1가구2주택시 재산세,보유세,양도소득세

Question

형제A.B함께 B소유아파트에서 함께 거주중

(A는 무주택세대주인 상태/A.B는 모두30세이상.직장인)

B소유 아파트가 재건축으로 올해3~5월에 이주기간이라 이주해야하는상황

*A명의로 같은 지역(비조정지역)에 아파트를 구매해서 함께 거주예정임

[2월말취득예정/ 공시지가 3억2천정도]

*B는 아파트1채와 시골에 주말농장처럼쓰는 농지보유

[아파트- 공시지가 3억9천정도/시골농지 공시지가 3천정도]

이런경우

1.재산세는 각각의 집에 대해 부여되니 A가 주택취득후 함께거주 여부와 상관없이 동일한가요?

2.보유세.종부세 대상이되나요?

대상이 된다면 각각 아닌 가구당 맞나요?

3. B아파트가 완공되면 다시 이주예정인데

세대분리후 A아파트 매도시에도 양도소득세가 부과되나요?(재건축 예상기간은 약48개월)

4.그리고 취득세는 주택기준이니 농지는 상관없지요?

그외에 합가시 문제되는 세금이 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.

질문하신 상황은 형제간 '합가(동일세대)'로 인한 1세대 다주택 판정 여부가 핵심입니다. 2026년 현재 세법 기준으로 답변드리겠습니다.

1. 재산세

• 답변: 네, 동일합니다.

• 이유: 재산세는 '세대' 단위가 아니라 '인별/물건별'로 부과됩니다. A와 B가 합가하여 한 집에 살아도 각각 소유한 주택에 대해 개별적으로 고지서가 나옵니다. 합가 여부는 재산세 금액에 영향을 주지 않습니다.

2. 보유세 (종합부동산세)

• 대상 여부: 현재 공시지가 수준으로는 대상자가 아닐 가능성이 매우 높습니다.

• 기준: 종부세는 인별로 부과되며, 1주택자 공제액은 12억 원, 다주택자(세대 합산 무관, 본인 명의 기준) 공제액은 9억 원입니다.

  • A: 공시지가 3.2억 (9억 미만이므로 비과세)

  • B: 아파트 3.9억 + 농지(주택 아님) = 3.9억 (9억 미만이므로 비과세)

• 가구당 vs 인별: 종부세는 가구 합산이 아닌 개인별로 계산합니다.

3. 양도소득세 (가장 중요한 부분)

• 답변: 합가 상태에서 매도하면 양도세가 부과(비과세 불가)될 위험이 큽니다.

• 이유: 양도세는 '세대' 단위로 주택 수를 계산합니다. 형제인 A와 B가 한 주소지에 살면 '동일세대'로 보아 1세대 2주택이 됩니다.

• 해결책: B의 아파트 완공 후 이주할 때, A가 아파트를 팔기 전에 반드시 주민등록상 세대분리를 먼저 해야 합니다. 분리 후 A가 '1세대 1주택' 상태에서 매도해야 비과세(12억 이하) 혜택을 받을 수 있습니다. (비조정지역이므로 2년 보유 요건 확인 필수)

4. 취득세 및 농지 관련

• 취득세: 농지는 주택 수에 포함되지 않습니다. A가 생애 첫 주택 취득이라면 생애최초 취득세 감면(200만 원 한도) 혜택을 꼭 챙기세요.

• 농지 주의사항: 농지는 주택은 아니지만, 나중에 B가 '1세대 1주택 비과세'를 받을 때 농지 위에 지어진 건물이 '주택'으로 간주될 소지가 있는지(농막 등)만 체크하시면 됩니다.

💡 합가 시 추가 주의사항

• 청약 자격: A가 무주택 세대주로서 청약을 기다리고 있다면, 유주택자인 B와 합가하는 순간 '유주택 세대원'이 되어 청약 가점 및 자격에서 매우 불리해집니다.

• 건강보험료: 직장인이라면 큰 상관없으나, 만약 한 분이 피부양자라면 지역가입자 전환 여부를 확인해야 합니다.

• 세대분리 시점: 나중에 A 아파트를 팔기 최소 2~3개월 전에는 세대를 분리하고 실제 거주지도 옮기는 것이 안전합니다.

요약하자면, 보유세(재산세·종부세)는 큰 걱정 없으나, 나중에 아파트를 팔 때 '비과세'를 받으려면 매도 전 세대분리가 필수입니다.

혹시 A님이 이번 주택 취득 시 디딤돌 대출 같은 정부 지원 대출을 받으실 계획인가요? 이 경우 세대 구성 요건이 더 까다로울 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,각 주택별로 재산세 부과, A가 취득 후 별도 재산세 부담입니다

,보유세/종부세는 명의별, A와 B 각각 산출, 합가 자체가 과세 기준에 큰 영향 없습니다

,1가구 1주택 장기보유특례를 적용하려면 세대주 요건 + 2년 이상 보유가 필요합니다

현재 2주택 상황이 될 수 있으므로, 세대분리가 필요하고 B아파트 재건축 후 재이주까지 48개월 이면 장기보유특례 적용 가능성이 있습니다

세대분리 후 A 명의 주택 단독 보유시에는 양도소득세 비과세 가능합니다

,취득세는 주택 기준이므로, 농지는 별도 농지 취득세율 적용합니더 (보통 저율)

현재 A가 취득할 아파트에 대해서는 주택 취득세 부과, 농지는 관계 없습니다

,일반적으로 합가 자체로 세금 문제는 발생하지 않습니다

다만, 종부세·재산세·양도세 등 주택 소유 기준에 따라 합산 여부가 달라질 수 있습니다

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 재산세는 각 주택별 독립과세입니다.

2. 종부세 대상 아닙니다.

3. 비조정 + 보유 2년 이상이면 기본 세율 적용됩니다. 중과 대상 아닙니다.

4. 맞습니다. 농지 제외~

감사합니다.