보증보험 안되는 전세빌라, 답 없을까요?
말많고 탈많던 화곡동입니다. 현재 보유 자산 대비하여 나머지 풀대출 생각하고, 투룸 풀옵션 전세 빌라를 알아보고 있는데요.
알아보고 문의드리는 매물마다 보증보험이 안된다고 합니다. 그러기에 시세보다 저렴한거고, 보증보험 생각하면 최소 5천 - 1억은 상향해서 봐야한다고 하는데요. 낮춰서 보자니 옵션이 없어서 그 또한 곤란합니다. 상향 할 자금도 안되구요.
한달ㅡ한달반 사이에 거주지가 확정이 되야하는 상황이라 마음이 급한데, 집 구하기가 너무 어렵습니다.
보증보험 없으면 많이 위험할까요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
빌라 전세를 구할 때 보증보험 가입 여부는 굉장히 중요한 요소입니다.
보증보험이 안 된다는 것은 다음과 같은 위험이 있다는 뜻입니다.
전세금 반환 위험 ( 전세 사기 위험 )
ㆍ 보증보험이 안 되는 이유는 보통 건물의 근저당 비율이 높거나 , 시세보다 전세가율이 높아서입니다.
ㆍ 만약 집주인이 대출이 많아 압류되거나 경매로 넘어가면 , 질문자의 전세금이 제대로 반환되지 않을 가능성이 큽니다.
시세보다 낮은 가격에 나온 이유 :
ㆍ 보증보험이 안 되는 빌라는 대개 실제 시세보다 높은 전세가로 설정된 경우가 많습니다.
ㆍ 집주인이 대출을 상환하거나 다른 사정이 있어서 전세가를 높게 잡은 것일 수도 있습니다.
대처 방법 :
1) 정말 보증보험이 안 되는지 직접 확인
ㆍ HUG ( 주택도시보증공사 ) 또는 SGI 서울보증에서 직접 확인합니다.
ㆍ 가끔 중개사나 집주인이 보험이 안 된다고 말하지만 , 사실 가입 가능한 경우도 있습니다.
2) 안전한 매물을 찾으려면 ' 매매가 대비 전세가율 ' 체크
ㆍ 빌라 시세 ( 매매가 ) 대비 전세가율이 70%를 넘으면 위험할 확율이 큽니다.
ㆍ 전세가율이 높으면 집이 경매로 넘어갈 때 , 질문자의 전세금을 못 돌려받을 가능성이 큽니다.
3) 시세보다 저렴한 이유를 철저히 분석 :
ㆍ 근저당이 많이 잡혀 있는지 , 집주인의 신용이 괜찮은지 확인 필요함.
4) 보증보험이 안 되더라도 ' 대출 없는 집 ' 이거나 ' 집주인이 신용 확실 ' 한 경우에만 고려할 것
ㆍ 보증보험이 안 되는 집이라도 , 집주인에게 확정일자와 전세권 설정을 요구하면 보호받을 확율이 높아집니다.
ㆍ 하지만 , 집주인의 재정상태가 나쁘면 전세금 반환이 어려울 수도 있으니 집주인의 대출 및 소유 부동산 상태 확인 필수임.
결론적으로 , 보증보험이 안 되면 피하는 게 안전합니다.
ㆍ 현재 자금이 부족해서 어쩔 수 없이 저렴한 매물을 본다면 , 되도록 보증보험 가능한 곳을 찾는게 좋습니다.
ㆍ 차선책으로 보증보험이 안 되는 집이라도 근저당 없는 곳 , 집주인 재정이 튼튼한 곳을 찾는 방법이 있지만 , 이는 위험 부담이 큽니다.
만약 , 옵션이 있는 곳을 원한다면 ,
ㆍ 월세 + 보증금 조합으로 보증보험 가능한 매물 찾기
ㆍ 보증금 낮추고 나머지 예산을 월세로 전환하는 방법도 고려할 만 합니다.
빌라 전세 사기가 요즘 많으니까 절대 급하게 결정 하시지 말고 , 신중하게 따져 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최근까지도 전세사기가 계속되고 있어서 빌라의 경우 주의를 요합니다. 전세사기가 일어나며 선순위라고 해도 경매를 거쳐서 배당을 받아야 하여 복잡한 단계를 거치게되므로 현실적으로 가장 효과적인 것이 보증보험에 가입하는 것 입니다. 이럴때는 반전세나 월세로 전환하여 보증금이 최우선변제금액 대상이 되도록 (서울의 경우 5500만원) 하는 방법이 차선책일 것 같습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 보증보험을 가입을 하는 것은 나중에 계약만료에 시점에 보증금회수에 대한 보증을 하는 것입니다.
만일에 임대인에 경제적으로 충분한 여유가 있고, 다른 세입자가 바로 바로 들어오는 순환이 좋은 곳일 경우 계약을 해도 되겠지만 요즘 하도 전세사기 이슈가 많고 보증금 회수에 문제가 많이 발생이 되니 보증보험 가입이 힘든 경우 사람들이 전세로 들어가지 않는 심리가 강합니다. 따라서 잘 생각을 하시고 결정을 하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
보증 보험이 없으면 위험하긴 하지만 선순위 근저당권이 없고 전입신고와 확정일자 받아 놓으면 강제경매로 보증금은 지킬 수 있는 방법은 있습니다.
보증보험까지 된다면 금상첨화지만 전입신고와 확정일자로 최소한의 안전장치가 있으니 선순위 근저당권자만 없으면 계약해도 괜찮다고 개인적으로 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
요즘은 전세사기로 인해 대출을 받게 되면 은행에서 전세보증보험에 가입이 안되는 집은 대출이 안됩니다
그래서 대출을 받으려면 전세보증보험에 가입이 되어야 합니다
부동산과 더자세한 상담을 받아보고 집을 구해보시기 바랍니다
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다. 네 그렇습니다. 보증금 물릴 가능성이 높아요 보증보험않되는건 그만한 이유가 있고 위험하다는것을 뜻하는것 입니다. 믿고거르시길 바랍니다.