안녕하세요, 법률사무소 가양 대표변호사 부석준입니다.
집주인이 고의적으로 잔금 반환을 지연시키며 희망 고문을 하고 있어 심적으로 많이 지치고 화가 나신 상황인 것 같습니다. 5천만 원 중 대부분을 돌려받았으나 남은 600만 원을 받지 못하고 있는 상태에서, 짐을 다 뺀 것이 법적으로 불리하지 않은지, 그리고 이자 청구가 가능한지에 대해 말씀드리겠습니다.
가장 먼저 우려되는 점은 '짐을 다 뺀 상태'라는 부분입니다. 주택임대차보호법상 세입자의 대항력과 우선변제권은 '전입신고'와 '점유(실거주 또는 짐 보관)'가 유지되어야만 존속합니다. 임차권등기명령이 등기부등본에 기재되기 전에 짐을 모두 빼고 비밀번호까지 넘겨주어 점유를 상실했다면, 원칙적으로는 대항력을 잃게 되어 추후 집이 경매에 넘어갈 경우 보증금 보호에 취약해질 수 있습니다. 다만, 이미 4,400만 원을 받았고 남은 금액이 600만 원으로 비교적 소액인 점, 그리고 집주인이 변제 의사를 보이고 있다는 점을 고려할 때 경매까지 갈 확률은 낮아 보이나, 아직 비밀번호를 넘겨주지 않으셨다면 잔금을 받기 전까지는 절대 넘겨주지 마시고 최소한의 점유(짐 일부 보관 등)를 유지하시는 것이 안전합니다.
질문하신 이자 청구는 충분히 가능합니다. 오히려 짐을 뺐기 때문에 이자 청구가 가능해진 상황입니다. 법리적으로 임차인의 '목적물 반환 의무(이사 나가는 것)'와 임대인의 '보증금 반환 의무'는 동시이행 관계에 있습니다. 즉, 세입자가 집을 비워주지 않으면 집주인도 돈을 안 줘도 되어 이자가 발생하지 않습니다. 하지만 질문자님은 이미 짐을 빼서 집을 비워주는 의무를 다하셨으므로, 그 시점부터 집주인은 돈을 안 주고 있는 것에 대한 '이행 지체' 책임이 발생합니다. 따라서 이사 나간 다음 날부터 민법상 연 5%의 지연이자를 청구할 수 있으며, 만약 소송을 제기하여 소장이 송달되면 그때부터는 연 12%의 지연이자를 받을 수 있습니다.
내일 오후 2시까지 돈이 입금되지 않는다면, 즉시 법원에 '임차권등기명령'을 신청하여 등기부에 기록을 남겨 집주인을 압박해야 합니다. 이와 동시에 남은 600만 원과 지연이자에 대해 법원에 '지급명령'을 신청하십시오. 이는 정식 소송보다 비용이 저렴하고 절차가 빨라 집주인의 재산(통장 등)을 압류할 수 있는 집행권원을 신속하게 확보하는 가장 효율적인 수단입니다. 집주인의 "조금만 기다려 달라"는 말에 더 이상 휘둘리지 마시고, 내일 2시가 지나면 기계적으로 법적 절차를 밟으시는 것이 남은 돈을 가장 빨리 받는 길입니다.
