1세대 1주택에서 빌라 한채를 더 구입하려는데, 명의를 어떻게 하는게 좋을까요?
현재 아파트가 아내 명의로 되어 있는데, 작은 빌라 하나를 추라고 구매하려고 합니다.
당장은 아니지만 향후 매매도 고려할때
1) 빌라 구매할때 명의를 어떻게 하는게 좋은지
2) 현재 아파트도 부부간 증여(?)로 공동명의로 돌려 놓는게 좋은지
참고로
현재 주공아파트(25평형)는 공시지가 244,000원 실거래가 4억이 조금 넘습니다. 저희가 10년전 구매할때는 2억5천에 구매한걸로 알고있습니다.
구입할 빌라는 1억3천 정도에 계약할 예정입니다.
현재 배우자 명의로 아파트가 있는 경우에도 질문자님께서 구입을 하는 경우 1가구 2주택에 해당됩니다. 공동명의여부에 관계없이 배우자 명의로 되어 있는 경우 부부합산하여 주택수가 산정됩니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
현재 상황을 기준으로 빌라 구매 시 명의와 아파트 공동명의 여부에 대해 어떻게 하는 것이 좋을지에 대한 답변을 드리겠습니다. 주택 및 부동산 관련해서는 세금, 재산 분할, 그리고 향후 매매나 대출 등에 중요한 영향을 미칠 수 있으므로 신중한 결정이 필요합니다.
1) 빌라 구매 시 명의 어떻게 할지빌라를 구매할 때 명의는 향후 세금 문제와 재산 관리에 중요한 요소입니다. 두 가지 주요 방안을 고려할 수 있습니다.
아내 명의로 빌라 구매:
만약 현재 아파트가 아내 명의라면, 빌라도 아내 명의로 구입할 경우 1세대 1주택 혜택을 계속 유지할 수 있습니다. 즉, 매매 시 발생하는 양도소득세나 취득세 등의 세금 혜택을 유지할 수 있는 장점이 있습니다.
그러나 향후 아파트를 매도할 때 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 일정 기간 동안 1주택 상태를 유지해야 하기 때문에, 빌라 구입 후 매도 시기가 그 기간을 벗어나지 않도록 고려해야 합니다.
공동명의로 빌라 구매:
공동명의로 빌라를 구입할 경우 양도소득세 비과세 혜택을 둘 다 누릴 수 있습니다. 공동명의로 두 사람이 소유하면 향후 매도 시 두 명이 각자 세금 혜택을 받을 수 있기 때문입니다. 하지만 공동명의를 할 경우 부부 간 증여세 문제나 향후 매도 시 세금 부담을 고려해야 하므로, 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다.
남편 명의로 빌라 구매:
남편 명의로만 빌라를 구매하면 향후 1세대 1주택 비과세 혜택을 유지할 수 있습니다. 다만, 향후 두 주택을 판매할 경우, 한 주택에 대해 양도소득세가 발생할 수 있습니다. 이 경우 세금 부담이 커질 수 있습니다.
따라서 1세대 1주택 혜택을 유지하면서도 향후 부동산 관리 및 세금 문제를 고려하는 것이 중요합니다.
2) 현재 아파트도 부부 간 증여로 공동명의로 돌리는 것이 좋을지현재 아파트가 아내 명의로 되어 있는 상태에서, 이를 부부 공동명의로 바꾸는 것을 고민하는 이유는 향후 상속 및 세금 문제를 고려하려는 의도일 가능성이 큽니다.
공동명의로 돌리면:
상속 및 증여에 대해 세금 혜택을 받을 수 있습니다. 부부 간 증여는 일정 금액 이하일 경우 증여세가 면제되므로, 공동명의로 돌려두면 향후 상속 시 세금 혜택을 받을 수 있습니다.
공동명의를 할 때의 단점은, 증여가 발생할 경우 세금이 발생할 수 있으며, 이 부분을 잘 고려해야 합니다. 예를 들어, 아내 명의의 아파트를 남편 명의로 증여할 때 증여세가 발생할 수 있습니다.
현금화나 대출 측면에서 이점을 가질 수 있습니다. 공동명의가 되면, 대출시 두 사람의 소득을 합산할 수 있어 대출 한도가 높아질 수 있는 장점이 있을 수 있습니다.
