주택 구입시 부모님 자금 동원 관련 질문 (세무)

Question

안녕하세요 주택 구입시 부모님 자금 동원을 하게 되었습니다.

먼저, 2년 전에 전세금 2억 원을 부모님한테서 조달했고

현재는 6.8억 원 규모의 아파트를 매매하려고 합니다.

부모님께서 1.5억 원, 할머니께서 0.2억 원, 부모님이 지원해주신 전세자금 2억 원

그리고 나머지는 약 3.1~3억원은 주택담보대출을 통해서 마련하려고 합니다.

주택 매매할 때 토지허가거래 신청서를 작성해야하고

여기에 자금조달계획서가 들어가야한다고 알고 있습니다.

이를 신고할 때 어떻게 하는 것이 세무적인 리스크를 최소화할 수 있으면서

세금 납무 문제가 커지지 않을지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.

토지거래허가구역은 자금 출처 조사가 매우 엄격하기 때문에 가족에게 조달하는 3억 7천만 원에 대한 철저한 대비가 필요합니다. 세금 처리 방법은 크게 세 가지로 나눌 수 있습니다.

1) 5천만 원은 증여로 신고합니다. 부모님, 할머니와 같은 직계존속에게 받는 돈은 10년간 5천만 원까지만 세금이 면제되구요. 특히 과거의 전세금 2억 원이 차용증 없이 받으신 돈이라면 미신고 증여로 가산세를 물 위험이 큽니다.

2) 2억 1천7백만 원은 무이자 차용으로 처리합니다. 법적으로 이자에 대한 증여세가 면제되는 한도이기 때문에 무이자 차용증을 쓴 뒤 매월 원금을 상환하는 이체 기록을 남기셔야 합니다.

3) 남은 1억 원가량은 연 4.6%의 법정 이자를 부모님께 지급하면서 빌리시거나 정식으로 증여세를 내고 받으셔야 향후 세무조사 리스크를 안전하게 없앨 수 있습니다. 

자금조달계획서랑 모든 증빙 서류를 한 번에 제출해야 하기 때문에 매매 계약 전 반드시 세무사와 상담하시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

부모님과 할머니께 받느 자금 중 성인자녀 면제 한도 5000만원 내 금액은 반드시 증여로 정식 신고하여 합법적인 자금 출처를 확보해야 합니다 면제 한도를 초과하는나머지 금액은 부모님과 공증이나 인감증명이 포함된 차용증을 작성하고 반드시 통장 기록으로 이자를 지급한 증거를 남겨야 합니다. 2년 전 전세금 2억원 역시 이번 계획서에 차입금으로 명시해야하며 과거부터 이자를 지급해온 기록이 있다면 세무조사 시 소명하기 훨씬 유리합니다. 할머니께 받는 2000만원은 부모님 증여 한도와 별개가 아니므로 최근 10년 내 부모님께 받은 돈이 있다면 합산하여 세액을 계산해야 리스크가 없습니다. 자금조달계획서 제출 시 차용증과 증여세 신고서를 함께 첨부하고 추후 원금을 갚을때도 본인의 소득 증빙이 가능한 범위 내에서 상환해야 문제가 생기지 않습니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 직계가족의 경우 증여를 받을 수 있는 한도는 10년에 5000만원까지 비과세 입니다.

따라서 정식적으로 증여를 받아서 증여세 납부하시고 증여를 하는 방법이 세무적으로 정석입니다.

또한 통상 차용증을 작성을 해서 4.6% 법정이율을 지키는 방법으로 처리를 하는 방법이 있을 수 있습니다.

다만 차용증 작성이나 기타 절세에 대한 문의는 가까운 세무사님과 함께 협의를 해 보시는 것을 추천드립니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

현재 주택담보대출을 통해 자금을 제외하고는 모두 현금증여에 속하게 됩니다. 즉, 기존 보증금 2억도 결국은 부모님꼐 현금증여를 받은 것이고 추가적인 1.5억에 대해서 증여를 받으시는 것으로 총 3.5억 증여가 됩니다. 직계존비속간 증여비과세 한도를 고려해도 3억~3.2억까지는 증여과세가 될수 있기에 일반적으로 비과세 한도는 증여 , 초과분은 차용으로 진행하는데, 질문의 경우는 결국 본인자금없이 부모님자금으로 주택을 구매하는 수준이기에 사실상 세무적으로 증여를 피하기 어려워 보여 세무사를 만나 직접적으로 도움을 받아 절차를 진행하시는게 리스크를 줄일수 있어 보입니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

자금조달계획서 작성 시 세무 리스크를 최소화 하려면 부모님, 할머니 지원금을 차입으로 명확히 하시고 증빙서류를 준비하시면 되겠습니다.

간단히 말해서 차용증 작성하시면 됩니다.

감사합니다.