 그리고 이를 잘못 알고 가계약금을 입금했어도 이는 임대인과 관계에서 문제가 되지 않지만 개업공인중개사에게 책임을 부담시킬 수가 있습니다
1명 평가안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
참.. 이런 중개사들이 전체 중개사의 수준을 떨어뜨리고 욕을 먹이고 있으니 참으로 답답합니다.
정리해 드릴게요.
계약의 주요 조건(임대인·임차인 확정, 임대차 기간, 보증금 등)에 대한 합의가 불분명하거나, 계약이 실현 불가능한 사유가 있으면 가계약 자체가 무효가 될 수 있습니다. 이번 건은 전세대출이 불가한 구조를 중개인이 확인하지 않고 ‘가능하다’고 잘못 안내한 것이 핵심 쟁점입니다. 이는 중개사의 중대한 설명·확인 의무 위반에 해당할 소지가 큽니다.
따라서,
1,2 번 질문 : 중개보수는 성립하지 않습니다. 계약이 성립되지 않았기 때문입니다. 이는 소송으로 가도 마찬가지 입니다. 소송걸겠다고 하면 하라고 한 다음, 더 큰 손해배상 청구를 해도 질문자님이 승소할 것입니다.
3 번 질문 : 집주인 동생 다른 집 계약은 임차인이 법적 책임을 질 근거 없습니다. 행위의 원인이 질문자님이 아닙니다.
4 번 질문 : 이번 경우는 중개사의 잘못된 설명으로 인해 애초에 정상적인 계약 체결이 불가능한 상태였으므로, 가계약금 전액 반환을 요구할 수 있습니다.
부디 , 일부 저급한 중개사 때문에 대한민국 전체 중개사들이 오해받지 않았으면 합니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 공인중개사입니다.
계약서 없이 가계약금만 송부한 경우 법적으로는 가계약도 계약의 효력이 인정될 수 있습니다. 다만, 이번 사례는 중개사가 부모 자식 간 전세대출이 가능하다고 잘 못 안내한 부분이 크기 때문에 계약 불이행의 책임이 임차인에게 전적으로 있다고 보기 어렵습니다.
일반적으로 가계약을 취소하면 일부 위약금 책임이 생길 수 있으나 중개인의 중대한 착오 유발이 확인된다면 위약금이나 손해배상 책임은 제한 될 수 있습니다.
또한 기존세입자가 다른 집을 계약한 것은 질문자와 직접적인 법률관계가 없으므로 그 손해를 배상할 의무는 발생하지 않습니다.
1명 평가안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
조금 난처한 상황이 되셨다고 생각이 되며 최대한 제가 아는 선에서 답변을 드려보겠습니다.
일단 가계약의 경우에는 언제든지 내가 계약금을 포기하고 중지할 수 있는 상태입니다. 즉 상대방에서 이야기하는 손해배상의 경우 기존 세입자가 다른 집 계약을 한 것은 가계약 취소와 별개이며 귀하가 직접 발생시킨 손해로 보기 어렵다는 것이 민법의 해석입니다. 즉 무슨 피해를 보았는지에 대한 정확한 소명이 없다면 단순 가계약 취소로 손해배상 청구는 어렵습니다.
또한 중개수수료 또한 정식 계약 체결 시 발생이 되는 부분이며 이로 인한 계약서도 없었기에 청구를 할 수 없으며 주어야 하는 의무 또한 없습니다. 오히려 지금 상황은 증거가 없다고 하니 드릴 말씀이 없지만 중개사의 부모-자식 간 전세대출 제한 사실을 된다고 한 부분에 대해 계약서가 아니더라도 문자나 통화 내용 등에 녹음이 있다면 오히려 계약금 부분에 대한 일부 책임을 중개사에게 물을 수 있는 사안이라 보여집니다.
위 말씀 드린 내용들 참고하셔서 억울한 부분이 생기시지 않도록 대응을 잘 하시기 바랍니다.1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
현재 가계약금을 지급한 계약은 매매계약으로 보입니다. 즉 질문자님 어머니와 현 주택의 소유자간 매매계약에서 부수적인 계약으로 자녀분의 전세대출이 불가한 상황으로 보입니다.
원칙적으로 보면 목적물과 당사자간 구체적인 합의가 이루어진 상태에서 가계약금이 지급되었다면 계약이 성사되었다고 볼수 있고 그에 따라 중개보수 청구권도 성립이 된다고 볼수 있습니다. 문제는 해당 중개에서 중개과실이 인정될수 있느냐가 아닐까 싶은데, 부모자식간 전세대출은 기본적으로 되지 않는다는게 일반적이고, 현재 수도권에서는 6.27대출규제로 인해 부모자식간이 아니라도 매매계약과 동시에 전세계약이 체결될 경우 조건부 전세대출이 불가한 상황임에도 이를 모르게 중개를 하였다면 중개사의 중개과정에서의 미흡한 점이 문제가 될 여지는 있어보입니다. 다만, 이게 법적으로 어떠한 판단이 될지에 대해서는 확실한 답변이 어려워 보이며, 법원에 판단에 따라 달라지지 않을까 생각은 됩니다. 그리고 이부분은 손해배상을 청구할 중개사도 확실하게 장담을 하기 어려운 부분이기에 일단 지급을 거절하고 중개사 행동에 따라 대처를 하시는게 맞을듯 보이긴 합니다 .
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
가계약은 법적으로 정식 계약과 동일한 효력을 가지는 경우가 있습니다. 가계약금 입금 후 당사자 간에 계약 내용의 구체적 합의가 있었고 중개인이 대출 상담원 연락처 제공 등 적극적으로 거래를 진행한 정황이 있다면 가계약금은 계약금으로 간주될 가능성이 높습니다.
중개인이 부모 자식 전세 대출 불가 사실을 제대로 확인하거나 안내하지 않은 것이 사실이라면 중개인의 과실로 계약 취소를 주장할 수 있습니다. 이에 대한 증거가 있으면 분쟁 시 유리할 수 있습니다.
가계약이 정식 계약에 준하는 법적 효력이 있으면 일방적인 취소 시 계약금 외 추가 차액 변제 및 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.
기존 세입자가 다른 집 계약으로 발생한 손해배상 청구는 원칙적으로 매수자와 무관합니다. 집주인과 세입자 간 계약 문제로 보이며 매수자에게 책임을 물기 어렵습니다.
감사합니다.