답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.1년단위로 재계약을 했다?그럼 계약서를 쓰셨겠네요?주택임대차 보호법은 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정하는 경우 2년으로 본다라고 써있습니다.다시말해임차인이 2년을 살겠다고 요구하면임대인은 방법이 없습니다.제소전화해조서라고 확정판결과 같은 효력이 있는 문서가 있는데이것도 이미 계약서를 써서 임차인측에서 해줄지 모르겠네요특약사항을 어떻게 썼는지 몰라어떻게 도와드려야할지 모르겠습니다.임차인이 1년 후에 나가면 이런 걱정도 없겠으나보통 옆에서 코치하는 중개사들이 한명씩 있다면그냥 쌩까고 2년 살라하면 골치아픈 일이 발생합니다.답답하시겠어요

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.제가 손님분들께 상항 말씀드리는 부분인데최소 3-4곳은 알아봐야 한다는 겁니다.견적을 그정도 내야 한다는 얘기에요이사짐센터에 전화하면 견적을 받으러 올거예요귀찬아도 이런 견적을 많이 받으세요무료니 걱정마시고요혹시 깨지는거나 중요한게 있으면 배상책임보험에 가입된 업체를 고르세요걍 개인이 하는 업체는 싸긴한데어떤 문제가 생겼을때 배상받기가 쉽지 않아서요그래도 금액적으로 굉장히 유리하긴 하죠이사업체는 가장 싼곳 보다는 소통이 잘되는곳을 고르시는 게 정신 건강에 이롭습니다^^

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.3개월정도 남았다면지금부터 슬슬 준비하셔야 해요지금은 월세보다 전세 위주로 알아보세요왜냐하면 월세는 보통 1-2달정도 입주예정인 곳이 많은데전세는 보통 3달 혹은 그 이상으로 입주가 남아있는곳이 많기 때문입니다.전세를 알아보신다면내가 가능한 월세범위의 이자를 생각해서 전세를 알아보시길 권합니다.월세가 50이라면 2억정도선에서 알아보시면월세보다 저렴한 이자를 내면서 퀼리티있는 집을 구하실수 있을거예요전세대출은 청년전용 버팀목 대출이나 주거래은행에서 하는 여려 대출을 알아보셔서나에게 해당하는 대출로 받으시길 추천합니다.대출은 힘들거나 어려울경우월세를 알아보시면 조금이라도 유리하게 집을 구하실수 있을거예요^^

