공동주택의 시설교체는 고장이 발생한 이후나 고장 직전에 진행하기보다는, 정기적인 관리점검을 통해 이상징후가 확인되었을 때 상태를 정확히 판단하여 미리 대응하는 것이 보다 경제적일 수 있습니다. 이유는 시설을 계속 사용하다가 실제 고장으로 이어질 경우 단순한 부품수리로 끝날 문제가 주변 설비까지 영향을 주면서 하자의 범위가 커지거나 수리비용이 증가할 수 있기 때문입니다. 경우에 따라서는 시설의 사용중단으로 입주민 불편이나 추가적인 관리비용까지 발생할 수도 있습니다.
따라서 점검과정에서 이상이 발견되면 우선 수리나 보수가 가능한지를 확인하고, 수리비용이 과도하거나 동일한 문제가 반복될 가능성이 높다면 교체를 검토하는 것이 좋습니다. 또한 해당 시설의 고장이 다른 시설에 피해를 줄 가능성이 있다면 고장이 발생하기 전에 선제적으로 교체하는 것도 필요할 수 있습니다.
공동주택에 대한 시설교체 작업을 고장 직전에 하는 것이 현실적으로 불가능할 수 있으며 예기치 않은 고장으로 인한 피해는 다수의 입주민에게 돌아갈 수 있으므로, 공동주택은 공동주택관리법에 따라서 장기수선계획에 의해 수선주기가 도래하면 장기수선충당금 등을 사용하여 수선을 하게됩니다. 예기치 않은 고장이 발생하는 경우에는 미리 정해둔 예외 기준에 따라 수선비용을 우선 사용한 뒤 계획을 변경하는 등의 조치를 할 수 있습니다. 장기수선계획의 수립기준은 공동주택관리법 시행규칙에 따르게 되어 있습니다.
고장 직전 교체는 부품 수명을 극대화하는 것처럼 보이지만 돌발 고장시 발생하는 긴급 복구 비용과 주민 불편에 따른 손실을 고려할때 항상 경제적인 것은 아닙니다. 부품 고장 확률 상승에 따른 수리비 증가액과 긴급공사시 발생하는 할증 비용을 사전 예방적 교체 비용과 비교하면서 산출해야 하며 시설의 법정 내용연수와 정기 점검을 통한 성능 저하 상태, 고장 발생시의 파급 피해 규모를 종합적으로 고려해서 최적의 교체 시점을 결정하시면 됩니다.