경제
전세 갱신 계약서 확정일자 받아야 하나요
정말 모든 분이 다 다른 얘기를 하네요
전문가는 정말 없는 건가요ㅠㅠ
원룸 반전세 살고 있고 재계약하는 상황입니다
월세와 관리비가 변동되어 갱신 계약서 다시 쓰는 상황입니다
보증금은 그대로입니다
확정일자 다시 받아야 되나요 안 받아도 되나요?
이거 제대로 아는 분 진짜 없나요?
누구는 보증금 그대로니 안 받아도 된다고 하고
누구는 계약서 다시 쓰고 월세랑 관리비 올랐으니 다시 받으라고 하고
도대체 뭐가 정답인가요
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보증금 변동이 없는 재계약이 경우 확정일자 부여는 필요하지 않습니다. 다만 월세가 변동이 되었다면 전월세 신고는 하셔야 합니다. 그런데 보통 전월세 신고시에는 확정일자가 의제되기 떄문에 전월세신고만 하시면 확정일자부여는 필요하지 않습니다.
그리고 확정일자 부여는 말그대로 우선변제권을 부여하기 위한 필수요건인데, 우선변제권이란 경매등이 진행될때 내 보증금에 대해서 순위배당이 가능한케 하는 권리이므로 보증금이 변동없이 월세만 인상된 경우에는 필요로 하지 않습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
모든조건이 그대로 이면 안받아도 되지만 조건 변화가 있으니 받으라고 하는 것입니다
만약에 분쟁이 났을때를 대비 하는것입니다
그렇다고 그전에 받은 계약서 보증금의 효력이 사라지는것은 아니고 그날자에 받은 확정일자에 효력이 있으니 계약서를 같이 보관하시면 됩니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
확정일자는 점유와 전입 등 다른 조건과 함께 만일의 경매시 배당요구를 갖기 위함이고 보증금을 담보합니다
따라서 보증금의 변동이 없다면 추가 확정일자가 필요 없으며 종전 확정일자는 계속 유효합니다
새로운 계약서를 여러 번 다시 쓰더라도 전입이 계속 유지되고 있는 재계약이나 연장 계약이라면 아무런 문제가 없습니다안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
확실하게 말씀드립니다.
확정일자가 아닌 "임대차거래신고"는 반드시 받으셔야 합니다.[월세금액 변동]
"임대차거래신고"를 받으면 확정일자도 자동으로 받아지고요.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
보증금의 변화가 없거나 적어지게되면 확정일자를 새로 받을 필요 없습니다. (월세나 관리비는 무관합니다.)
대항력(전입신고 + 거주로 이루어집니다.)이 갖춰진 상태에서 계약서에 확정일자를 받으면 우선변제권이 발생하여 경매시 후순위권리자에 비해 우선적으로 배당을 받을 수 있는 권리가 주어집니다. 임대차는 등기사항전부증명서(등기부등본)상에 권리가 기록되지 않기때문에 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 타인에 대해 권리를 주장할 수 있으며, 이러한 권리가 없으면 정당한 권리를 주장할 수 없어서 전세 보증금을 돌려 받는데 문제가 생길 수 있기에 중요한 것입니다.
확정일자는 임대차 거래가 이루어졌다는 것을 공식적으로 확인받는 것인데, 한번 확인된 사항은 계속해서 유효하므로 첫번째 계약한 보증금에 대한 확인 후 증액이 이루어지지 않았다면 다시 확인받을 필요가 없는 것이며 (지난 계약서도 반드시 보관하셔야 합니다.), 증액이 이루어진 경우에 다시 확정일자를 받으면 지난번 확정일자로 확인된 금액을 초과하는 부분에 대해서만 새로운 확정일자로 권리를 가지게되는 것입니다.
안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.
여기저기서 하는 말이 다 달라서 정말 답답하고 혼란스러우셨겠습니다. 소중한 보증금이 걸린 문제인데 헷갈리게 하는 정보들이 많아 마음고생이 심하셨겠네요.
