아파트와 오피스텔의 차이점에 대해서 알려주세요

Question

주거형 오피스텔에 사는 저로서는 이해하기가 힘든점이 있습니다 아파트처럼 똑같이 주거목적으로 살지만 법적으로는 주택법이 아닌 건축법을 적용받고 주택이 아니면서 1채 더 가지고 있으면 1가구2주택에 적용되는 것이 그렇고 이제는 1인 새대수가 많아서 기존의 대형 아파트나 주택에 사는 것보다 소형평수의 주거형 오피스텔에 사는 분들도 많을텐데 현실에 맞는 법계정이 이루어졌으면 합니다만

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

현행법상 주택수를 산정함에 있어서 실제 전입신고를 하고 주방 및 거실, 침실등의 형태와 전기 및 수도 사용량을 분석을 해서 실제 거주의 형태를 같게 될 경우 주택이라고 보고 있습니다. 즉 주택 형태보다는 실제 주택으로서 거주하는 것을 보기 때문에 쉽게 개정이 되기는 어렵다고 사료됩니다. 다만 주택수의 경우 청약 시 대출 시 세금 계산 시 모두 기준이 다 다를 수 있고 특히 청약 시 공시지가가 일정금액 이하이거나 면적이 적을 경우 주택수에서 제외를 시켜주는 정책도 있고,

또한 나이가 많으신 부모님과 함께 거주를 할 경우 주택수를 제외를 시켜주는 몇몇 특례는 있긴 합니다.

다만 현정부의 경우 비거주 1주택자도 규제를 할려고 하기 때문에 위의 경우 처럼 주거용 오피스텔을 주택수에서 제외를 시켜주지는 않을 것으로 보이고 향후 정권이 바뀌어서 부동산 활성화 방안등이 나오게 될 경우는 어느 정도 반영이 되지 않을까 사료됩니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

일반적인 오피스텔은 기본적으로 업무시설로서 주택법이 적용되는 아파트와 달리 건축법이 적용되어 공용면적 비중이크고 관리비가 저렴한 수익형 부동산입니다. 도심에 위치하고 깔끔해 보이기는 하지만 대단지 아파트와 달리 편의 시설도 부족하고 가족이 거주하기에는 적합하지 않아서 대부분 직장인들이 임시로 거주하는 공간으로 활용되다보니 연식이 오래되고 시설물이 노후되면 찾는 사람이 적어져 아파트에 비해 금액의 하락이 많이 되는 편입니다. 오피스텔은 서비스 면적인 발코니 확장을 할 수가 없어 아파트에 비해 실사용 면적이 작습니다. 분양면적에 대한 전용면적의 비율도 아파트가 70~80%인데 반해 오피스텔은 50~60% 정도이니 오피스텔이 실제 사용할 수 있는 면적이 작습니다. 오피스텔이 깔끔해 보이고 보안이 좋은 장점이 있지만 아파트에 비해 실 사용 면적이 작고 취득세도 비싸며 주거용으로 사용하면 세금에서도 별 장점이 없게 되는데 반해 대단지 아파트 등이 누릴 수 있는 커뮤니티 시설 등 편의시설이 부족함 등의 단점이 있습니다. 하지만 최근 오피스텔에 대한 바닥 난방면적 제한을 해제하여 120m2를 초과해도 바닥 난방이 가능해 지게 되었고, 발코니 설치가 가능해 지는 등 오피스텔을 활성화하기 위한 법안들이 점차 적용되고 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

오피스텔은 법적으로 업무시설이라 살 때 아파트보다 높은 4.6% 의 취득세를 내지만 실제 전입신고를 하면 세법상 주택으로 분류되어 1가구 2주택 규제를 받습니다. 동일한 계약 면적이더라도 오피스텔은 전용률이 낮고 서비스 면적인 발코니 설치가 제한돼서 아파트보다 실평수가 좁고 관리비 부담이 상대적으로 큽니다. 1인 가구 급증이라는 현실에 맞춰서 최근 정부는 소형 주거형 오피스텔을 구입할 때 주택 수 산정에서 제외해 주는 등 아파트와의 제도적인 격차를 줄이는 규제 완화를 추진하고 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

요즘은 1~2인 가구 증가와 청약 규제, 높은 아파트 가격 때문에 주거형 오피스텔 수요가 크게 늘었습니다.

그래서 부동산 업계에서도 건축법상 업무시설이라는 분류가 현재의 주거 현실을 완전히 반영하지 못한다는 지적이 꾸준히 나오고 있습니다.

다만 정부는 주택시장 규제와 세금 형평성 문제 때문에 아직은 건축법상 업무시설, 세법상 실질 주택이라는 이중 구조를 유지하고 있는 상황이라 보시면 되겠습니다.

감사합니다.

Answer 5

“살 때는 주택이 아닌데, 세금 낼 때는 주택”이라는 불합리한 구조가 존재합니다. 현실적으로 오피스텔 거주자가 늘어나고 있는 만큼, 제도도 시대에 맞게 조정될 필요가 있습니다