부동산 임대차 계약에서 임차인 입장으로
4월중순에 서울에서 a. 2000에 20으로 5월1일부터 1년으로 계약을 했는데 최근에 올라온 다른곳 b. 가 눈에 띄거든요 그쪽도 서울이고 4000에 40인데 6월30일 입주협의라고 되어 있구요
만약 제가 원하면 임대인이 원하지 않아도 계약을 해지할수가 있는지 임대인이 원하지 않을시 해지할수 있는방법은 없는지 알고 싶구요
b를 추가로 계약시 전입신고를 양쪽에 못하니까? 어쨌든 보증금이 큰 b쪽으로 바로 전입신고를 이전?하면 a는 최우선변제?가 안되고 임대인이 임차인인 저에게 돌려줘야하는 법적인 의무가 없어지는? 면책?이 되나요?
만약 a에 보증보험을 가입하고 나서 b 추가 계약후 b쪽으로 전입신고를 이동하면 a에 가입한 보증보험계약과 보증보험료는 어떻게 되나요?
b 추가 계약시 둘다의 보증금을 지킬수 있는 방법은 없나요? 최선의 방법을 알고 싶습니다
일단 a집에 잔금을 내지 않은 상태이고 계약금만 지불된 상태라면 계약금을 포기하고 계약 해지 가능합니다.
만약 잔금까지 치렀다면 일방적인 계약 해지는 어렵습니다.
a와 b 양쪽에 계약을 했고 b에 전입신고를 한다고 해서 a 주인이 보증금 반환을 안해야 하는것은 아닙니다.
a 주인도 보증금 반환을 해야 하는 법적인 의무는 있습니다.
다만, 없어지는것은 a주인이 반환하지 않고 a집이 다른 사람에게 경매등을 통해서 넘어갔을때 그 다른 주인이나 경매 낙찰대금에서 받을 수 있는 권리가 없어지는 것입니다.
이후에도 a 주인에게 받을 수 있는 권리는 있지만 쉽지는 않겠지요.
a의 보증보험은 전입이 유지되면서 대항력이 있어야 보험이 효력도 지속됩니다.
a, b 둘다 계약시 한쪽은 전세권설정등을 해서 보증금을 보호나는데 월세 보증금 4천 정도에 전세권설정을 해주는 주인은 아마 없지 싶습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
a의 경우 임차인이 계약을 해지 하고 싶은 경우 위약금(계약금)을 물고 계약해지를 하고 b와 계약을 하시면 됩니다.
만일 a에 잔금을 주고 계약을 이행을 하고 b와 계약을 할 경우 b로 전입신고를 하게 되면 a는 우선변제권과 대항력을 잃게 되는 것이지 전세보증금을 못 받는 것은 아닙니다. 즉 경매로 넘어갈 경우 순위대로 배당을 받는데 그 순위가 사라지게 되는 것이고 경매로 넘어가지 않고 다른 세입자가 들어오면 임대인에게 보증금 받으시면 됩니다.
그럼 a에 우선변제권과 대항력을 유지를 하기 위해서는 직계가족을 전입신고를 시켜서 a집에 등재시키고 b집으로 전입신고를 하시면 b집 우선변제권과 대항력을 지킬 수 있습니다.
굳이 그럴 필요 없이 그냥 a집 위약금 주고 b로 계약을 하시는게 가장 깔끔한 방법입니다.
감사합니다.
4월중순에 서울에서 a. 2000에 20으로 5월1일부터 1년으로 계약을 했는데 최근에 올라온 다른곳 b. 가 눈에 띄거든요 그쪽도 서울이고 4000에 40인데 6월30일 입주협의라고 되어 있구요
만약 제가 원하면 임대인이 원하지 않아도 계약을 해지할수가 있는지 임대인이 원하지 않을시 해지할수 있는방법은 없는지 알고 싶구요
==> 계약기간 중 질문자님의 사정에 의해서 임대차계약을 해지하는 경우 임대인과 협의가 필요하지만 통상은 새로운 임차인의 입주일정에 맞추어서 이사를 가야 합니다.
b를 추가로 계약시 전입신고를 양쪽에 못하니까? 어쨌든 보증금이 큰 b쪽으로 바로 전입신고를 이전?하면 a는 최우선변제?가 안되고 임대인이 임차인인 저에게 돌려줘야하는 법적인 의무가 없어지는? 면책?이 되나요?
