전세계약계약자 세대분리시 채권순위 변동여부
전세 재계약을 하려합니다. 묵시적 갱신인데 임차인이자 전세계약자인 제가 세대분리를 하게 되는데 이때 1순위 채권을 유지하기 위해 별도의 조치를 취해야하는게 있는지 궁금합니다. 저만 별도 세대 분리를 하며 가족들은 남아 있습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
전세 계약 시 선순위채권에 대해 알아보겠습니다. 선순위채권은 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권입니다. 이는 임차주택이 경매 또는 공매될 경우 후순위 권리자보다 우선해서 변제 받는다는 뜻입니다. 보통 임대인이 주택을 구매할 때 받은 주택담보대출인 근저당권이 선순위가 되며, 다가구 또는 단독 주택일 경우 보증신청인보다 우선하는 선순위 전세보증금 합계가 포함됩니다.
세대분리를 통해 전세 재계약을 하려면 선순위채권을 유지하고 싶다면 등기부등본을 통해 선순위채권을 확인할 수 있습니다. 등기부등본 표제부에서 해당 사실을 확인하실 수 있습니다. 예를 들어, 1순위 (최우선순위)에 근저당권 설정이 채권최고액 1억으로 설정되어 있다면 해당 주택이 공매 또는 경매에 넘어가게 된다면 근저당권자는 최대 1억원을 먼저 가져가고 남은 금액에서 전세보증금을 세입자는 회수할 수 있습니다.
따라서 선순위채권이 있는 주택에 전세로 거주할 경우, 선순위채권의 유무를 확실하게 파악해야 자신의 소중한 돈을 지킬 수 있습니다. 가족들은 남아 있으니 별도 세대 분리를 하시면 됩니다. 선순위채권이 있는 주택이더라도 전세보증보험 가입은 가능합니다. 단, 해당 주택의 시세가 선순위 채권과 후순위 보증금의 합계보다 작아야 하며, 선순위채권이 주택가격의 60%를 초과하지 않아야 합니다. 또한 다중, 다가구 주택의 경우 80% 이하여야 합니다. 요약하자면 선순위채권을 유지하면서 전세 재계약을 진행하시려면 주택의 가치와 조건을 확인하시면 됩니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
판례에 따르면 가족과 같이살다 계약자가 전출을 하실경우 가족분들이 그세대에 남아있으면 효력이 있다고 했습니다
그래도 전출을 하실경우 한번더 알아 보시고 하시기 바랍니다
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.
전세 재계약을 하려합니다. 묵시적 갱신인데 임차인이자 전세계약자인 제가 세대분리를 하게 되는데 이때 1순위 채권을 유지하기 위해 별도의 조치를 취해야하는게 있는지 궁금합니다. 저만 별도 세대 분리를 하며 가족들은 남아 있습니다.
==> 현재 상황에서 권리순서가 1순위라면 대항력을 계속해서 유지하시는 수 밖에 없습니다. 세대분리와는 관계없습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
현 임차중인 목적물에서 계약자인 본인만 다른 곳으로 전출하는 것으로 이해가 됩니다. 보통 전출전 등본상 세대원으로써 가족이 있었고, 해당 가족을 남겨두고 본인만 전출하였다면 대항력은 기존대로 유지가 됩니다.
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다 .
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
입주당시 전입했던 세대원이 그대로 남아 있어도 대항력은 인정됩니다.
걱정되시면 임대인에게 요청드려 전세권설정을 하시는걸 권합니다.
ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.
추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.