버팀목 또는 중기청 대출시 근저당 관련 아시는 분?
제가 지금 살고 있는 집이 총 3층인데
1층은 노인복지센터
2층은 원룸(4세대)
3층은 주인집
그런데 이 집 주소로 등기부등본을 뗐을때 채권최고금액이 18억이 나와요
중기청이나 버팀목 근저당 검색해봤을 때 근저당 말소조건을 특약에 넣어야 대출이 가능하다?(정확하지 않음) 이런 식으로 봤었는데
해당 집은 전세 4000만원에 내놓는 경우란 말이죠..
그 일단 저는 LH 전세임대대출을 통해서 입주를 해 있는 상황이고요(근저당 18억 있을 시기에 LH 승인 나서 입주함)
지역은 광주광역시에요
부동산에 문의를 해봤을 때 LH에서 대출이 나왔기에 버팀목이나 중기청도 가능할거라 하던데 0.1% 안될수도 있다 이런식으로 답변을 주더라구요
이 집에 들어올 세입자분이 근저당 때문에 대출이 안나올수도 있을 것 같다 하면서 살짝 머뭇거리시는데..
이 집이 팔려야 제가 다른 곳으로 이사를 갈 수 있단 말이죠....
혹시 중기청이나 버팀목 대출이 될지 이 부분에 대해서 잘 아시는 분 있을까요? 지혜 부탁드립니다!
상가 겸용주택에 선순위 근저당이 있는 경우 버팀목 또는 중기청 대출이 되지 않습니다 이러한 경우 대략적으로 평가하는 방법으로 아래를 참고하시기 바랍니다.
"해당 주택 공시가격 * 126% > 모든 보증금, 선순위 근저당 합계액"보다 크면 안전한 주택이고 버팀목 대출이 가능하지만 그렇지 않는 경우에는 불가합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
중기청대출이나 버팀목대출이 될지 안될지는 은행에 심사를 넣어 봐야 알수 있습니다
어떤분이 그집이 맘에 들어서 계약을 하게 된다면 특약에 대출이 안될때는 보증금을 돌려주는 조건으로 계약을 해서 심사를 받아야 합니다
그집에 하자가 없고 대출한도가 있어야 대출이 됩니다
부동산과 협의하시기 바랍니다
이렇게 봐서는 될지 안될지 알 수 없습니다.
다가구는 계산하는 방법이 복잡합니다.
시세(공시가격의 126%)도 알아야 하고, 다른 세입자의 선순위 채권도 알아야 합니다.
LH의 경우는 버팀목에서 요구하는 보증보험 조건보다 러프한 조건이고 2년전이라 가능했을겁니다.
집 주소와 위 정보들을 확인하신뒤에 HUG 고객센터등에 연락하셔서 여쭤보시면 잘 알려주실 겁니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
말씀해주신 상황을 정리해서 보면, 근저당 설정이 18억 원인 다가구 건물에 대해, 차기 세입자가 버팀목 또는 중기청(청년전세자금대출)을 받을 수 있을지가 핵심입니다. 중요한 포인트 몇 가지를 짚어드릴게요.
1. 근저당과 보증기관의 심사 기준
버팀목이나 중기청 전세자금 대출은 보증기관(예: HUG, SGI서울보증)의 전세금 반환 보증을 전제로 합니다.
이때 보증기관은 다음 조건들을 검토합니다.선순위 근저당 + 보증금 < 담보가치(통상 실거래가 또는 감정가)
선순위 권리가 보증금보다 확실히 작을 것
채권최고액 기준이 아닌 실제 채무잔액 확인 가능할 것
근저당 말소 특약이 없으면, 보증기관이 보증을 거부할 수 있음
채권최고액이 18억이라면 실제 채무가 13~14억 정도라도, 보증기관은 최고액 기준으로 리스크 평가합니다.
2. LH는 대출이 되고, 버팀목/중기청은 안될 수도 있는 이유
보증서 발급 거절 사유가 될 수 있습니다.LH 전세임대는 국토부와 LH가 직접 임차권자로 들어가며 신용을 담보로 하기 때문에 일반 보증기관보다 심사 기준이 유연한 편입니다. 반면, 버팀목/중기청 대출은 개인 명의로 은행 + 보증기관 심사를 받기 때문에 선순위 근저당이 많을 경우 거절될 가능성이 높습니다.
3. 대출 가능 여부를 미리 확인하려면 차기 세입자가 직접 보증기관 심사를 받기 전, 대략적인 가능성을 알아보려면 아래와 같은 방법이 있습니다.건물의 실제 채무잔액 확인채권최고액(18억)만으로는 판단 불가
집주인 측에서 금융기관 발급 채무잔액 확인서를 받아오면 이걸 바탕으로 대략적인 위험성 판단 가능
보증기관 사전 심사 신청은행(버팀목: 주택금융공사 / 중기청: SGI서울보증) 또는 보증기관(전화)에 주소, 임대료 조건, 근저당 상황을 말하고 보증서 발급 가능 여부를 사전 문의해볼 수 있습니다.
특약으로 근저당 말소 조건을 계약서에 명시임대인은 입주 전까지 본건물의 근저당권을 말소하며, 미이행 시 계약 해제 가능하다 , → 특약을 넣으면 보증 승인 가능성 올라가나, 말소 이행은 임대인의 부담이므로 협의가 필요합니다. 참고하세요!!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
부동산에서 버팀목 대출이나 중기청 대출은 직접 서류를 내기 전까지는 100% 대출이 나온다고 할 수 없기에 0.1% 안될 수도 있다고 말씀하신 듯 합니다.
개인적인 생각으로 LH에서 대출이 나왔다면 중기청, 버팀목도 대출이 나올 가능성이 큽니다.
감사합니다.