용적율372% 건페율27%면 재건축이 가능할까요

Question

용적율372%건페율27%아파트가 재건축이 가능할까요 역세권인데요

조언부탁드립니다 안된다고 하시는분이 많고 리모델링쪽으로 얘기하시던데요

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

용적률 372%면 재건축 어려울 듯 합니다.

이미 용적률을 다 쓴 것 같은데 사업성이 나오지 않습니다.

재건축 가능성 거의 없다고 보시는 것이 맞을 듯 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

위 조건만 보고 재건축가능여부를 판단을 할수 없습니다. 보통 사업성이 있어야 재건축이 가능한 부분과 인허가적 요건에서 재건축이 가능한부분으로 구분이 되는데, 시압상에 있어서는 현 용적률이 372%에서 현 용도지역에 따른 허용 용적률과 현재 세대수 정도를 알아야 하고 단순 역세권이라도 대지면적과 개발후 대단지, 소형단지 여부, 내부적으로는 세대수와 개별 대지지분등에 확인이 필요한 부분이고 인허가적은 부분에서는 가장 중요한 요건이 안전잔단에 따른 결과가 D등급이하를 받지 못하면 재건축자체가 어렵습니다. 보통은 그 이상의 등급을 받으면 리모델링사업쪽으로 진행을 하게 되는 경우가 대부분입니다.

Answer 3

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

보통 현행법상 일반주거지역의 최고 용적률은 250~300% 수준입니다. 현재 용적률이 법정 기준보다 이미 많이 높은 상태라서 일반적인 재건축을 하면 일반분양 물량이 없어서 세대당 수억원의 폭탄 분담금이 나옵니다. 기존 뼈대를 살려 위나 옆으로 넓히는 리모델링은 용적률 제한에서 비교적 자유롭기 때문에 주민들이 선호하고 추천하는 것입니다. 정부의 역세권 고밀개발 정책을 통해서 준주거, 상업지역으로 용도를 올려 용적률 500% 이상을 받지 못한다면 리모델링이 대안으로 보입니다.

Answer 4

해당 토지의 잔여 용적률이 얼마나 되는지에 따라 다르겠지만 그정도면 이미 용적률을 거의 꽉 채워서 썼다고 보입니다.

남은 용적률이 많지 않으면 재건축은 사실상 어렵다고 보는게 맞겠습니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

용적률 372%, 건폐율 27%인 아파트도 재건축 자체는 가능합니다

다만 투자 관점에서는 재건축 사업성이 낮을 가능성이 높아 리모델링 이야기가 나오는 것으로 보입니다

재건축 가능 여부와 사업성은 별개입니다

왜 재건축이 어렵다고 하는 걸까요?

재건축의 핵심은 현재 용적률과 법적 최대 용적률의 차이입니다

예를 들어:

현재 용적률 372%

해당 지역 법정 상한 용적률 400%

이라면 재건축 후 추가로 확보할 수 있는 연면적이 거의 없습니다

재건축 사업비는 엄청나게 드는데, 일반분양 물량이 적으면 조합원들이 부담해야 할 분담금이 커집니다

그래서 부동산 업계에서는 흔히 용적률이 이미 높게 사용된 단지는 재건축 사업성이 떨어진다

고 말합니다