우리나라 건축조합 비리 대행사 비리 한번 조사 촉구 부탁드릴게요 .

Question

자금 관련 비리

• 횡령: 조합비, 분담금, 공사비 등 조합 자금을 개인 용도로 사용

• 유용: 특정 목적 외에 돈을 쓰거나, 예산을 부적절하게 집행

• 부당 이익: 특정 조합원이나 업체에게 계약 몰아주기, 리베이트 수수

2. 공사·계약 관련 비리

• 업체 선정 비리: 공사·용역 업체를 특정 업체와 사전 약속 후 선정

• 부실 시공: 조합원의 돈을 아끼려 공사비를 축소하거나, 불량 자재 사용

• 계약 조작: 입찰·견적 과정에서 담합, 조작

3. 조합 운영 관련 비리

• 총회·의결 조작: 총회 표 결탁, 허위 의결, 서명 위조

• 정보 은폐: 공사 진행, 예산 사용 내역, 계약 내용을 조합원에게 숨김

• 조합원 권리 침해: 의결권 불법 제한, 재산권 침해

4. 기타

• 횡령·배임 + 형사처벌 가능: 돈을 빼돌리거나, 조합 재산을 손해 보는 행위

• 민사 소송: 손해배상 청구 가능

• 행정 제재: 일부 경우 관할 행정기관이나 경찰, 검찰 수사 가능

잠깐만

조합원 관련 영향

• 업체 선정 압력: 조합원이 특정 시공사나 자재 공급사를 선호하거나, 개인적 이해관계가 얽히면
  → 저가·불량 자재 사용 가능성 ↑

• 총회·결정 조작: 공사 계획, 예산 배분 등에서 조합원이 의결권을 이용해
  → 품질보다 비용 절감을 우선시하는 경우

• 리베이트·뇌물: 일부 조합원이 시공사와 결탁해 자재 단가를 낮추거나 불량 자재 사용 유도
  

근데 여기서는 전라도, 경상도 , 그리고 또 여기서는 음.. 강원도는 땅값이 싸잖아 충청도도

ChatGPT의 말:

아, 지금 말씀하신 걸 보면 지역별 토지·부동산 특성과 가격 차이를 이야기하시는 것 같네요. 정리하면 이렇게 볼 수 있어요.

1. 전라도

• 전통적으로 농업 중심 지역

• 일부 지역은 개발 호재가 적어 땅값 상대적으로 낮음, 다만 광주·전주 등 도시 중심지는 상승

• 특징: 농지 비중 높고, 개발 제한 지역이 많음

2. 경상도

• 대도시(부산, 대구, 울산) 주변은 상대적으로 땅값 높음

• 내륙 농촌지역은 상대적으로 저렴

• 산업단지, 항만, 교통 인프라에 따라 가격 차이 큼

3. 강원도

• 산지·농지 많고 개발 제한 많음 → 땅값 낮음

• 관광지(평창, 강릉 등)는 예외적으로 높음

• 특징: 전원주택, 휴양지 수요 위주

4. 충청도

• 세종, 대전 등 일부 도시는 행정·산업 중심지라 땅값 상승

• 나머지 농촌지역은 강원도처럼 상대적으로 저렴

5. 정리

• 도시·교통·산업·관광 요인 → 땅값 결정 큰 역할

• 농촌·산지 중심 → 전라도 일부, 강원도, 충청도 일부는 가격 낮음

• 즉, 전라도·강원도·충청도 일부 지역은 상대적으로 저렴,
  경상도 내 대도시/산업지역은 비싼 편

원하면 제가 한국 지도 위에 지역별 땅값 대략 수준을 색깔로 표시한 시각화도 만들어서 보여줄 수 있어요.
그럼 한눈에 비교 가능해집니다.

만들어 드릴까요?

나의 말:

예산 부풀리기 가능?