==> 그렇지 않습니다. 대항력이 상실되는 경우 보증금 회수 권리는 상실되는 것이 아니고 채권으로 남아 있게 됩니다.
만약 a에 보증보험을 가입하고 나서 b 추가 계약후 b쪽으로 전입신고를 이동하면 a에 가입한 보증보험계약과 보증보험료는 어떻게 되나요?
==> 효력이 상실됩니다.
b 추가 계약시 둘다의 보증금을 지킬수 있는 방법은 없나요? 최선의 방법을 알고 싶습니다
==> 가족 중 일부를 현 주거지에 전입신고를 한 후 그 다음날 퇴거를 하는 방법이 있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
구체적인 조건을 포함한 계약을 체결하고 계약금도 납부하신 경우에 일방의 단순 변심으로 계약을 취소하려면 계약금을 포기하셔야 가능합니다. a주택에 보증보험을 가입하려면 먼저 보증금을 납입하고 전입신고 및 확정일자도 받아야 하는데 b주택으로 전입신고를 하면 당장 대항력이 사라지는 문제가 발생합니다. 하지만 a주택 계약은 그대로 유효하므로 납입한 보증금을 계약기간 종료시까지 돌려받을 수 없게됩니다. (후속세입자를 들여서 받는 방법이 있지만 먼저 임대인과 협의가 필요합니다.) 또한 대항력이 사라져서 보증금을 받기가 어려운 상황이 될 수 있습니다. b주택으로 전입하고도 a주택의 보증금도 지키려면 a주택에 전세권을 설정하고나서 b주택으로 전입을 하는 방법이 있는데, 비용이 소요되며 역시 계약기간이 지나야 보증금을 돌려 받을 수 있습니다. 이러한 상황들로 인해 사실상 b주택으로 이동하려면 a주택의 보증금을 포기하는 것이 현실적인 방안입니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
1. A 계약 해지 가능 여부 및 임대인의 동의가 없는 경우
일반적으로 계약서에 해지 조건이 없다면 임대인의 동의 없이 일방적으로 계약을 해지할 수 없습니다. 임차인이 원한다고 해도, 임대인의 동의 없이 계약을 종료하는 것은 법적으로 불가능합니다.
계약서에 해지 조항이 명시되어 있지 않다면, 보통 계약금을 위약금으로 포기하고, 임대인과 합의를 통해 계약 해지 여부를 결정해야 합니다.
2. B 계약 추가 시 전입신고 이동 및 A 계약의 보증금 반환 문제
B 계약을 추가로 체결한 후 전입신고를 이전할 경우, A 계약의 보증금 반환과 관련해서 주의할 점은, 전입신고와 확정일자가 B 계약에 먼저 이루어지면, A에서 최우선변제권이 소멸될 수 있습니다.
A에서 보증금을 반환받고 B로 전입신고를 하는 것이 가장 안전한 방법입니다. 만약 B로 전입신고가 완료되면, A 계약에서는 최우선변제권이 유효하지 않게 되어 A의 보증금 반환 문제가 복잡해질 수 있습니다.
3. A 계약의 보증보험 가입 후 B 계약 체결 시 보증보험 처리
A 계약에 보증보험을 가입하고 난 후 B 계약을 추가로 체결하면, 두 계약에 대해 별도의 보증보험이 필요할 수 있습니다.
A 계약의 보증보험은 A 계약의 보증금을 보장하는 역할을 하므로, A 계약이 종료되면 보증보험도 해지되고, B 계약에 대한 보증보험을 새로 가입해야 할 수 있습니다.
두 계약에 대한 보증금을 지키려면, A 계약 종료 전 B 계약의 전입신고와 확정일자를 먼저 마친 후 보증보험을 가입하는 것이 좋습니다. 이 과정에서 A의 보증금을 반환받고 B로 전입신고를 이동한 후, B의 보증보험을 가입하시면 됩니다.
4. B 계약 시 두 보증금을 지킬 수 있는 방법
B 계약이 더 높은 보증금을 요구하는 만큼, 두 보증금을 모두 안전하게 지킬 수 있는 방법은 B 계약 전입신고를 먼저 완료하고, A 계약의 보증금을 반환받은 후 B의 보증보험을 가입하는 것입니다.
이 방법으로 A와 B 계약을 순차적으로 처리하면, 두 보증금이 안전하게 보장될 수 있습니다.
아니면 B주택에 전세권설정을 하고 A주택 계약을 종료하면서 보증금반환받고 전입신고 옴기시면 됩니다. 참고하세요!