부동산 임차계약에 대해서 알려주세요

Question

4월중순에 서울에서 a. 2000에 20으로 5월1일부터 1년으로 계약을 했는데 최근에 올라온 다른곳 b. 가 눈에 띄거든요 그쪽도 서울이고 4000에 40인데 6월30일 입주협의라고 되어 있구요

만약 제가 지금 계약을 해지할수가 있는지랑 해지하면 200만원만 날아가는건지 위약금이 있는지 알고 싶구요

만약 현 상태에서 b를 추가로 계약하면 돈 보전?받으려면 a 보증금을 받고 나서 b로 전입신고 하면 되는건가요 그리고 나서 b에 보증보험을 들면 되나요 보니까 계약기간의 1/2이 지나기 전에 보험가입하면 되는거 같아서요

현재 a는 보증보험 미가입 상탠게 임대인이 1.65억 이하라선지 5천5백이하라선지 최우선변제 해당되서 면책?제외?요건에 해당되서 안해준다 했거든요

아무튼 a는 추가로 보증보험 가입 안해도 될까요? 보증보험 가입비?는 얼마고 1년계약이니까 6개월되기 전에만 가입하면 될까요?

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

계약서를 정확히 봐야 알겠지만 일반적인 전세나 월세 계약의 해지 조건은 아래와 같습니다.

5월 1일 입주 전 계약을 해지 하고 계약금 또는 보증금을 걸고 계약서를 작성한 상태라면 임차인이 일방적으로 해지할 경우 계약금을 포기하고 계약을 해지 할 수 있습니다.

특약에 위약금 명시가 없다면 일반적으로 계약금만 포기 또는 월세 계약의 경우엔 추가 위약금이 있을 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

a 의 경우 계약만 한 상태일 경우 계약금을 포기하시고 계약을 해지 하시면 됩니다.

그리고 b와 계약을 하시면 됩니다. 그리고 b의 보증금이 소액임차인으로 최우선변제금액에 해당이 될 경우 굳이 보증보험 가입하지 않아도 됩니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

질문에 답변드리겠습니다.

현재 상황 정리

A 계약:

2000/20, 5월 1일~ 1년 계약, 서울

보증보험 미가입 (임대인의 채권액/보증금 요건 때문에 최우선변제 대상이라 면책/가입거부)

B 계약:

4000/40, 6월 30일 입주협의

A 계약 해지 가능 여부 & 위약금

계약서에 계약 해지 조항이 없다면, 임차인은 임대인의 동의 없이 일방 해지 불가예요.
다만, 임대인과 합의해 계약을 해지할 수 있는데, 보통 계약금(200만 원)은 위약금으로 포기해야 합니다.

만약 계약서에 계약금 배액배상 조항이 있다면: 임대인이 해지하면 400만 원 돌려주고,

임차인이 해지하면 200만 원 포기하는 구조.

계약서에 명시 없으면 통상적으로 계약금은 위약금으로 몰수하는 관행이에요.

B로 추가 계약하고 전입/보증금 보전 방법

A에서 B로 넘어가려면

1. A 보증금 반환 → B 전입신고

   같은 날은 가능하지만, 가급적 A에서 보증금 반환받고 바로 B 전입신고가 안전.

2. B 계약의 보증보험 가입

   말씀하신 것처럼 보증보험은 계약기간의 1/2이 지나기 전까지 가입 가능.

   하지만 입주일 기준으로 전입신고+확정일자 찍고 바로 가입하는 게 안전.

주의: 전입신고/확정일자가 늦어지면, 선순위 채권이 잡힐 수 있어요.

A 계약의 보증보험 가입 여부

현재 상황이라면

임대인이 1.65억 이하 or 보증금 5,500만 원 이하라 최우선변제 대상 → 사실상 2천만 원이면 최우선변제금액 안에 들어가서 보험 없어도 안전하긴 합니다.

다만 혹시 모를 상황(근저당/가압류 발생 등) 대비하려면 그래도 확인은 해두세요.

보증보험료

금액과 보증금, 임대인 상태에 따라 달라지는데,
2천만 원/1년 기준 약 4~5만 원대로 예상.

가입 가능 기한

계약 시작일 기준 6개월 이내 가입 가능합니다. 참고하세요!