전세 계약 만료일에 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면

Question

8월말 전세 계약 만료일입니다.

3개월 전에 갱신없이 나가겠다고 통보했고, 현재 세입자를 구하고 있는 상황인데 잘 안구해지나 봅니다.

집주인이 전세 계약 만료일까지 세입자를 구하지 못하고, 해당 일에 제가 전세금을 못 받게 될 수도 있을 것 같은데요.

사전에 제가 조치할 수 있는 것들이 뭐가 있을까요?

이후 이사갈 집이 매수한 집이라 전세금을 못 받게 되면 너무 많은 것들이 꼬이게 됩니다 ㅠㅠ

의견 부탁 드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

이사 갈 집까지 매수해 두신 상황에서 전세금을 제때 돌려받지 못할까 봐 걱정이 매우 크시겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 계약 만료 전인 현재 시점에서는 계약 해지 통보에 대한 명확한 증거를 확보하고 지연에 따른 손해를 미리 고지해 두는 것이 가장 중요합니다.

1. 계약 해지 통보 증거 확보

이미 3개월 전에 갱신 거절 의사를 밝히셨더라도 이를 입증할 수 있는 통화 녹음이나 문자메시지 답장 등이 명확하지 않다면, 지금이라도 내용증명을 발송하여 계약 만료일에 퇴거한다는 사실과 보증금 반환을 공식적으로 요구하셔야 합니다.

2. 특별손해 발생 사전 고지

보증금 미반환으로 인해 매수한 집의 잔금을 치르지 못해 위약금을 물게 되는 등의 2차적인 피해는 법적으로 특별손해에 해당합니다. 향후 이러한 금전적 피해에 대해 임대인에게 손해배상을 청구하려면 사전에 이러한 사실을 문자나 내용증명으로 명확히 알려두어야 합니다.

3. 만료일 이후 임차권등기명령 신청 준비

보증금 반환 지연에 대한 본격적인 법적 조치는 계약 기간이 종료된 다음 날부터 가능합니다. 만료일까지 보증금을 받지 못할 경우 이사를 가시더라도 대항력을 유지할 수 있도록, 곧바로 법원에 임차권등기명령을 신청할 준비를 미리 해두시는 것이 좋습니다.

현재 상황에서는 임대인에게 만기일에 보증금이 반드시 필요하다는 점과 미반환 시 발생할 구체적인 피해 사실을 명시하여 내용증명을 발송해 두세요.

마주하신 상황이 순조롭게 잘 해결되기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 구영채 변호사입니다.

보증금은 다른 사정이 없는 한 반환을 받으시겠지만, 집 매수문제가 걸려있어 부가적인 손해 등이 문제되는 것으로 보입니다.

지급명령이나 소송을 하더라도 수 개월이 소요되기 때문에 다음 세입자가 구해지는 것 외에 별다른 방책은 없습니다. 다만 참고삼아 다음의 특별손해에 대해 말씀드립니다.

임대인의 전세금 반환 지연으로 인해 '다음 집 매매 계약이 파기되어 계약금을 몰취당하거나 위약금을 물게 되는 손해'는 법률상 '특별손해'에 해당합니다.

​특별손해는 임대인이 사전에 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에만 임대인에게 배상 책임을 물을 수 있습니다.

​따라서 문자, 카카오톡, 또는 내용증명을 통해 "8월 말에 전세금을 받아서 새로 매수한 집의 잔금을 치러야 한다. 만약 제때 반환되지 않아 매매 계약이 파기되면, 그로 인한 위약금 및 손해 일체를 임대인에게 청구할 수밖에 없다"는 사실을 명확히 전달해 두는 것이 도움이 될 수 있습니다. 임대인이 이 부담을 인지하면 어떻게든 자금을 마련하려 노력을 하지 않을까 싶습니다.

Answer 3

안녕하세요. 김성훈 변호사입니다.

현재 상황에서는 만기가 되어도 보증금반환을 거부할 가능성이 높은 상황이기때문에 장래이행의 소로 보증금반환청구소소진행을 검토하셔야 하겠습니다.

Answer 4

안녕하세요. 배성권 변호사입니다.

1. 전세보증금 반환의무는 새 세입자의 입주와 무관하게 계약 종료 시 임대인이 부담하는 의무입니다.

2. 집주인에게 계약 만료일에 보증금을 반환할 수 있는지 미리 확인하시고, 반환이 어려워 보인다면 임차권등기명령, 지급명령 또는 보증금반환소송을 준비하는 것이 좋습니다. 이사를 계획하고 계시다면 임차권등기도 적극 검토하시기 바랍니다.