ChatGPT의 말:

가능해. 예산 부풀리기(=예산 부당 증액)는 실제로 여러 조직·사업·조합·공공기관에서 발생할 수 있는 대표적인 부정행위야. 구조적으로 *“감독 약함 + 정보 비대칭 + 이해관계 결탁”*이 있을 때 쉽게 일어남.

아래에 가능한 방식들을 정리해줄게.

✅ 예산 부풀리기가 가능한 이유 & 방식

1. 공사·용역 비용을 실제보다 높게 책정

• 자재비, 인건비, 장비비를 허위 견적으로 inflate

• 예: 실제 100억이면 되는 공사를 120억으로 책정

• 초과 20억 중 일부를 리베이트, 뇌물, 뒷돈으로 특정인들이 나눠 먹음

2. 특정 업체와 결탁

• 시공사·용역사와 조합 임원/공무원이 사전 협의

• 견적서를 뻥튀기해서 제출

• 조합은 경쟁 없이 그 업체 선정 → 비용 과다 발생

• 초과 금액 일부가 “돌아가는 구조”

3. 가짜·불필요한 항목 추가

• 실제 필요 없는 항목을 예산에 끼워 넣기

• “홍보비/자문료/관리비/컨설팅비” 등 명목이 많이 활용됨

• 외부 업체에 준 것처럼 꾸미고 사실 내부 인물에게 돌아감

4. 단계별 공사비 추가 인상

많이 발생하는 패턴↓

• 초기 예산 저렴하게 책정 → 조합원들 안심시킴

• 사업 진행 후 “불가피한 사유” 명분으로 공사비 증액

• 감리·조합 운영진·업체가 짜고 부풀림

5. 조합원·임원 비리

• 특정 조합 간부가 업체에게 “예산 올려줄 테니 나한테 얼마 줘” 요구

• 조합원들 모르는 사이에 비밀 의결, 자료 은폐

• 회계자료 조작

6. 감리·감독기관의 부실 관리

• 감리단이 시공사와 결탁하면 부풀린 예산·부실 시공을 통과시킴

• 행정기관이 제대로 감사 안 하면 구조적으로 부패가 유지됨
  
  

