제가 전세로 살던 아파트를 매매 하려고 할때 계약서작성 및 한도 등이 궁금합니다

Question

현재 전세로 아파트 거주중 입니다(보증금 1.5억)(~25.5.25)

임대인분과 협의해서 전세로 살던 집을 매매하기로하고(매매가2.9억=kb시세 2.9억) 부동산에서 계약서 작성을 앞두고있습니다

우선 생애최초구매이며, 집에 근저당x, 저도 전세대출x

궁금한것이 몇가지 있어 질문남깁니다

1. 계약서 작성 시 계약금은 보증금이 있기 때문에 따로 주고받지않고 보증금내에서 집값의 10%정도를 잡고 하는게 일반적인가요?

1. 매매계약서 작성 시 전세계약서는 파기한다던가 이런조치가 필요한가요?

1. 은행에서 주담대 대출한도는 매매가(2.9)-보증금(1.5)인 1.4억밖에 안나오는건지 아니면 2.9억의 ltv70%인 2억원 정도가 다 나오는 건지 궁금합니다

1. 잔금날을 전세만기 전으로 할 예정인데 당일에 은행에서 1.4억은 임대인(매도자)한테 돈을 보내고 나머지 금액 6천만원을 저에게 보내주나요??

1. 그 외 전세에서 매매로 전환하는 부동산매매계약서 작성 시 유의사항 같은게 있나요?

Answer 1

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

질문에 답변드리겠습니다.

계약금 관련
일반적으로 전세 거주자가 해당 집을 매수할 경우, 별도의 계약금을 추가로 지급하기보다는 기존 전세보증금을 활용하여 계약을 진행합니다. 예를 들어 집값의 10%인 2,900만 원을 계약금으로 정하고, 보증금 1.5억 중에서 계약금에 해당하는 금액을 차감한 후 잔금 지급 시 최종 정산하는 방식이 일반적입니다. 따라서 임대인(매도인)과 협의하여 보증금에서 계약금을 충당하는 형태로 진행하면 됩니다.

전세계약서 처리
매매계약을 체결하면 기존 전세계약은 자동으로 해지되지만 매도인과 명확한 합의를 위해 매매계약서에 기존 전세계약은 매매계약 체결과 동시에 해지하며 이에 따른 별도의 위약금 및 보증금 반환 의무는 없다. 라는 내용을 추가하는 것이 좋습니다. 혹시라도 전세보증보험(HUG 등)에 가입되어 있다면 해지 여부도 확인해야 합니다.

주택담보대출(주담대) 한도
대출 한도는 일반적으로 LTV(담보인정비율) 기준으로 산정되지만, 기존 전세보증금이 있는 경우 은행이 이를 차감하고 대출을 실행할 수 있습니다.

1. LTV 기준 대출한도

   생애최초 주택구매자의 경우 규제지역이 아니라면 LTV 최대 70%까지 가능할 수 있습니다.

   즉 2.9억 × 70% = 2억 300만 원까지 이론적으로 대출이 가능합니다.

2. 전세보증금 차감 여부

   보증금 1.5억을 이미 지급한 상태이므로, 은행에서 보증금을 차감한 금액(2.9억 - 1.5억 = 1.4억)까지만 대출해주는 경우가 많습니다.

   다만 일부 은행에서는 생애최초 구매자를 대상으로 LTV 70% 적용 시 최대 2억 원까지 풀로 대출을 받을 수 있는 경우도 있으므로 사전에 은행과 협의해야 합니다.

잔금 지급 과정
잔금일에는 일반적인 매매와 동일하게 은행에서 대출금이 지급되며, 다음과 같은 방식으로 정산됩니다.

1. 주담대 실행 후 1.4억이 매도인(전 집주인)에게 직접 입금됨

2. 나머지 6천만 원(매매가 2.9억 - 보증금 1.5억 - 주담대 1.4억)은 본인이 별도로 마련하여 매도인에게 지급

3. 이후 소유권 이전등기 절차 진행

은행에 따라 다를 수 있지만 대출금이 먼저 매도인 계좌로 송금되고 이후 본인이 잔금을 추가로 보내는 방식으로 진행됩니다. 은행 상담 시 잔금일과 대출 실행 방식에 대해 미리 확인하는 것이 좋습니다.

부동산 매매계약서 작성 시 유의사항

계약서에 기존 전세보증금은 매매대금의 일부로 대체함" 이라는 내용을 명시해야 불필요한 법적 분쟁을 피할 수 있습니다.

잔금일을 전세계약 만기 전으로 조정했다면 기존 집주인이 해당 날짜까지 퇴거 준비를 마칠 수 있는지 확인하는 것이 중요합니다.

기존 전세보증보험이 있다면 자동 해지가 되지 않는 경우도 있으므로 해지 절차를 사전에 확인해야 합니다.

등기 이전 시 취득세 납부도 필요하므로 잔금일 전에 취득세 계산 및 준비가 필요합니다.

전세에서 매매로 전환하는 경우 기존 보증금을 매매 대금에 포함하는 방식으로 진행되므로 비교적 절차가 간단하지만 대출 한도와 잔금 정산 방식에 따라 일부 차이가 있을 수 있으므로 은행과 부동산을 통해 사전 확인을 철저히 하는 것이 좋습니다. 참고하세요!