오피스텔을 비주거용인 사무실로 임대시 계약갱신권 몇년까지 적용가능한가요?
고가오피스텔을 사무실로 임대할 경우(환산보증금 8억 초과) 계약갱신권으로 최대 10년까지 사용가능한가요? 그리고 임대료 상승률에 대한 임대인과 임차인의 생각의 차이가 크면 어떻게 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
상가건물임대차보호법의 적용을 받는 금액은 서울시의 경우 9억원 이하 이고, 과밀억제권역 및 부산시는 6억 9천만원이하 입니다. 상기의 조건을 만족하는 사무실 임대시에는 상가건물임대차보호법을 적용과 관련없이 계약갱신요구권으로 최대 10년까지 지속할 수 있습니다. 만일 상기의 금액을 초과하게 되면 상가건물임대차보호법을 적용받지 못하므로 임대료 상승률 제한(5%)을 받지 못하고 임대인과 임차인간의 협의에 따라서 결정될 수 있는데, 임대인의 의견이 많이 반영될 가능성이 있습니다.
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
주택임대차의 경우 2+2 보장이 있는 것처럼 상가임대차계약도 5+5 보장이 있습니다.
상가임대차계약 만료 6~1개월 전까지 내용증명등으로 임차인이 임대인에게 상가계약갱신청구권을 행사를 하게 되면
5년 더 거주가 가능하고 ( 단 임대인이 직접 들어온다고 하던가, 임대인이 월세를 연체한적이 있고, 사무실 파손등
을 제외하고는) 또한 임대료 인상은 5% 상한에서 협상을 할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
10년 적용 가능: 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차의 경우, 임차인은 최초 임대차 기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 환산보증금 초과 여부와 관계없이 계약갱신 요구권 및 권리금 회수 기회 보호 규정 등은 적용됩니다/ 임대인과 임차인의 견해 차이가 클 경우는 환산보증금이 상임법 시행령에서 정한 지역별 기준 금액(서울의 경우 현재 9억 원, 질문의 8억은 초과함)을 초과하는 임대차의 경우, 임대료 증액에 대한 5% 상한 제한 규정이 적용되지 않습니다 환산보증금 초과 시 임대인과 임차인은 경제 사정의 변동 등으로 차임이나 보증금이 상당하지 않게 된 경우 민법 제628조에 따라 증감을 청구할 수 있으며, 상임법상의 5% 상한 제한은 적용되지 않습니다.임대인과 임차인은 상호 합의하여 임대료를 결정해야 합니다.
합의가 이루어지지 않을 경우, 당사자는 법원에 차임 증감 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 이 경우 법원은 해당 건물의 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동 등을 종합적으로 고려하여 적정한 임대료를 결정하게 됩니다. 따라서 임대인이 터무니없이 높은 임대료를 요구하는 것은 부당하다고 판단될 수 있습니다.
고가오피스텔을 사무실로 임대할 경우(환산보증금 8억 초과) 계약갱신권으로 최대 10년까지 사용가능한가요? 그리고 임대료 상승률에 대한 임대인과 임차인의 생각의 차이가 크면 어떻게 하나요?
==> 네 임차인의 의무를 다하는 경우 상임법에 따라 최대 10년까지 게약갱신 청구권 행사 가능합니다. 인상률도 5% 범위 내에서 인상해야 합니다. 그러나 묵시적인 계약갱신이 된 경우에는 5% 범위 내에서 진행되어야 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
네 맞습니다. 최대 10년까지 계약갱신청요구권을 행사할 수 있습니다. 최초 계약 기간은 일반적으로 1년 또는 2년 단위임 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 갱신을 요구할 수 있습니다.
임대료 상승률에 대해서는 통산 1년에 5% 이내로 인상하는 것이 법적으로 가능하나 실제로 임대료 인상은 임대인과 임차인 간 협의에 따라 결정됩니다. 상승률에 큰 이견이 있을 경우 법적 절차를 통해 해결하는 수 밖에 없습니다.
감사합니다.