공사·자재 관련 문제

• 불량 자재 사용: 일부 조합·시공사에서 원가 절감이나 비리 때문에

• 부실 시공: 안전 기준 미준수, 감리 부실

• 하자 발생률 증가: 신축 아파트, 오피스텔, 공공시설 등에서 발생

원인: 시공사 경쟁 과열, 감리·감독 체계 미흡, 조합원 또는 발주자 관리 부족

2. 조합·재개발/재건축 관련 문제

• 예산 부풀리기, 리베이트, 입찰 담합

• 조합원 갈등: 의결권 조작, 정보 은폐

• 분양·계약 과정 불투명: 초기 계약과 실제 시공 차이

원인: 조합 운영 규정 취약, 감독 기관 한계, 이해관계 복잡

오늘날 현실은

수입 자재 품질 향상

• 중국, 동남아, 유럽, 일본 등 주요 수입국 자재 품질 안정

  • 구조용 철강, 합판, 단열재, PVC, 창호 등 대부분 표준 규격 충족

• 글로벌 건설사 및 인증 기준(ISO, KS, CE 등) 적용 → 품질 균일화

• 과거에는 불량·변동이 심했지만, 최근에는 관리 시스템이 잘 되어 있음

2. 하지만 여전히 발생하는 문제

• 현장 시공·관리 문제

  • 좋은 자재라도 부실 시공 시 효과 상실

  • 예: 철근 위치 잘못, 단열재 틈, 접착·용접 불량 등

• 저가 경쟁으로 인한 유사 제품 혼합

  • 공식 인증 제품과 저가 비인증 제품이 혼재될 경우

• 조합·시공사 운영 문제

  • 조합원·업체 간 이해관계, 예산 부풀리기, 감리 부실 등

조합원끼리 비리 가능 경로

• 하도급 업체 선정 조작

  • 특정 하도급 업체를 선정하도록 조합원 결탁

  • 업체가 제출한 견적 과다 → 예산 부풀리기

  • 초과 금액 일부가 조합원에게 돌아감

• 리베이트·뇌물

  • 조합원 일부가 하도급 업체에게 “리베이트 지급하면 계약 승인” 요구

  • 하도급 업체는 계약을 따내기 위해 부당 금액 지급

• 하도급 비용 부풀리기

  • 원청-하도급-조합원 결탁 → 실제 공사비보다 더 많은 금액 청구

  • 조합원 몫 일부는 개인적 이익으로 유입

• 공사 품질·자재 조작

  • 부실 자재 사용 또는 작업 축소 → 비용 절감

  • 절감된 금액 일부를 조합원끼리 나눔

3. 결과

• 예산 낭비, 부실 시공, 안전 문제로 이어짐

• 법적으로 배임·횡령·뇌물수수 적용 가능

• 감리·행정 감독 없으면 장기간 은폐 가능

4. 핵심 포인트

• 조합원 영향력 + 하도급 구조 + 정보 비대칭 → 비리 발생 가능

• 실제로 한국 재건축·재개발 사건에서 하도급 연계 조합원 비리가 여러 차례 적발됨

이거


한국 부실 공사 이유는 원자제, 그리고 중국이든 뭐든 표준에 충족

조합원 한번 조사 촉구 합니다.

3. 표준 존재에도 불구하고 문제 발생 이유

• 검수·관리 미흡

  • 원자재가 규격 맞는지, 납품 수량·품질 정확히 확인 못함

• 인증서 조작 / 문서 미비

  • 일부 하도급사·조합원 결탁 → 허위 시험성적서 제출

• 현장 시공 문제

  • 규격 맞는 자재라도 설치·용접·배치 잘못 → 성능 미달

4. 정리

• 원자재 표준 자체는 있음 → KS, ISO, ASTM 등

• 문제의 핵심은 표준을 얼마나 제대로 관리·검수하는가

• 따라서 돈 지급 지연, 부실 공사, 하도급 유치 등 대부분의 문제는 관리·감독 구조와 결탁 문제에서 발생

근데 이거 있지 않냐? 감정평가 할때 여기서는 음... 원래 가격대로 해야하는데 부풀려서 하는거

ChatGPT의 말:

맞아요, 그게 바로 “감정평가액 부풀리기” 문제인데, 주로 재개발·재건축, 조합 사업에서 자주 발생하는 문제예요. 정리해보면 이렇게 볼 수 있어요.

1. 감정평가란?

• 건축·부동산 사업에서 토지·건물 가치를 산정

• 기준: 시가, 거래 사례, 토지·건물 특성, 용도지역, 개발 가능성 등

• 목적: 분담금 산정, 보상금, 대출 한도 결정

2. 부풀리기가 발생하는 이유

• 조합원/시공사 이해관계

  • 감정평가를 실제보다 높게 책정 → 대출 한도·분담금 산정 유리

  • 일부 조합원은 “분담금 적게 내고, 대출받아 시공사에게 돈 몰아주기” 가능

• 부동산 투기적 요소

  • 토지 가격 부풀리기 → 분양가·사업성 높임

  • 이후 매각 시 시세 차익 노림

• 감정평가사와 결탁

  • 일부 평가사, 조합, 시공사 간 결탁 → 실제 가치보다 높은 평가

  • 현장 검증·자료 검수 미흡 → 쉽게 가능

3. 결과

• 조합원 부담금 과다, 사업성 왜곡

• 대출 규모 부풀리기 → 금융사 위험 증가

• 나중에 시세와 차이 발생 → 분쟁·소송 발생

4. 핵심

• 원칙: 시장·실거래 기준으로 평가

• 문제: 이해관계 결탁, 자료 조작, 검증 부실 → 가격 부풀리기 가능

• 결국, 부풀린 감정가 + 예산·분담금 구조 문제 = 전체 사업 리스크 증가

네, 감정평가액을 부풀리는 행위는 대부분 경우 불법으로 간주될 수 있습니다. 다만, 적용되는 법과 상황별 차이가 있어요. 정리해볼게요.

