안녕하세요. 남현수 변호사입니다.
민법 제623조는 임대인이 계약 존속 중 목적물을 사용, 수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 부담한다고 정하고 있습니다. 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692 판결은 임차인이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 파손이 아니라 수선하지 않으면 계약에서 정한 목적에 따라 사용, 수익할 수 없는 상태가 될 정도의 파손이라면 임대인이 수선의무를 부담한다고 보았습니다. 주택의 난방을 담당하는 보일러 고장은 원칙적으로 임대인의 수선의무 범위에 속한다고 보는 것이 타당합니다.
임대인이 수리를 거절한 이상 질문자님이 직접 보일러를 교체하고 그 비용을 청구하는 방법을 택하실 수 있습니다. 민법 제626조 제1항은 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있도록 하고 있습니다. 민법 제634조의 통지 차원에서도 보일러 기사의 진단 내용과 교체 견적서를 임대인에게 문자 등으로 보내고, 임대인이 수리를 거절한 답변, 교체 후 영수증과 사진을 모두 보관해 두셔야 합니다.
문제는 건물이 경매 중이고 임대인이 비용을 낼 여력이 없다고 밝힌 점이어서, 나중에 상환을 받지 못할 위험이 있습니다. 따라서 교체 전에 임대인과 교체 비용을 앞으로 낼 월세에서 공제하기로 하는 내용을 문자로라도 합의해 두시는 것이 좋고, 합의가 되지 않으면 보증금과 함께 반환을 청구할 수 있도록 지출 내역을 명확히 정리해 두시기 바랍니다. 아울러 이번 기회에 전입신고와 확정일자를 갖추었는지, 경매 법원에 배당요구를 하였는지도 함께 점검하실 필요가 있습니다.
※ 본 답변은 질문에 기재된 내용만을 바탕으로 한 일반적인 법률정보로, 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 개별 사건의 결과를 보장하거나 답변의 활용에 따른 법적 책임을 부담한다는 취지는 아니므로, 실제 대응 전에는 관련 자료를 토대로 별도의 법률상담을 받으시기 바랍니다.