전세 재계약 시 보증금 증액분 일부 선지급 특약 검토

Question

전세 재계약을 앞두고 있습니다.

기존 보증금은 약 2억 9천만 원이고, 재계약 후 보증금은 5억 원으로 합의했습니다.

증액분은 약 2억 1천만 원이며, 임대인은 계약서 작성일에 증액분의 약 10%를 먼저 지급해 달라고 요청한 상황입니다.

재계약시 아래와 같은 방식으로 특약사항을 작성해도 되는지, 임차인에게 불리한 부분은 없는지, 반드시 추가하거나 수정해야 할 내용이 있는지 궁금합니다.

• 현 시설물 상태에서의 임대차 재계약이며 시설물파손시는 원상복귀하기로 한다.

• 계약일 현재 등기사항증명서상 권리에 제한물권 설정은 없으며. 잔금일 이후에도 현 상태를 유지키로 한다.

• 상기 보증금 금 50,000원은 기존 보증금 금 29,000만원에서 금 21,000만원을 인상한 금액으로, 금 2,100만원은 금일 지급하기로 하고, 잔금 금 18,900만원은 잔금일까지 '임대인 명의 계좌번호'로 송금한다.

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

의뢰인께서 제안하신 특약은 보증금 증액분에 대한 선지급을 명시하고 있어 합리적이나, 임차인 보호를 위해 보완이 필요합니다.

먼저 선지급금 2,100만 원에 대해 '계약금' 성격임을 명시하고, 임대인 귀책으로 계약이 파기될 경우 해당 금액의 배액을 배상한다는 조항을 추가할 것을 권장합니다.

또한, 잔금 지급일 다음 날까지 임대인이 새로운 담보권을 설정하지 않는다는 내용을 확약받아야 합니다. 등기부상 권리 변동이 없는지 잔금 당일에도 반드시 재확인하시기 바랍니다.

현 시설물 상태 유지 조항은 추후 분쟁 예방을 위해 계약 체결 시점의 내부 상태를 사진이나 동영상으로 꼼꼼히 촬영하여 보관해 두시는 것이 좋습니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.