결론부터 말씀드리면, 보증금 액수가 1원도 변하지 않고 그대로라면 새로운 갱신 계약서에 확정일자를 다시 받으실 필요가 전혀 없습니다. 질문에 전세라는 말과 월세라는 말이 함께있어서 답변들에도 혼동이있었지 않았나 생각해봅니다.
또한, 확정일자와 전월세신고를 구분하여 생각하셔야 합니다.
그러면 왜 안 받아도 되는 것인지, 그리고 왜 사람마다 말이 다른 것인지 명확하게 짚어드리겠습니다.
1. 확정일자는 오직 ‘보증금’만을 지키기 위한 방패입니다.
확정일자라는 제도는 내 ‘보증금’이 경매 등의 위기 상황에서 몇 번째 순위로 보호받을 수 있는지(우선변제권) 번호표를 뽑는 것입니다. 월세나 관리비가 아무리 올라도, 보호받아야 할 보증금 원금이 그대로라면 처음 입주할 때 받은 ‘최초 계약서의 확정일자’만으로 순위가 확보되었기 때문에 완벽하게 보호됩니다. 보증금이 올라갔다면 올라간 보증금 만큼 새롭게 번호표를 뽑기위해 확정일자를 다시 신청하는 겁니다.
2. 순위(대항력) 리셋 방지
처음 계약 시 받아둔 확정일자 덕분에 질문자님은 이미 순위 번호표를 쥐고 있습니다. 보증금 변동도 없는데 갱신 계약서에 굳이 확정일자를 새로 찍을 이유가 없으며, 자칫 기존 계약서를 버리고 새 계약서만 남겨두면 보호 순위가 뒤로 밀리는 치명적인 실수를 범할 수 있습니다.
마지막으로, 사람들이 하는말에 혼동있는 이유를 추측해보겠습니다.
주변에서 “계약서 다시 썼고 월세가 올랐으니 다시 받아야 한다”고 조언하는 분들은 ‘주택임대차신고(전월세신고제)’와 ‘확정일자’를 혼동하고 계신게 아닌가 합니다.
법이 바뀌어, 갱신 시 보증금이나 월세 금액에 변동이 생기면(보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 시) 30일 이내에 관할 주민센터나 온라인에 ‘전월세 변동 신고’를 해야 하는 의무가 생겼습니다.
관공서에 이 전월세 변동 신고를 접수하면, 시스템상 그 계약서에 ‘확정일자’가 자동으로 부여되어 나옵니다.
즉, “월세가 올랐으니 (의무 사항인) 전월세 신고를 해야 한다”가 맞는 말인데, 주변분들께서 이를 “월세가 올랐으니 확정일자를 또 받아야 한다”로 잘못 이해하고 와전시켜 전달하신게 아닐까 하는 생각이 듭니다.
그리고 질문자님처럼 전세처럼 보증금이 크고 약간의 월세가 있는 형태를 실무에서는 ‘반전세’로 부릅니다. 질문이 명확치 않아서 답변에도 혼동이 있지 않았을까 싶습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
확정일자는 보증금을 지키기 위한 것입니다.
보증금이 증액되지 않았다면 기존에 받아둔 확정일자 효력이 그대로 유지되니 다시 받을 필요 없습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 답변 드립니다.
확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다.
만약 전세 보증금이 증액되었다면 증액된 보증금에 대한 권리를 보호받기 위해 확정일자를 받아야 하지만
질문자 님은 전세 보증금 변동이 없기 때문에 확정일자를 받을 필요가 없습니다.
월세나 관리비가 변동되었다면 계약을 갱신하면서 계약서만 새로 작성하면 되고, 확정일자는 굳이 안 받아도 기존 효력이 유지됩니다.
주의하실 점은, 갱신을 하여 계약서를 새로 작성한다 하더라도, 기존 계약서는 파기하지 말고 잘 보관하셔야 한다는 것입니다. 또한 새 계약서에는 기존 계약을 갱신한다는 문구를 포함하시는 것이 좋습니다.