근저당 금액이 높은 아파트 매수해도 될지 고민됩니다.
안녕하세요 2006년식 23평 구축 아파트를 매수하고자 합니다.
등기부등본을 확인해보니 근저당 금액이 높아서 매수 고민중입니다.
-매매가 : 7억 4,300만원
-채권최고액 : 총 5억 7,120만원
(채권 최고액 SC 제일은행 3억 720만원, 채권 최고액 새마을금고 2억 6,400만원)
-대략적인 대출액 : 4억 6천만원
호가 대비 일부 네고해서 매수 하고자 하는데, 매매가 대비 근저당이 높은 거 같아서 고민중입니다.
부동산 계약 시 특약으로 우려되는 부분들은 추가하고자 합니다.(잔금 전까지 근저당 미설정 및 이자 완납 등)
또한 계약 당일에 매도인께서 각 은행의 대출 잔액증명서를 제출해주신다고 합니다. 또한 가계약 과정에
부동산에서 매도인과 소통하여 대략적인 대출금액(총 4억 6,000만원) 및 연체이자는 없다는 사실은 확인했습니다.
부동산 측에서 가계약금(1,000만원)+계약금(6,000만원) + 1차 중도금(1,000만원) + 2차 중도금(1억 2,000만원)을 제시하는데 괜찮을까요? (총 계약금 7,000만원 + 중도금 1억 3,000만원)
이럴 경우 계약 시 안전하게 할 수 있는 방법도 함께 설명해주시면 감사하겠습니다.
그냥 이렇게 계약 진행해도 괜찮을까요?? 아니면 보관이사로 하고 중도금을 최소화 하는게 좋을까요?
임대차가 아닌 매매의 경우 기존 근저당은 잔금시에 모두 상환을 조건으로 특약에 기재하여 게약을 진행하게 됩니다. 즉 현재 얼마의 근저당이 있던 매수자가 잔금을 지급하고 모두 말소하는 조건이기 때문에 근저당금액은 크게 의미가 없습니다.
질문에서 제시한 것만 보면 계약상 절차나 특약등은 잘 확인하고 기재된듯 보입니다. 매수자 입장에서 확인하여야 할 사항은 약속된 일자의 상환여부 확인 대표적으로 은행에 상환하였다는 상환확인서는 이체내역, 그리고 상환후 말소등기접수증등만 잘 확인하시면 됩니다. 보통의 매매게약에서는 중도금 없이 계약금 잔금만으로 진행하며, 잔금지급시 위와같은 상환 및 말소를 안전하기 위해 은행 대출 상환후 말소등기를 소유권이전등기를 진행하는 법무사에게 동시에 위임하여 함계 동시처리함으로써 과정상 안전하게 진행을 하게 됩니다. 즉, 한명의 법무사가 근저당말소등기를 먼저 처리고 소유권 이전등기를 처리하기 때문에 상환등에 문제가 생겼다면 바로 확인이 가능하기 때문입니다.
매수는 근저당이 많다고 해서 위험하지 않습니다
집값보다 높으면 안되지만 그한도 안이면
중도금없이 잔금으로 처리하셔도 되고 어떻게 처리를 하느냐가 중요합니다
전세같으면 위험하지만 매매는 계약금내고 중도금을 조금만 내고 잔금때 은행에 가서 같이 대출을 상환하면 됩니다
부동산과 어떻게 하는게 제일 합리적인 방법인지 협의를 하셔서 진행하시면 됩니다
매도인이 중도금을 많이 달라고 해도 매수인이 조금만 주고 하겠다고 협의가 된다면 거래가 되는것이고 조금이라도 걸리는게 있다면 안하시면 됩니다
제일중요한게 어떤식으로 거래를 할건지 계약전에 부동산과 미리 협의를 하시기 바랍니다
부동산 계약 시 특약으로 우려되는 부분들은 추가하고자 합니다.(잔금 전까지 근저당 미설정 및 이자 완납 등)
또한 계약 당일에 매도인께서 각 은행의 대출 잔액증명서를 제출해주신다고 합니다. 또한 가계약 과정에
부동산에서 매도인과 소통하여 대략적인 대출금액(총 4억 6,000만원) 및 연체이자는 없다는 사실은 확인했습니다.
부동산 측에서 가계약금(1,000만원)+계약금(6,000만원) + 1차 중도금(1,000만원) + 2차 중도금(1억 2,000만원)을 제시하는데 괜찮을까요? (총 계약금 7,000만원 + 중도금 1억 3,000만원)
==> 우선적으로 채권최고액을 기준으로 "매매가격 - 근저당 가격"을 고려할 때 약 17,000만원입니다. 이러한 경우 이 금액을 기준으로 판단을 하거나 아니면 계약금을 제외한 중도금을 지급하는 경우 선순위 근저당을 감액할 수 있는 조건을 반영시키는 것이 적절해 보입니다.
이럴 경우 계약 시 안전하게 할 수 있는 방법도 함께 설명해주시면 감사하겠습니다.
그냥 이렇게 계약 진행해도 괜찮을까요?? 아니면 보관이사로 하고 중도금을 최소화 하는게 좋을까요?
==> 첫 번째 답변을 참고하시기 바랍니다
매매시 대출은 잔금을 받아서 처리하는게 일반적인 과정입니다.
대츨 금액이 집 값보다 크면 잔금으로도 상환하기 모자르니 걱정할만 하지만 집 값보다 대출금액이 적은 경우 크개 걱정 할만한 부분은 아닙니다.
대신 중도금을 대출 상환하는데 사용하도록 하거나 증도금을 조금 줄이면 좋을 것 같긴 합니다.
답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!