경제
원룸 계약 만료 한달 전 퇴실통보 시 묵시적 갱신 여부 및 보증금 반환 시점 문의
월세 계약기간: 2025년 4월 30일 ~ 2026년 4월 30일
계약 만료일인 4월 30일에 퇴실 의사를 전달했더니 집주인 측에서 "2달 전 통보를 안 했으니 묵시적 갱신이 됐다"며 보증금을 5월에나 돌려주겠다고 합니다.
계약서에 퇴실 2달 전 통보 조항이 명시되어 있긴 한데, 저는 3월 20일(만료 약 40일 전)에 퇴실 의사를 전달했습니다.
궁금한 점은 두 가지입니다.
첫째, 묵시적 갱신은 계약 만료일이 지난 후에도 아무런 의사 표시가 없을 때 성립하는 것 아닌가요? 만료 전에 퇴실 의사를 밝혔는데도 묵시적 갱신이 적용되는 건지 궁금합니다.
둘째, 만약 묵시적 갱신이 성립되지 않는다면 4월 30일 계약 만료일에 맞춰 보증금을 돌려받을 수 있는 건가요?
만약 만료일에 맞춰 보증금을 돌려받을 수 있다면 그 안에 안 돌려줄 경우 어떻게 대응해야 하는지
셋째, 계약서상 2개월 전 통보 조항이 주택임대차보호법보다 우선 적용되는지 여부도 궁금합니다
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
4월 30일이 만기인데 5월에 보증금을 돌려주겠다고 하는 임대인이 잘못인가 하는 문제군요
이건 묵시적 연장하곤 아무런 관계가 없습니다.
묵시적연장은 임대인이 본인의 권리를 행사하지 않았을때 임차인의 2년 주거권을 보호하는 제도예요
그럼 임차인은?
언제든 나갈수 있죠
단 통보일로부터 3개월이 지난 날 부터 효력이 발생해요
3월 20일에 통보했죠
6월 20일에 효력이 발생해요
집주인이 착한사람이네요
5월에 주면 그냥 고맙다고 끝내세요
4월 30일에 받고 싶었으면
만기 2달전에 통보를 했어야합니다.
법적으로 하고 싶으세요?
그럼 4월 30일에 임차권등기명령 신청하세요
변호사 사서 준비하세요
그럼 소송기간6개월 잡고 10월에나 받을수있어요
당연히 패소하면 소송비용 날리죠
그냥 나쁘지 않은 집주인이니 5월에 보증금받으세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
두분다 잘못알고 계시는 부분이 있는데, 최초 계약일로부터 2년이 되지 않으면 사실상 묵시적갱신은 성립되지 않습니다.
일단 계약해지에 대한 의사통보는 만기 6~2개월전하셔야 하는데 해당기가내 통보를 하지 않았기에 자동연장인 된 부분은 임대인 말이 맞습니다.다만 보통은 묵시적갱신으로 연장이 된게맞으나 ,질문처럼 최초 1년계약이 종료되는 시점에서는 묵시적갱신이 아닌 법적최소거주기간 2년에 따른 자동연장으로 보게 됩니다.
이런 경우 중도해지는 원칙상 임대인의 동의가 필수이고 임대인이 동의하지 않으면 계약만료일까지 해지가 불가합니다. 그런데 질문에서는 임대인은 묵시적갱신으로 이해를 하고 있고 그에 따라 해지통보를 한 3개월후 계약이 종료됨에도 5월에 돌려주겠다고 한것은 사실상 임차인에게 유리한 상황으로 보입니다. 즉, 싸울게 아니라 해당 요건에 조용히 따라 퇴거를 하시는게 나을수 있습니다. 임대인이 위 사실을 정확한 인지하면 사실상 다음해까지 계약해지가 어려울수 있기 때문입니다.
아래는 정확한 법적 사항 설명입니다.
첫째, 묵시적 갱신은 만기 6~2개월전까지 아무런 의사통보가 없으면 성립하게 됩니다. 만료일이후 미통보시 성립하는게 아닙니다.
셋째, 특약은 법에 따른 강행규정보다 우선할수는 없는데, 해당 특약이 법조항과 어긋나지 않으므로 특별히 문제될 게 없습니다,
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
임대차보호법에 의거를 하게 되면 임대차종료 6~2개월 사이 임대인과 임차인 재계약에 대해서 아무런 얘기가 없을 경우 묵시적갱신으로 자동 연장이 되게 됩니다. 또한 묵시적갱신이 되게 되면 임차인이 중도해지를 하고 싶은 경우 임대인에게 얘기를 하게 되면 3개월 후에 중도해지가 가능하게 됩니다. 이러한 이유로는 기존 임차인이 퇴거를 희망하게 될 경우 미리 말을 해줘야 다음 세입자를 구할 수 있도록 임대인에게 시간적 여유를 주는 것이라 볼 수 있습니다.
묵시적갱신 또한 주택임대차보호법에 의거된 사항이고 위의 경우 임대인은 3개월 후에 보증금 줘도 법적으로 문제가 없지만 1개월 후에 보증금을 준다고 하니 그렇게 하시면 될 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
주택임대차보호법에따르면 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다.
