경제
기발한돌고래220
다주택 건물 소유 시 부동산 관리와 세금이 궁금합니다
다주택 건물주가 되면 보유세와 임대소득세, 양도세 등 세금 문제는 어떻게 관리해야 하는지 궁금합니다. 여러 채의 부동산을 효율적으로 관리하는 방법과 꼭 알아둬야 할 절세 및 신고事项이 있다면 경험자분들의 조언 부탁드립니다.
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 현 정부의 경우 다주택자에 대한 규제가 강하다 볼 수 있습니다.
즉 주택의 경우 거주로 실거주 1주택로만 충분하고 다주택자일 경우 세금 적인 부분에서 중과세율을 적용을 해서
규제를 하고 있습니다. 즉 다주택자일 경우 상황에 따라 중과대상이 될 수 있기 때문에 공동명의 및 증여 등을 통한 명의 분산으로 누진이나 중과세율부분을 분산을 시킬 필요는 있다 사료됩니다. 여러 케이스를 비교를 해서 가장 절세적인 부분을 찾는 것이 좋고 인근 세무사님과 함께 논의를 해보시는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
다주택자가 되면 재산세, 임대소득세, 양도소득세를 모두 고려해야 하고 세금 뿐 아니라 대출, 공실, 수리, 임대차 계약까지 체계적으로 관리해야 장기적으로 안정적인 자산 운영이 가능합니다.
만약 목표가 월세를 받는 건물주라면 여러 채의 아파트를 보유하는 것과 다가구, 상가주택 같은 한 채의 수익형 건물을 보유하는 것은 세금과 관리 방식이 꽤 다릅니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
종부세, 임대소득세 누진 과세를 피하기 위해서 명의를 공동명의나 법인으로 활용하고 양도시 차익과 비과세 요건을 고려해서 매도 순서를 사전에 계획하셔야 합니다. 시설 수리비 등 제반 비용의 세금계산서나 현금영수증을 철정하게 챙겨서 양도세와 소득세를 절감하고 주택임대사업자 등록의 실익을 지속적으로 점검해야 합니다. 마지막으로 다수 주택의 임대료 체납과 공실, 하자보수 이력을 효율적으로 다루기 위해서 전문 임대관리 업체에 위탁하거나 관리앱을 도입하는 것도 좋습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
다주택자가 여러 채를 효율적으로 관리하기 위해서는 주택별 계약서와 등기부등본을 별도로 보관해서 관리를 해야 하고 대출 현황과 만기일을 달력 등에 표시해 두고 기일을 확인해야 합니다. 그리고 임대차 계약 종료일 등도 기록해 두어야 하구요. 재산세납부일과 종합소득세 신고 기간도 같이 관리를 해두면 좋습니다. 주택이 늘어날수록 더 철저하게 관리를 해야 합니다. 절세를 하기 위해서는 법이 허용하는 공제와 제도를 활용해야 하는데요.. 장기보유에 따른 공제 요건을 확인 한다던디 필요경비를 빠짐없이 증빙을 한다던지 등등.. 그리고 매도가 필요한 경우에는 한 해에 집중되지 않도록 시기를 분산해서 매도를 하는게 좋습니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
다주택 건물주의 핵심이라면 주택별로 현금흐름과 세금을 따로 기록하시고 양도 시점과 주택 수를 미리 관리하시는 것입니다 또한 상황에 따른 세무 대처 사항이 다르기 대문에 사전 세무사의 도움을 받으시는 것이 필요합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
다주택을 보유하고 계시군요. 세금으로 인해 여러 번잡함이 있겠지만, 이런 것들을 차치하고 서라도 우선 축하드리며, 그동안의 노고에 많은 응원을 보냅니다. 일반적인 주거용 부동산(다세대 주택이나 아파트 등)을 여러 채 보유하고 계신다는 가정하에, 다주택자가 반드시 알아야 할 세금 구조와 관리의 기본 방향을 짚어드리겠습니다.
먼저 건물을 보유하는 동안 매년 부담해야 하는 보유세, 즉 재산세와 종합부동산세(종부세) 관리가 매우 중요합니다. 재산세는 개별 주택마다 부과되지만, 종부세는 소유하신 모든 주택의 공시가격을 합산하여 일정 기준 금액을 초과할 경우 누진세율이 적용되기 때문에 다주택자에게는 가장 큰 부담으로 다가올 수 있습니다. 따라서 매년 발표되는 주택 공시가격을 꼼꼼히 확인하셔야 하며, 명의를 가족과 분산하여 인별 합산 금액을 낮추거나 주택임대사업자 등록을 통해 요건 충족 시 합산 배제 혜택을 받을 수 있는지 세무사와 미리 검토해 보시는 것이 절세의 핵심입니다.
다음으로는 종소세 관련 내용입니다. 임대 수익이 발생하는 만큼 매년 5월 종합소득세 신고 기간에 임대소득세도 납부하셔야 합니다. 월세 수익은 물론이고, 다주택자의 경우 전세 보증금의 합계액이 일정 기준을 넘으면 이를 이자로 환산한 '간주임대료'까지 수익으로 계산되어 세금이 부과됩니다. 이때 세금을 줄이기 위해서는 건물을 수리하거나 유지하는 데 들어간 도배, 장판, 보일러 교체 비용 등의 필요경비 영수증을 평소에 철저하게 모아두는 습관이 필요합니다. 지출 증빙이 꼼꼼할수록 공제받을 수 있는 금액이 커져 실제 납부할 세금을 크게 줄일 수 있기 때문입니다.
이번에는 양도소득세 관련 내용입니다. 다주택자는 양도세 중과세율이 적용될 수 있어, 매도하는 순서와 시기에 따라 내야 할 세금이 크게 차이 날 수 있습니다. 일반적으로는 양도 차익이 가장 적은 주택을 먼저 매도하고, 가장 차익이 큰 주택을 마지막에 남아 1세대 1주택 비과세 요건을 맞추어 파는 전략을 취합니다. 세법은 정부 정책에 따라 수시로 변동되므로, 매도를 결심하셨다면 거래 전에 반드시 최신 세법을 반영하여 전문가의 상담을 받으셔야 합니다.
마지막으로는 부동산 자체의 효율적 관리에 대해 말씀드리고 싶습니다. 여러 세대의 세입자를 관리하다 보면 누수나 보일러 고장 같은 시설물 수리 요청부터 계약 갱신 문제까지 다양한 상황이 발생합니다. 경험이 많은 건물주들은 이를 혼자서 모두 해결하려 하기보다는, 믿을 만한 인근 공인중개사와 단골 설비 업체를 섭외하여 비상 연락망을 구축해 둡니다. 만약 관리해야 할 호실이 너무 많거나 본업이 바쁘시다면, 일정 수수료를 지급하더라도 전문 주택임대관리업체에 위탁하는 것이 공실 리스크를 줄이고 건물 가치를 장기적으로 유지하는 현명한 방법이 될 수 있습니다.
아무래도 지면에 적어드리고자 하니, 한계가 많이 있습니다. 그러나 제가 언급드린 내용을 자체 검토 하시면서 종이에 적어보시고, 하나씩 해결하신다면, 마련해 놓은 좋은 자산인 주택들이 질문자님의 든든한 자산이 될 것이라고 생각됩니다. 감사합니다.