안녕하세요 당근마켓 상가 임대차 계약 문의합니다

Question

안녕하세요 현재 사업장을 운영 중인 20대 청년입니다

너무 어려워

상가 임차 계약 관련해서 상담을 좀 받고 싶어 질문 남깁니다

일단 저는 계약을 하고 싶습니다. 700만 원이랑 월세 46만원은 도박이라 생각하고 해보려고 합니다.

처음엔 보증금 1000만 원에 관리비 6만 원만 내면 되는 상가라고 해서, 일단 계약금 명목으로 50만 원을 건물주 '장모님 성함(부동산)'이 같이 적힌 계좌로 입금한 상태입니다.

그런데 막상 가서 들어보니 계약을 진행하는 남자는 건물주가 아니라 사위였고(건물 4층 거주, 1층 김밥집 운영), 저한테 이상한 이중 계약을 요구하고 있습니다.

정식 부동산 계약은 건물주(장인장모님)와 보증금 300만 원, 월세 40만 원, 관리비 6만 원으로 체결하고, 나머지 보증금 700만 원은 월세 0원 조건으로 자기한테 따로 달라고 합니다. 자기가 친구랑 배달원들 상대로 돈 빌려주는 사업을 하려는데 자금이 필요하다면서요. 그 대신 매달 자기가 저한테 40만 원을 보내줄 테니 그 돈으로 제가 건물주에게 월세를 내라고 합니다. 월세 40만 원에 대해서는 제 앞으로 세금계산서도 정상적으로 끊어준다고 하고요.

제가 불안해서 건물주와 쓰는 부동산임차계약서 쓰는 날 사위와 함께 있을 때 쓰자고 했는데 알겠다고도 하고 따로 쓰는 700만 원 차용증이나 약정서에 건물주 도장도 찍어달라고 했더니, 사위가 자기가 알아서 장인장모님 도장을 들고 와서 찍어주겠다고 하는 상황입니다. 내용이 복잡해서 몇 가지 여쭤보고 싶습니다.

일단 저는 계약을 하고 싶습니다. 700만 원이랑 월세 46만원은 도박이라 생각하고 해보려고 합니다.

넷째가 중요한 질문입니다

첫째, 사위가 자기가 알아서 건물주 도장을 들고 와서 찍는 게 나중에 문제 생겼을 때 법적 효력이 있는 건가요?

둘째, 실질적으로는 사위 돈을 받아서 월세를 내면서 제 명의로 세금계산서를 발급받는 게 나중에 세무적으로나 법적으로 제게 문제가 되지는 않을지 궁금합니다.

셋째, 만약 찝찝해서 지금 계약을 파기한다면 이미 입금한 50만 원을 돌려받을 수 있을까요?

넷째, 그래도 만약 제가 이 계약을 강행한다면, 제 돈 700만 원과 매달 40만 원 입금을 안전하게 보장받기 위해 사위와 쓰는 계약서나 차용증에 어떤 내용을 확실하게 적어야 하는지 조언 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

임대차계약의 경우 반드시 명의자와 계약을 진행을 해야 됩니다.

대리계약으로도 진행이 가능하지만 반드시 위임장과 인감증명서가 있어야 하고 위의 경우 편법 계약으로 향후 문제 발생 시 임대인(명의자)가 본인과 계약이 되지 않았다고 말을 하게 될 경우 문제가 발생을 할 소지가 다분해 보입니다.

따라서 공인중개사를 통해서 정식적인 계약을 체결하는 것이 안전할 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 도장을 건물주가 직접 찍었는지, 사위가 개인적으로 들고와서 찍었는지에 따라 달라지는데 대리 계약의 원칙은 소유자의 위임장 + 인감증명서 + 위임사무 명시를 함께 제시해야 합니다. 대리인이 계약서에 소유자 도장을 대신 찍는 행위가 인정됩니다. 사위가 장인 장모가 준다 해서 제가 들고 왔다 식으로 도장을 가져와서 계약서에 찍으면 실제로 위임이 있었는지 증명이 어렵다는 문제 발생합니다. 나중에 건물주가 나는 몰랐다 그 계약을 몰라서 효력 없다고 주장하면 분쟁이 날 수 있습니다. 따라서 도장이 찍혀 있다고 해서 무조건 유효한 건 아니고 건물주가 사전에 동의한 위임이 있는지가 핵심입니다.

2. 실제로는 사위가 임대료를 받는 구조라면 질문자가 세금계산서 처리를 하면 허위 신고, 면세, 부가세 문제가 될 수 있습니다.

3. 차용증을 잘 쓰지 않으면 증여처럼 보이거나 임대료의 일부로 보이거나 해서 나중에 문제가 생길 수 있으니 자세하게 적으시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 3

첫째, 사위가 자기가 알아서 건물주 도장을 들고 와서 찍는 게 나중에 문제 생겼을 때 법적 효력이 있는 건가요?

==> 없습니다. 사위가 대리인으로 역할을 수행하는다면 소유자의 인감증명서, 위임장이 있어야 합니다

둘째, 실질적으로는 사위 돈을 받아서 월세를 내면서 제 명의로 세금계산서를 발급받는 게 나중에 세무적으로나 법적으로 제게 문제가 되지는 않을지 궁금합니다.

==> 구체적인 질문을 부탁드립니다.

셋째, 만약 찝찝해서 지금 계약을 파기한다면 이미 입금한 50만 원을 돌려받을 수 있을까요?

==> 계약해지원인을 가지고 판단해야 하는 사항이고 단순변심으로 인해서 계약을 해지하는 경우 50만원도 포기해야 합니다.

넷째, 그래도 만약 제가 이 계약을 강행한다면, 제 돈 700만 원과 매달 40만 원 입금을 안전하게 보장받기 위해 사위와 쓰는 계약서나 차용증에 어떤 내용을 확실하게 적어야 하는지 조언 부탁드립니다.

==> 첫번째 답변을 참고하시기 바랍니다.