임차권 등기 신청을 위해 필요한 것들이 무엇인가요?

Question

중기청 으로 전세사는 중이고2년전에 만기로 나가려고 이사갈집 예약도 했으나 임대인이 돈이 없다고 하여 대출 연장과 전세 계약연장을 하게 되었습니다다시 만기가 다가와서 이번에는 정말 나가려고 말씀드렸으나 또 돈이 없고 세입자가 들어와야 줄수 있다는 이야기 밖에 안하십니다.부동산에는 방 올려달라고 이야기는 했으나 만기일까지 보증금을 못받을것 같아서임차권 등기를 신청하고 싶은데 궁금한게 있습니다1. 임차권 등기 신청을 위해 어떤 조건이나 필요한것들이 있을까요?2. 임차권 등기 신청을 완료 했지만 보증금 받기 전까지 은행돈은 미상환 인데연체이자를 제가 내면서 집주인이 보증금 줄때까지 버텨야 하는건가요?3. 임차권 등기신청 하고 나서 다른집 전입신고 해도 보증금 돌려받는것에 문제 없을까요?4. 그리고 임차권 등기신청 후의 관리비나 공과금은 어떻게 해야하는건가요?그리고 조심해서 나쁠거 없는 팁도 알고 싶습니다...감사합니다.

최병옥 · Accepted Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 가장 중요한 것은 사전에 내용증명등으로 보증금 미 반환 시 임차권등기명령 내린다고 사전에 고지를 하시고, 또한 보증금반환소송 및 지연이자 배상 소송까지 진행을 하신다고 내용에 적으시고 먼저 보내시면 됩니다.그리고 실제 그래도 보증금반환이 되지 않을 경우 법원에 임차권등기명령 신청을 하시면 1~2주내에 등기부등본에 등기 올라가게 됩니다. 그리고 이사를 가셔도 우선변제권과 대항력은 유지가 되고 퇴거 하시는 날 관리비 정산을 하게 되면 향후 관리비 및 공과금은 더이상 내지 않으셔도 됩니다.먼저 내용증명 보내시고 보증금 회수 안 될 시 진행하시면 되고, 통상 내용증명 보내면 임대인이 좀 더 적극적으로 움직이기는 합니다.감사합니다.

유창효 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 임차권 등기 신청을 위해 어떤 조건이나 필요한것들이 있을까요?-> 임차권 등기는 우선 계약만료가 되고 보증금 반환이 되지 않은 이후에 신청이 가능합니다.신청시 필요서류는 임차권 등기신청서, 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 등기부등본, 계약종료증빙서류(해지통지서 또는 문자내역, 내용증명등) 입니다.2. 임차권 등기 신청을 완료 했지만 보증금 받기 전까지 은행돈은 미상환 인데연체이자를 제가 내면서 집주인이 보증금 줄때까지 버텨야 하는건가요?-> 네, 보통 은행의 경우 미반환에 따른 단기연장을 하셔야 하고 그에 따른 이자비용은 임대인과 협의를 하여 받으시거나 임대인이 거절하는 경우 별도 손해배상등을 통해 받으셔야 합니다. 단, 등기이후 퇴거하신 시점부터는 미반환된 보증금에 대한 법적지연이자에 대한 청구는 가능합니다. 3. 임차권 등기신청 하고 나서 다른집 전입신고 해도 보증금 돌려받는것에 문제 없을까요?-> 임차권 등기를 신청하는 것만으로 전출을 하시면 안되고 등기부상 임차권 등기가 완료된 이후에 퇴거를 하시고 다른 주택에 전입신고를 하셔야 대항력이 유지됩니다.4. 그리고 임차권 등기신청 후의 관리비나 공과금은 어떻게 해야하는건가요?-> 임차권 등기신청만으로 부담하는 기준이 달라지는 것은 아니며, 본인이 임차권 등기완료후 퇴거를 하신 시점부터는 관리비는 공과금 부담은 하지 않아도 되나, 실제 거주를 계속하시면 원칙적 부담은 본인이 하셔야 합니다.