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세 세입자가 있는 집을 매수할 때는 해당 주택을 담보로 하는 주택담보대출을 원칙적으로받을수 없습니다. 주담대는 내가 1순위 채권자가 되어야 하는데이미 세입자의 보증금이 1순위로 잡혀 있기 때문입니다.현재 가용 자금이 1억이라면 부족한 7000만원에 대해서는 말씀하신 대로 신용대출이나기타 개인 자금을 활용해야 합니다.최근 대출규제에 따라 기존에 보유한 대출이 있다면 신용대출 한도가 생가보다 적게 나올 수 있습니다.매수 전 주거래 은행에서 본인의 대출 한도를 반드시 먼저 확인하셔야 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부모님과의 거래는 세무당국이 가장 꼼꼼하게 들여다보는 특수관계인 간 거래에 해당합니다.결론부터 말씀드리면 2년 전 송금한 2억5천만원을 매매 대금으로 인정받는 것은 가능하지만증여가 아닌 매매임을 입증하기 위한 사전 준비가 반드시 필요합니다.준비없이 송금만 할 경우, 국세청은 이를 증여로 간주하여 증여세를 부과할 가능성이 매우 높기 때문입니다.송금 시 차용증 작성 및 이자 지급을 꼭 하셔야 합니다.그리고 2년뒤 매매계약서 작성 시 상계을 명시해야 합니다.특약사항에매매대금 5억 중 2.5억은 2026년 3월 9일자 대여금 채권과 상계하며, 나머지 2.5억원은 잔금 시 대출금을 통해 지급하기로 한다.마지막으로시가와의 차액 확인가족 간 거래에서 대금이 인정되더라도 매매가격 자체가 시세보다 너무 낮으면 문제가 됩니다.시가 3%이내: 거래금액이 주변 시세의 5%또는 3억중 낮은 금액보다 크게 차이 나면양도소득세 부당해위 계산 부인 규정이 적용되어 부모님께세금이 더많이 나올 수 있습니다.시가30%는 증여세부과 기준이니 이건 패스~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.보통 부동산에서 소개해 주기도 하지만 최근에는 직접 발품을 팔아 비용을 아끼는 추세입니다.법무통이라는 앱을 추천드립니다.매매가와 지역을 입력하면 여러 법무사가 견적서를 보내줍니다수수료가 투명하게 공개되어 비교하기 좋습니다.주변에 신뢰할 만한 법무사가 있다면 직접 연락하는방법도 있습니다.만약 주택담보대출을 받으신다면, 대출 실행을 위해 은행에서 지정한 법무사가 소유권 이전 등기까지 함께진행하는 경우가 많습니다.이 경우 선택권은 적지만 절차가 간소화됩니다.준비할서류 및 절차는지금 여기서 다 말하기는 너무 길거 같아일단 법무사를 선임하면자세히 알려줌니다.수수료 적정한 법무사 선택이 가장 중요합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.다주택자가 맞습니다.대한민국 세법은 주택의 가액이나 지역에 상관없이 본인 명의로 된 주택의 개수를 기준으로 합니다.양도소득세에서 비거주라는 용어는 보통 두가지 맥락으로 쓰이는데 질문자님의 경우 비과세 거주요건을 충족하는지가 핵심입니다.과거 5년 거주이력을 거주하셨기 때문에 거주요건은 이미 채워진 상태입니다.문제는 현재 2주택상태인데 과거에 아무리 오래 살았어도 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.비과세는 파는 시점에 딱 한채만 있을 때 주는 혜택이기 때문입니다.다행이 질문자님의 주택들은 금액이 낮아 세금 부담이 생각보다 크지 않을 가능성이 높습니다.현재 2주택자에 대한 양도세 중과세는 5월까지 유예중입니다.즉 일반세율이 적용되며 11년을 보유하셨기 때문에 장기보유 특별공제도 받으실 수 있습니다.두 주택 모두 저가 주택에 해당하여 생각보다 세금 폭탁은 없을 것입니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.기존 오피스텔의 보증금을 4월 24일 받을 때 문제가 발생합니다.3월 24일에 기존 오피스텔의 보증금을 받는 다면전입을 옮기는게 문제 없지만만약 기존 오피스텔에서 잔금을 4월 24일 받는다면전입을 남겨놓아야 합니다.그런데 새로들어갈 집도 대항력을 유지하려면 전입과 확정일자를 받아야하니이럴경우기존 오피스텔에 배우자나 자녀등 세대원을 전입하고 본인만 새로 들어갈 집으로 전입을 옮기는 방법이 있습니다.새대원이 남아있으므로 기존 대항력이 유지됩니다.그리고 3월 24일 이사와 동시에 전입진고와 확정일자를 받으시길 권장합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.양도세 골드타임이란게 있습니다.5년입니다.혼인신고일로부터 5년이내에 먼저 파는 주택은 1세대1주택으로 간주하여 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.먼저 파는 주택이 비과세 요건(2년보유 조정대상지역은 거주2년)을 갖추어야 합니다.가장 시세 차익이 큰 주택을 5년 이내에 비과세로 매도하는 것이 유리합니다.종부세는 각자 1주택자로 5년가 유지해 줍니다.취득세 및 재산세재산세는 주택수와 관계없이 각 물건의 시가표준액에 따라 부과되므로 혼인 전후가 동일합니다.취득세는 또 취득 안하실거라 생각해서 패스~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.토스뱅크는 서류 제출 없이 앱에서 1분만에 한도를 확인할 수 있어 매우 간편합니다.2026년 현재 총4가지 상품을 운영중입니다.일반전월세,청년전월세,전월세 플러스,신용회복전월세가 있습니다.토스뱅크 케어를 통해 전세지킴보증에 저렴하게 가입할 수 있고 집주인이 바뀌거나 대출을 더 받으면실시간으로 알려주는 등기변동알림 서비스를 제공받을수 있습니다.토스뱅크 외에도 거의 모든 시중은행에서 대출이 가능합니다.정부지원 버팀목 전세대출, 주택도시기금의 주거안정 월세대출 등 다양하게 있습니다.