상기 설명과 같이 묵시적 갱신이 이루어지려면 2년의 계약기간 종료 2개월전이 경과해야하는데, 현재 1년 계약이므로 묵시적갱신이 이루어지지 않은 상태이며, 임차인은 계약종료 2개월전까지 계약 갱신 거절의 의사를 임대인에게 밝혀야 (주택임대차 보호법 제6조1항) 하는데 이 기간이 지나서 기본 계약기간인 2년으로 전환된 상태로 볼 수 있습니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
주택임대차보호법상 묵시적 갱신은 임대차 기간이 끝나기 6개월전부터 2개월 전까지 아무런 의사표시가 없어야 성립하지만 귀하는 만료 전에 명확하게 퇴실 의사를 밝히셨으므로 묵시적 갱신 조건인 무권리 상태가 성립되지 않습니다. 묵시적 갱신이 되지 았았으므로 계약은 약정된 4월 30일에 종료되며 임대인은 이날 임차인의 명도와 동시에 보증금을 반환해야 할 동시이행 의무가 있습니다. 주택임대차보호법은 세입자에게 불리한 계약 조항은 효력이 없다고 규정하므로 계약서상 2개월 전 통보 문구가 있더라도 이를 근거로 보증금 반환을 한 달이나 늦추는 것은 법적으로 무효일 가능성이 아주 높습니다. 만약 4월 30일에 보증금을 돌려주지 않는다면 짐을 빼지 않은 상태에서 내용증명을 발송하여 임대인을 압박하고 이사가 불가피할 경우 반드시 법원에 임차권등기명령을 신청하여 대항력을 유지해야 합니다. 계약 만료일 이후에도 보증금을 돌려받지 못할 경우 실제 반환받는 날까지의 법정 지연이자를 청구할 수 있음음 임대인에게 명확하게 고지해서 심리적 압박을 더하는 것이 효과적입니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 묵시적 갱신은 임대인 6~2개월 전 임차인 2개월 전 계약 만료 전에 아무런 의사표시가 없으면 성립하는 것입니다. 따라서 위 사항은 묵시적 갱신이 된 상황입니다.
2. 묵시적 갱신이 된 상태라 계약 만료 후 임차인은 언제든지 계약을 해지 할 수 있지만 임대인은 3개월 안으로만 보증금을 반환해주면 되는 것이기에 위 임대인의 대응은 문제 없어 보입니다.
3. 주암사법 조항에 따라 2개월 전 특약 통보 조항이 기재되어 있는 것이기에 특약 사항도 문제 없습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
주택임대차보호법에 따라서 임대인이나 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신 거절의 통보를 하지 않은 경우에만 묵시적 갱신이 성립합니다. 만료 40일 전에 통보하셨으므로 법정 기간은 놓쳤습니다 하지만 묵시적 갱신은 아무런 의사 표시가 없을 때 성립하는 것이지 기간을 놓쳐다고 해서 무조건 강제로 갱신되는 것이 아닙니다. 기간 내 통보를 못했다면 계약은 기간 만료로 종료되는 것이 원칙입니다. 계약서상 종료일 4월 30일은 임차인의 명도와 임대인의 보증금 반환이 동시에 이루어져야 하는 날입니다. 집주인이 주장하는 5월 반환은 법적 근거가 없는 일방적인 주장입니다. 만약 4월 30일에 보증금을 돌려주지 않는다면 절대 먼저 이사를 나가거나 짐을 다 빼서는 안되고 계약 종료 및 반환을 촉구하는 내용증명을 보내시고 이사를 꼭 가야 한다면 반드시 임차권등기명령을 신청하여 대항력을 유지하셔야 합니다. 보증금 반환이 늦어지는 기간만큼 법정 지연이자를 청구할 수 있음도 고지하세요. 주택임대차보호법은 세입자에게 불리한 계약 조항이 있다면 효력이 없다고 규정합니다. 계약서에 2개월 전 통보라고 적혀 있어도 이는 묵시적 갱신을 막기 위한 통지 시한일뿐 이 기한을 넘겨 통보했다고 해서 계약 기간이 강제로 연장되거나 임차인이 보증금을 늦게 받아야 한다는 조항은 임차인에게 일방적으로 불리하므로 법적으로 무효가 될 가능성이 매우 높습니다.
첫째, 묵시적 갱신은 계약 만료일이 지난 후에도 아무런 의사 표시가 없을 때 성립하는 것 아닌가요? 만료 전에 퇴실 의사를 밝혔는데도 묵시적 갱신이 적용되는 건지 궁금합니다.
===> 현재 상황에서 계약종료일자를 기준으로 2개월 전까지 재계약에 대한 의사표시를 하지 않았다면 묵시적인 계약갱신이 됩니다.
둘째, 만약 묵시적 갱신이 성립되지 않는다면 4월 30일 계약 만료일에 맞춰 보증금을 돌려받을 수 있는 건가요?
만약 만료일에 맞춰 보증금을 돌려받을 수 있다면 그 안에 안 돌려줄 경우 어떻게 대응해야 하는지
==> 네 그렇습니다. 하지만 주임법상 묵시적인 계약갱신에 해당되어 세부적인 답변을 생략합니다.
셋째, 계약서상 2개월 전 통보 조항이 주택임대차보호법보다 우선 적용되는지 여부도 궁금합니다
==> 네 그 조항은 주임법에도 적용되어 있습니다.