전세집 구할때 일부금액만 계약서로 쓰고 나머지 금액은 뒷돈으로 줘도 괜찮을까요?
1억2천만원 오피스텔을 전세로 하려고하는데
해당 집은 1억1천만원이 넘어가면 청년버팀목대출이 안된다고 하는 상황입니다.
그래서 부동산 측에서 제안한 방법이
계약서에는 1억1천만원인걸로만 계약해서 대출이 나오도록 하고
나머지 1천만원은 임대인에게 따로 주면서 대신 특약사항에 이런 사실들을 다 기재하여
제가 전세 계약이 끝나면 온전히 다 돌려받을 수 있도록 도와준다는데
이게 특약사항만으로 법적 효력이 있나요?
부동산측 말로는 다들 이렇게 흔히 한다는데 정말 이렇게 계약하는 경우가 많나요?
이렇게해서 사기를 당하거나 불이익을 당하는 경우는 어떤게 있을까요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
대출을 위해서 보증금을 다운 시키는 허위로 만일 문제가 생길 시 법적인 책임을 물 수 있습니다.
즉 대출을 위해서 시세를 조작하는 행위에 해당이 되므로 계약이 무효가 될 수 있고 그 특약사항도 문제가 될 수 있습니다. 또한 확정일자 + 전입신고등으로 대항력 및 우선변제권을 획득 시에도 계약서 만큼 보장을 받을 수 있습니다.
즉 임대차계약과 별도 개인간에 1000만원 소비대차계약 즉 차용증으로 갈 것으로 보여 집니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
실무상에서 가끔 협의로써 요구되는 경우는 있으나, 이는 원칙상 문제가 되는 부분입니다. 임대차계약서와 다른 조건기재는 어떻게 보면 이중계약으로 볼수 있고 이는 세금이나 법적으로 문제가 됩니다. 물론 이러한 부분보다 심각하게 되는 고려될수 있는 부분은 보증보험사에서 보험금 지급시에 이러한 부분들을 문제로 하여 지급거절을 할수도 있습니다. 물론 가능성에 대한 부분이기에 해당 문제가 발생될수도 그렇지 않을수도 있지만, 임차인입장에서는 보증금보호에 문제될 여지가 있습니다. 차라리 계약서대로 보증금을 낯추고 그 부족분은 월세로 전환하여 월세를 높이는게 더 합법적인 방법으로 볼수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
계약서에 실제 금액을 쓰지 않고 따로 돈을 주는 방식은 매우 위험하며 추천드리지 않습니다.
특약사항을 적어도 법적으로 보호받기 어렵습니다.
또한 허위계약으로 분류될 수도 있습니다.
가장 중요한 점은 계약서에 1억 1천만 원으로 되어 있으면 나중에 문제가 생겼을 때 법적으로 1억 1천만 원까지만 보호 받을 수 있고 나머지 금액은 회수하기가 어렵습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
법적 보호를 받으려면 계약서상 금액이 실제 전세금이어야 안전합니다
특약으로 일부 보호가 가능하지만, 제3자에겐 무력합니다
부동산 말만 믿고 진행하면 사기나 손해의 책임은 전적으로 임차인 본인에게 돌아옵니다
차라리 천만원은 월세로 내는 방법으로 협의를 해보시기 바랍니다
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
결론부터 말씀드리면, 말씀하신 방식은 위법 소지가 있으며, 위험합니다. 아무리 특약으로 기재해도 법적 보호를 받기 어려울 수 있고, 사기나 분쟁의 소지가 높습니다.
1. 청년버팀목 전세자금대출 규정 위반
실제 전세금과 계약서상 금액이 다르면 대출기관(기금e든든 등)에 허위로 신고한 것이 되어 대출 규정 위반입니다.
적발되면 대출금 회수, 대출 제한, 신용불량자 등록 등 제재를 받을 수 있습니다.
2. 특약으로 보호받기 어려운 이유
특약사항에 “실제 전세금은 1.2억이고 1.1억만 계약서에 적었다”는 내용이 들어가 있어도, 이는 불법행위(허위계약서 작성을 통한 대출 목적)를 명시하는 것이 되어 법적 보호를 받기 어렵습니다.
재판에서도 불법을 전제로 한 계약이나 약속은 무효로 판단되며, 돌려받기 어렵거나 패소할 가능성도 있습니다.
3. 사기나 불이익의 위험
계약서에는 1.1억만 적혀 있으니, 임대인이 나중에 "1.1억만 돌려주겠다"고 주장하면 매우 곤란해집니다.
등기부등본 기준으로 보증금 보호도 1.1억까지만 인정될 수 있고, 보증보험 가입도 문제될 수 있습니다.
4. 많이들 한다는 말에 속지 마세요!!!
일부 부동산 중개업자들이 관행처럼 이런 제안을 하지만, 이는 명백히 불법 관행이며, 임차인에게만 피해가 집중됩니다.
이 방식은 공인중개사도 자격정지나 형사처벌 대상이 될 수 있어 매우 조심해야 합니다.
대안 제시
보증금 1.1억 이하의 다른 매물을 찾거나,
부모님 등 가족 보증을 통한 다른 대출 수단을 고려하거나, 계약서상 1.2억을 그대로 쓰고 버팀목대출 외 다른 대출 상품(예: 일반전세대출)을 활용하는 방법이 바람직합니다.
결론은?일부 금액만 계약서로 쓰고 나머지는 뒷돈으로 주는 방식은 위법이고 매우 위험합니다.
절대 권장하지 않으며, 문제가 생겼을 때 법적 보호를 받기 어렵습니다. 참고하세요!!
다운계약이고 불법입니다.
잘 안걸리기도 하고 안걸리면 문제 없겠지만 어쨌든 문제가 생기면 문제가 됩니다.
예로 주인이 나머지 1000만원을 나몰라라 한다면 골치 아파질 수 있습니다.