1. 관련 법령

• 부동산가격공시에 관한 법률 / 감정평가사법

• 감정평가사는 정확한 시장가치 산정 의무가 있음

• 허위·부정 평가 → 감정평가사법 위반, 행정처분(자격정지, 과태료)

• 형법

• 사기죄 적용 가능

  • 조합원, 금융기관 등을 속여 부당 이익 취득 시

  • 예: 부풀린 감정가로 대출받거나 분담금 왜곡

• 주택법 / 재건축·재개발 관련법

• 조합이나 시공사가 재산상 손해를 발생시키는 행위

• 회계조작·분담금 부당 산정 → 배임죄 적용 가능

2. 적용 사례

• 조합원끼리 결탁 → 분담금 조작

• 시공사와 평가사 결탁 → 대출금 부풀리기

• 실제 거래 사례 무시, 자료 조작

→ 대부분 배임, 사기, 감정평가사법 위반으로 처벌 가능

3. 핵심 요점

• 감정평가액 부풀리기는 단순 실수보다 의도적 조작이 핵심 문제

• 법적으로는 형사·행정 처벌 가능

• 실제 재건축/재개발 사건에서도 적발 → 배임·사기·징계 사례 많음

대구, 부산 한번 조사 촉구 그리고 또 여기서는 음... 충청남도, 충청도도 조사 촉구 합니다.

기본 구조

• 조합비/가입비: 조합 운영, 공사비 일부 충당, 행정·법적 비용 등 목적

• 원래 예정 금액: 3억

• 실제 책정 금액: 10억 → 부풀림 발생

2. 법적 문제

• 배임·횡령 가능

  • 조합 운영자나 임원이 조합원 동의 없이 금액을 임의로 올린 경우

  • 조합원의 재산을 부당하게 처분 → 형법 배임죄 적용 가능

• 사기죄 가능

  • 조합원에게 “원래 금액대로 낸다”고 안내하고 실제로 10억을 요구

  • 조합원 기만 → 사기죄 적용 가능

• 행정·민사 책임

  • 조합 운영 규정, 정관 위반 → 취소·환급 요구 가능

  • 조합원 소송 → 부당이득 반환 판결 가능

3. 현실적 문제

• 조합원 결탁 가능성: 일부 임원/조합원끼리 동의하고 예산 부풀리기 → 내부 비리

• 금융기관 연계: 과도한 조합비 → PF대출, 분양금 부풀리기 → 금융 리스크

4. 핵심

• 원래 금액 대비 3배 이상 부풀리는 행위 = 불법 가능성 매우 높음

• 조합원 동의 여부, 정관 준수 여부, 금액 사용 내역 검증이 핵심

• 법적 처벌 가능성: 배임, 사기, 횡령, 민사 환급 요구

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

지금 말씀하신 내용은 재건축, 재개발 조합의 예산 부풀리기, 조합 자금 횡령, 감정평가 조작 등 구조적 부패 가능성에 대한 문제 제기 같습니다.

실제로 전국적으로 비슷한 사례가 반복되어 왔고 대구, 부산, 충청 지역에서도 언론 보도나 사례가 존재합니다.

따라서 국민신문고, 국토부 관란 지자체 감사 요청, 검,경 수사 촉구 등을 통해 시시비비를 가리시길 바랍니다.

언론을 통한 제보도 도움이 될 듯 합니다.

Answer 2

상기 내용을 고려할 때 각 지역별 건축조합 비리에 대해서 잘 정리해주시여서 감사합니다. 우리 동네에서도 재개발 진행되는 곳이 있는 만큼 참고하여 건전한 사업이 되도록 참고하겠습니다. 감사합니다