월세 임대차 가계약금 반환 관련해서 문의드립니다.
집을 알아보고 마음에 드는 집이 있어 계약 의사를 밝혔습니다
임대인이 임대사업자이고 이전 세입자가 갱신 계약 후 2년 중 1년을 다 못채우고 나가게 되었습니다.
공인중개사 측에서 이전 임차인의 계약 만료 시점인 2월 중순까지는 1000/55로 만료 시점 이후에는 1000/57로 계약서를 2장 작성하기로 합의했습니다. 잔금일자도 구두로 협의가 된 상태입니다
이러한 상태에서 공인중개사측에서 임대인이 다른 사람에게 집을 보여주지 않기 위해 가계약금을 걸어달라고 했고 50만원 입금했습니다.(가계약금 반환 불가 등 다른 내용은 고지받지 않았고 이에 대한 문서 작성도 없었습니다)
그런데 입금 이후 공인중개사측에서 전화가 와서 전입신고를 이전 세입자 계약 만료 시점 이후인 2월 중순에 하면 안되겠느냐고 연락이 왔습니다.
이유를 물어보니 임대인이 양도세 혜택을 위해 전입신고를 늦게 해야 한다고 했습니다.
제 추측으로는 상생임대인인듯 한데, 이전 세입자가 계약 기간을 못채우고 나가게 되었고, 어처피 임대료를 5% 초과해서 인상하지 않는 조건과 이전 세입자의 임대료에서 유지 및 적게 책정해서 신규 임차인과 계약을 하게 되면 혜택이 유지되는 것으로 알고 있습니다.
그 점과 전입신고는 무관하다고 생각했고
저는 전입신고가 2월 이후에 가능하다는 것이 납득이 가지 않아 3일 정도 고민 후 계약하지 않겠다고 공인중개사 측에 의사를 밝혔습니다.
이 경우 단순 변심으로 인해서 가계약금을 반환받을 수 없는지, 아니면 가계약금 지급 이후 ‘전입신고 날짜를 2월로 미루면 안되겠냐’는 공인중개사의 고지의무 위반으로 보고 가계약금이 반환 가능한 지 여쭤보고 싶습니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
가계약금 반환 가능성이 충분합니다. 임대인이 전입신고를 계약 만료 이후로 늦추라는 요구는 임차인의 권리·절차에 직접 영향을 주는 새로운 조건으로, 가계약 당시 합의되지 않은 내용입니다. 이는 계약의 본질적 요소를 변경하는 사유에 해당하므로 단순 변심으로 보기 어렵고, 중개사의 설명의무 위반 및 임대인의 계약 조건 변경으로 인한 해제 사유로 판단될 여지가 있습니다.법리 검토
가계약은 본계약 체결을 전제로 하지만, 중요한 계약 조건에 중대한 변경이 발생하면 임차인은 책임 없이 해제할 수 있습니다. 임대인이 전입신고를 지연시키려는 요구는 임차인의 대항력 확보, 주거 안정, 확정일자 취득 시기 등 실질적 법적 지위에 영향을 주므로 사전에 고지해야 할 중요한 사항입니다. 사전 고지 없이 새로운 부담을 부과한 경우 가계약 유지 의무는 약해지고, 가계약금 반환 책임이 발생할 수 있습니다.수사 또는 재판 대응 전략
우선 가계약 당시 합의된 내용, 전입신고 지연 요구를 받은 시점, 중개사의 발언 등을 문자나 통화기록으로 정리하시고 중개사에게 가계약금 반환 요구를 공식적으로 전달하는 것이 필요합니다. 전입신고 지연 요구가 가계약 후에 처음 제시되었음을 명확히 입증하면 분쟁에서 유리합니다. 반환을 거부한다면 중개사협회 분쟁조정 절차나 민사적 반환 청구를 검토할 수 있습니다.추가 조치 또는 유의사항
추후 합의 과정에서 임대인이 임차인에게 불리한 조건을 추가로 요구할 가능성이 있으므로 모든 의사소통은 서면화하는 것이 안전합니다. 전입신고를 늦추는 요구는 임차인의 권리 보호를 심각하게 저해할 수 있어 그대로 수용할 필요는 없습니다. 가계약 단계에서 고지되지 않은 위험이 확인된 이상 계약 철회는 정당화될 수 있습니다.
안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.
임대인측에서 계약의 중요한 부분에 대한 별도의 계약조건을 이야기한 상황이기 때문에 계약파기가 되더라도 그 책임은 임대인 측에 있습니다. 가계약금은 전액 반환받으실 수 있습니다.
계약위반에 대한 책임이 임대인에게 있기에 임대인이 모든 책임을 지게 됩니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
고지의무 위반이라기보다는 계약 조건이 변경된 것이기 때문에 이에 대해서 동의하지 않아서 해지하는 것이므로 반환을 구할 수 있고 단순 변심에 의한 계약 해지와도 관련이 없습니다 이상입니다