결론빌라 명의: 빌라를 구입할 때는 아내 명의로 구입하는 것이 세금적으로 유리할 수 있습니다. 1세대 1주택 비과세 혜택을 계속 유지할 수 있기 때문입니다. 다만, 공동명의로 할 경우, 향후 세금 혜택을 나누어 받을 수 있다는 장점도 있으므로, 장기적인 세금 부담을 고려하여 선택할 수 있습니다.
현재 아파트 공동명의: 아파트를 공동명의로 변경하는 것은 상속 및 증여세를 고려할 때 이점이 있을 수 있습니다. 그러나 부부 간 증여로 인한 세금이 발생할 수 있기 때문에, 세무 전문가와 상담하여 증여세 부담을 미리 파악하고 진행하는 것이 좋습니다.
이 모든 결정은 향후 매매 계획, 세금, 상속 등을 종합적으로 고려해야 하므로, 가능하면 세무사나 전문가의 상담을 받는 것이 중요합니다. 참고하세요!!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
말씀하신 상황으로 봤을 때는 남편 분 명의로 단독 구입하는 것이 유리할 것으로 판단이 됩니다. 현재 아내분 명의로 아파트를 보유 중이고 10년 이상 보유 1세대 1주택 조건에 충족하기 때문에 향 후 비과세 혜택을 받으실 수 있으나 아내분 명의로 빌라를 구매하게 되면 1세대 2주택이 되어 비과세 요건이 깨지게 됩니다.
그리고 현재 아파트를 공동명의로 공동명의로 분할하여 세금을 절감하는 효과를 볼 수 있으나 금액대를 보아 절감 효과는 크지 않을 것으로 보여 집니다.
현재 아파트는 그대로 두고 빌라는 남편분 명의로 매입을 하는게 좋은 선택지로 보여 집니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
공동명의를 하는 이유는 세금에 대한 절세효과때문인데, 질문의 경우 현 주택의 가격이나 새로구매하는 주택의 금액을 보았을때 공동명의에 따른 이점은 크지 않아보입니다. 그러므로 현 주택에 대해서 공동명의를 전환하는 것은 의미가 없으며, 새로 구매하는 주택에 대해서 와이프분이나 본인중 한분의 명의로 하시면 될듯 보입니다. 물론 1세대 2주택의 경우 종전주택 매도시 양도세가 발생할수 있기 때문에 양도차익에 따른 세금부담이 있을수 있으나, 이는 일시적 2주택 비과세 요건에 맞추어 매도를 할 경우 세금부과가 없으므로 명의보다는 해당 기준에 맞추어 매도를 하시는게 필요할듯 보입니다 .
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,남편명의로 구입하는게 유리합니다
부부 각각 1주택자가 되어 1세대 1주택 비과세 요건을 유지할 수 있습니다.
향후 양도소득세 비과세 혜택을 각각 받을 수 있는 구조가 됩니다.
종합부동산세 계산 시에도 각자 1주택자이기 때문에 유리할 수 있습니다
,현재 상황에서는 공동명의로 바꾸는 것이 오히려 불리할 수 있습니다.
1세대 1주택 비과세 혜택을 그대로 유지하는 것이 유리하며, 증여는 장기적으로 큰 재산 이동 시에 활용하는 것이 좋습니다.
현행 유지 (아내 단독 명의 유지) 가 유리합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 기존 아파트를 매도할 경우 공동명의로 하게 되면 양도소득세 측면에서 인당 공제를 받을 수 있어서 유리할 수 있지만 공동명의 이전 시 취득세가 발생할 수도 있습니다. 그리고 비아파트 활성화 방안으로 인해서 전용 60m2이하 신축 소형 주택(수도권 6억, 지방3억이하)을 구입하는 경우 2027년 12월까지 취득세, 종부세, 양도소득세 등 부동산 세금 관련 시 주택 수에서 제외가 됩니다. 즉 주택수에서 제외되는 경우 기존 아파트도 1주택자가 되므로 매도를 해도 양도소득세 비과세 혜택이 있을 수 있으므로 굳이 공동명의로 할 필요는 없어 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
부동산에 대한 공동명의는 주로 세금과 관련하여 이루어 지는데, 세금별로 보면 다음과 같습니다.
종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상이거나 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가서 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과에다 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.
양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 유리하며, 2명이 250만원씩 각각 기본공제를 받으니(1년내 별도 부동산 매도 없는 경우) 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).
상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.
3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다. 그러나 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.
즉, 공동명의로 하는 것이 양도세와 상속세 등에서 세금 절감 효과가 있을 수 있습니다.