전세사기 수법은 어떻게 이뤄지고 어떻게 막을수있을까요?
매수인이 전세사기인지 알아챌수있는 방법은 없을까요?
전세사기가 어떻게 이루어지는거에요? 한명이 계약을 여러명한테 하는건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
예전에는 임대인이 부동산에다 맡기고 대리계약을 하게 했는데 임대인은 월세로 계약을 했는데 부동산에서 이중계약으로 전세로 계약해서 본인이 보증금을 받고 도망간 경우가 많았습니다
지금의 전세사기가 많은건 임대인이 높은전세가격으로 여러채를 가지고 있으면서 보증금을 만기에 못빼줘서 도미노처럼 쓰러진 경우가 많아 경매까지 넘어간 경우가 많은거 같습니다
그래서 요즘에는 그집 공시지가에 126%을 곱해서 나온 금액이 전세가여야 전세보증보험에 가입이 됩니다
그런부분을 꼭 확인하고 전세계약을 하셔야 합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최근 전세사기가 많이 발생한 것은 주택가격 상승시기를 맞아 차익 실현이 쉬웠고, 직업을 구하기 위한 수도권 집중화 현상으로 비교적 저렴한 빌라에 대한 수요가 많았는데, 빌라의 실거래 가격을 알기가 힘든 점을 이용해서 가격을 부풀리기가 쉬웠던 점 등 몇가지 요소가 복합적으로 어우러져 전세사기로 이어진 것입니다.
전세사기는 몇가지로 분류해 볼 수 있는데 전입신고 허점을 이용하는 경우, 갭투자를 이용하는 경우, 신탁을 이용하는 경우, 집주인의 계약 이행의식 결여의 경우 등이 있습니다. 이는 처음부터 나쁜 마음을 먹고 타인의 돈을 편취하려는 경우도 있으나 처음부터 악의를 가지지는 않았으나 경제 상황의 변화로 어쩔 수 없이 발생하는 경우 등 다양한 경우가 있습니다.
전입신고의 허점 이용은 같은 날 전입신고와 근저당 또는 매도가 일어나면 전입신고에 의한 대항력이 하루 뒤에 형성되는 것을 이용하는 것으로, 고의로 악용하는 경우 피해를 당할 수 있고, 갭투자를 이용한 경우는 주로 전세가와 집값 차이가 거의 없는 주택, 특히 실 거래가를 알기 힘든 빌라의 집값을 부풀려 전세금을 받아 유용하고 경매로 넘어가면 보증금 반환을 안해주는 것입니다. 신탁을 이용한 방법은 부동산 소유권을 신탁회사에 주고 대출을 받는 방법이 있는데 신탁이 되면 집주인은 전월세 계약을 해도 권한이 없는 사람이므로 문제가 생겨도 임차인이 보호를 받지 못하는 점을 이용하는 것입니다. 그리고 처음부터 사기라고 할 수는 없지만 흔한 사례로 집주인의 경제상황 악화로 세금을 내지 못하거나 전세가 하락에 후속 임차인 수급 불가 문제로 경매나 공매로 넘어가 보증금 제대로 받지 못하는 피해를 주는 경우도 있습니다.
전세사기가 피하려면 가능한 빌라보다는 아파트를 알아보시는 것이 좋습니다.
등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다.
선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다.
임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보고, 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.
대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 합니다. 전세 보증 보험 가입이 필요한데 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
전형적인 전세사기의 수법은 선순위 대출이 있는데도 시세를 뻥 티기거나, 임대인이 돈이 많아서 걱정하지 않아도 된다는 등의 말로 안심을 시키고 전세계약을 맺게 하는 방식 입니다.
나중에 임대인의 경제상 문제가 발생이 되어서 그 집이 경매로 넘어가게 되었을 경우 전세보증금 반환에 문제가 발생 하는 경우 입니다. 그러니 반드시 전세계약전에 그 집에 선순위 대출이 있는지 무조건 확인을 하시고, 대출이 있는 집은 피하시는게 좋습니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
매수인이 전세사기인지 알아챌수있는 방법은 없을까요?
==> 임차인의 입장에서 확인이 매우 곤란합니다.
전세사기가 어떻게 이루어지는거에요? 한명이 계약을 여러명한테 하는건가요?
==> 건축주가 경제적인 능력이 없는 분에게 명의를 넘겨 부실채권을 떠않게 만드는 구조입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
실제 한명이 이중계약을 하는 식의 전세사기도 있을수 있지만 현실적으로 이러한 사기는 비중자체가 크지 않습니다. 보통 전세사기는 임차인 보증금 미반환사고까지도 포함하여 부르는데, 원칙상 단순 임차인 보증금미반환 사고가 사기라고는 보기 어렵습니다. 쉽게 만기시에 임대인 경제적 사정등에 따라 보증금을 미반환하는 경우는 사기라기 보다는 보증금반환 의무불이행이라는 계약상 의무위반으로 보는게 맞고, 진정한 사기로 볼수 있는 경우는 계약을 체결한후 보증금을 받고 주택명의를 경제적능력이 없는 제3자등에게 넘긴후 보증금만 들고 도망가는것처럼 목적성을 뜬 범죄행위나 질문처럼 이중계약등을 통해 보증금을 들고 도망가는 경우등이 사기로써 범죄행위로 볼수 있습니다 . 현재 이슈화되는 전세사기의 대부분은 전자에서 말한 무자본 갭투자등을 통해 주택을 매수한뒤 만기시 임차인 보증금 반환을 하지 못하는 상태가 대부분이고, 이러한 문제가 많이 발생한 이유는 부동산 가격하락의 영향으로 전세가율이 높았던 빌라등이 깡통전세, 역전세가 발생되었기 때문입니다. 그렇기에 이미 시장내에서 공공연히게 이루어지던 투자방식이 부동산 시장 경기와 맞물려 위와같은 전세피해로 연결된 경우라고 볼수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전세 사기 유형에는 여러 유형이 있습니다.
가짜 계약서 작성
이중 계약
불법 전대
위조된 소유권 증명
사기성 중개인
위와 같은 전세사기를 예방하는 방법은
소유권 확인
중개사 자격 확인
계약서 검토
전세보증보험 가입
임대인 정보 검증
이전 계약 확인
위와 같이 확인하시면 전세사기를 예방 할 수 있을 것 같습니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
전세사기의 유형은 점차 진화하고 있는것같습니다
몇가지 유형은 캡투자로 부동산 가격이 하락시 보증금이 실시세 보다 많을 경우 반환받지 못한 사례와 한 소유주가 2명이상 계약으로 보증금을 각출하고 경매로 보증금을 찾을 수 없는 경우 그리고 신탁회사에 위탁한 건물에 전세계약을 할 때는 반드시 동의서를 받아야하는데 이를 소홀히 하여 계약무효로 전세금을 받지 못하는 경우외 마지막으로 불법건축믈에 전세계약으로 건물헤체시 보호받지 못하는사례등 다양합니다
따라서 전세 계약시 등기부등본을 세밀하게 검토하시고 최우선변제를 위한 확정일자 전입신고 입주를 해야 하는등 제규정을 이행하는데 노력해야 하며 안전장치로 보증보험에 가입하여 최소한의 예방책을 마련해야 하겠습니다
감사합니다
안녕하세요. 박형국 감정평가사입니다.
전세사기는 보통 일반인들이 시세를 파악하기 힘든 신축 빌라 같은 주거용 건물에 시세를 초과하여 전세를 놓고 만기시 전세금을 돌려주지 않는 방식으로 해온것으로 알려져 있습니다. 이 외에도 이중계약 및 계약후 전입전 대출진행 등이 있습니다