전세 재계약 2년 보장에 1년씩 금액 인상 가능한가요?

Question

현재 살고 있는 집을 전세로 들어와서 2년 살았고, 계약갱신 청구권 사용해서 2년 5% 인상해서 총 4년을 살았습니다. 7월 말로 전세계약이 만료 예정입니다.

임대인은 이번에 재계약을 하면 2년을 보장으로 1년에 5%씩 인상해서 총 2번의 계약을 진행하자고 제안한 상황입니다. 참고로 임대인은 임대 사업자이며, 내년 9월에 임대 사업 기간이 만료된다고 합니다.

1. 여기서 저는 재계약을 진행할 때 위와 같은 방법으로 진행을 해도 가능한지 궁금합니다.

   만약에 한다면 저는 2년을 기준으로 10%인상된 금액으로 한번에 진행하면 될 것 같은데 임대인이 임대사업자라는 특수성 때문에 위와 같은 방법으로 제안을 한 것 같습니다. (제가 최초 전세를 진행할 때도 임대인이 1년씩 5% 요구를 했는데 거절하고 2년에 최초 금액으로 계약을 진행 했습니다)

2. 위의 제안대로 계약을 진행하고 임대인의 임대사업자 기간이 끝난 뒤 다른 사람에게 매매를 할 경우 (집주인 변경) 새로운 집주인이 실거주 한다고 저에게 나가라고 통보할 수 있는지 궁금합니다. (임차인 보호에 의해 계약기간까지 거주가 가능한걸로 알고 있습니다.)

3. 마지막으로 이번에 재계약 후 보증보험을 가입하려고 하는데, 1년 마다 계약금액이 갱신이 되면 최초에 들 필요 없이 내년에 인상된 최종 금액으로 보증보험을 가입하면 되는건지 궁금합니다. (보통 보증보험이 2년 기간 동안 전세만기 1년 이전에 가입을 할 수 있는 것으로 알고 있는데, 중간에 계약된 금액이 바뀌는 거라 이런 경우에 어떻게 처리가 되는지 모르겠습니다.)

전문가나 경험자 분들의 의견을 듣고 싶습니다.

Answer 1

1. 2년 보장에 1년씩 금액 인상 가능 여부: 전세 계약은 임대인과 임차인 간의 합의에 의해 조건이 정해지므로, 양측이 동의한다면 1년마다 금액을 인상하는 조건으로 2년 계약을 진행하는 것이 가능합니다. 다만, 이는 임대차 보호법 상 계약갱신청구권을 사용하여 2년 동안 5% 이내에서 인상하는 일반적인 사례와는 다른 특수한 조건이므로, 계약서에 명확하게 조건을 기재하고 양측의 서명을 받아야 합니다.

2. 임대사업자 기간 만료 후 집주인 변경 시 임차인 보호 여부: 임대차 계약 기간 내에 집주인이 변경되어도 신규 집주인은 기존 계약 조건을 승계해야 합니다. 따라서, 계약 기간 내에는 신규 집주인이 실거주 목적으로 임차인에게 퇴거를 요구할 수 없습니다. 다만, 계약 만료 전 적절한 통지를 통해 계약 종료 또는 조건 변경을 요구할 수는 있습니다.

3. 보증보험 가입 시기: 전세 보증보험은 전세 계약금액 변경 시 보험 내용을 갱신해야 합니다. 만약 계약 중간에 전세금이 인상된다면, 그 시점에서 보증보험을 새로이 가입하거나 기존 보험의 내용을 갱신해야 합니다. 최초 계약 시점에서 보증보험에 가입하고, 이후 금액이 인상되면 해당 인상분에 대해 보험을 추가로 가입하거나 기존 보험을 수정하는 방식으로 처리할 수 있습니다. 보험사마다 다소 차이가 있을 수 있으므로, 구체적인 사항은 가입하려는 보험사에 문의하는 것이 좋습니다.

Answer 2

임대사업자이라도 계약을 1년만 했으면 가능하고 2년으로 계약을 했다면 1년마다 올릴수는 없습니다

기간전에 임차인이 바껴도 1년안에는 못올리고 1년이 지나야 합니다

서로가 협의가되어서 1년마다 5%씩 올리기로 했으면 가능합니다

,기간까지는 보장이 됩니다

,전세보증보험은 계약기간이 1년이상 남아있으면 가능하니 그런 방법으로 가입하셔도 됩니다

Answer 3

계약갱신청구권을 사용하시고 2+2 기간을 다 채우시고 이제 새로운 재계약을 하시는 것 같은데

1. 임대사업자는 1년에 최고 5% 인상을 한도로 해야 합니다

2. 새로운 임대인은 기존의 임차인 조건을 인계 받아야 하므로 재계약이후 2년까지는 보장 받을 수 있습니다.

   (갱신을 거부할때 임대인실거주를 주장할 수 있습니다.)

3. 계약내용이 변경 되었으므로 보증보험 갱신해야 합니다.