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.임차권 등기 명령 신청에 필요한 서류임차권 등기명령 신청서임대차계약서 사본주민등록등본건물등기부등본임차보증금 미반환 사실 증명 자료신청 수수료 및 인지대보증금 미반환 + 전세대출 연장 이자 비용은 임차인이 부담해야 합니다.중기청 전세대출은 보증금 반환 전까지는 세입자 명의의 채무입니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 세입자가 이자를 내면서 버텨야 합니다. 하지만 나중에 보증금 소송 시 집주인에게 이자까지 청구 가능합니다.임차원 등기 후 다른 집으로 전입해도 문제없습니다.임차권 등기 후 관리비, 공과금은 이사 날짜까지는 세입자, 그 이후는 집주인 또는 새 임차인 부담입니다.감사합니다.

김희영 · Answer

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차권등기명령 신청은 계약이 종료되었는데도 보증금을 받지 못했을 때 신청할 수 있습니다. 먼저 계약갱신 거절을 했다는 증빙자료가 필요하니 문자나 내용증명으로 계약종료 2개월전까지 임대인에게 계약갱신을 하지않고 종료한다는 내용을 통보하여 관련 근거를 남기셔야 합니다. 임차권등기명령으로 임차권이 등기되고 나면 대항력(거주 + 주민등록)과 확정일지 등을 유지한 상태로 이사를 갈수 있고 다른 세입자를 들일 수 없게 하여 임대인을 압박할 수 있기에 하는 것인데 반드시 퇴거를 하기전에 하셔야 합니다. 또한 임차권등기명령으로 임차권이 등기되면 보증금에 대한 연 12% 지연이자 청구가 가능합니다. 임차권 등기가 된 후 임차인에게 전세보증금을 돌려주는 경우가 많은데, 이때 통상적으로 임차인은 보증금을 받고 임차권 해지에 필요한 해지증서, 위임장 등을 임대인에게 내어 주며 관련비용 도 함께 정산 받습니다. 하지만 거주하시는 동안 발생한 관리비나 공과금은 납부하셔야 합니다.

유현심 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,전세계약이 만료되었거나, 갱신을 거절했는데 보증금을 반환받지 못한 상태일 것임차주택에 거주 중이거나, 거주하고 있다가 퇴거 예정일 것,준비 서류1. 임대차계약서2. 전입세대 열람내역 (주민센터에서 발급)3. 확정일자 받은 임대차계약서 사본4. 거주 사실 증명 자료 (등본, 공과금 납부 내역 등)5. 임차권등기명령 신청서 (법원 양식)6. 부동산 등기부등본7. 보증금 미반환 사실을 증명할 자료 (통장 거래내역 등)신청은 임차주택 소재지 관할 지방법원 등기과에 제출합니다,대출 명의가 세입자(중기청 전세대출 등)인 경우당연히 본인이 연체이자를 부담해야 합니다(임대인의 보증금 반환 지연이 원인이지만, 법적으로 분리된 문제입니다.)그래서 만기 이후에는 대출 연장하지 말고 상환 처리 후 보증금 반환 소송 등 강경 대응도 검토해야 합니다,가능합니다임차권 등기 이후 퇴거하고 새로운 집에 전입신고를 해도 기존 집에 대한 보증금 반환청구권과 우선변제권은 유지됩니다단, 임차권등기 신청은 퇴거 전에 해야 보호됩니다.,임차권등기 이후 실제 거주를 하지 않으면,이후 발생하는 공과금, 관리비 등은 임대인의 부담입니다.단, 실제로 퇴거하지 않고 머물고 있다면 세입자가 부담해야 합니다따라서 임차권 등기 이후엔 가능한 한 실제 퇴거 후 전입신고도 해야 부담이 없어집니다,퇴거 전 신청, 보증보험 여부 확인, 녹취/기록 확보, 필요시 소송 진행하시면 됩니다