답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.불가능하진 않습니다.다만 입장을 바꿔생각해보실 필요가있습니다.질문자님께서 집주인이고세입자가 보증금을 낮춰고 월세를 높이길 원합니다.그럼 집주인 입장에선 어떻게 생각할까요?당연히 보증금을 뺄만큼 어떠한 이유가 있다고 생각하지아 소득이 좋아져 월세를 많이 내겠구나라고 생각하진 않겠죠?그래서 가장좋은방법은왜 보증금을 낮추고 월세를 더 내겠다는구체적이고 설득력있는 이유가 있어야 합니다.그렇다면 집주인 입장에서는 월세를 더 내겠다는데 반대할 이유는 없겠죠2000이면 나중에 월세를 체납했을때 여유가 있는 금액입니다.그러니집주인에게 잘 얘기해보세요~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.위임장없이 중개사 맘대로 진행한다?살다살다 이런 관행은 처음봐요그럼 중개사한테 이렇게 말해보세요보증금 다음달에 입금해 줄테니 미리 계약서만 써달라고 해보세요무슨소리냐며 펄쩍 뛸껄요말같은 소리를 해야 뭐라고하죠방금 말씀하신 내용 증거있어요?증거 모아 두세요어차피 중개사고나면 나몰라라 할거지만미리 대리계약을 유도한거 증거 모아서구청에 신고하세요진짜 백번양보해서몇년전에 위임장쓴거 날짜만 바꿔서 쓰는 경우는 봤어도위임장 없이 계약서 쓰는건 못봤어요저도 강남에서만 10년 넘게 운영중이구요반지하 오피스텔까지 안해본게 없는데그런 경우 한번도 없었습니다.간혹 중개사중에 특약 넣고 전화통화하면 된다고 하지만그건 위임장이 있어야 성립되는 얘기입니다.집주인이 내가 계약한게 아니라는데무슨특야기고 나발이고 있겠어요?그냥 다른집구하세요

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.4월 30일이 만기인데 5월에 보증금을 돌려주겠다고 하는 임대인이 잘못인가 하는 문제군요이건 묵시적 연장하곤 아무런 관계가 없습니다.묵시적연장은 임대인이 본인의 권리를 행사하지 않았을때 임차인의 2년 주거권을 보호하는 제도예요그럼 임차인은?언제든 나갈수 있죠단 통보일로부터 3개월이 지난 날 부터 효력이 발생해요3월 20일에 통보했죠6월 20일에 효력이 발생해요집주인이 착한사람이네요5월에 주면 그냥 고맙다고 끝내세요4월 30일에 받고 싶었으면만기 2달전에 통보를 했어야합니다.법적으로 하고 싶으세요?그럼 4월 30일에 임차권등기명령 신청하세요변호사 사서 준비하세요그럼 소송기간6개월 잡고 10월에나 받을수있어요당연히 패소하면 소송비용 날리죠그냥 나쁘지 않은 집주인이니 5월에 보증금받으세요

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.저도 가끔 중고거래를 합니다.이때어떤거 팔아요 보다는어떤제품이 년식에 비해 퀄리티가 좋고 어느성능이 있고 잘 사용하지 않았다는 내용을제목에 올리니귀신같이 문의가 있었습니다.번거롭더라도같은 제품을 남이 올린 물건을 확인해서눈에 확 띄는 문구를 찾아활용해보시는 건 어떨가 싶습니다꼭 좋은가격에 팔아보세요~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.마음은 충분히 이해가 가나 현실적으로 불가능합니다.일단 B가 대출 자체가 불가능해요A가 당첨되면 그 당첨된 아파트의 명의 자체가 A이기때문에B로 대출을 하려면 B명의로 전환해야합니다.아시겠지만 우리나라는 전매제한이 있어명의이전을 하기위해서는 A로 등기를 하고 B로 명의이전을 해야하는데이때 양도소득세가 거의 70%에 달합니다.거의 불가능하죠실익이 없다는 거죠만에하나B명의로 대출을 받는다면 이또한 범죄행위입니다.왜냐민법에서 제안하는 명의식탁에 걸리기 때문입니다.내껀데 니이름으로 하고 나중에 내껄로 할께라는전형적인 명의신탁입니다.이름만 빌려주는게 아니라행위자체가 범죄행위가 됩니다.그럼 어떻게 하냐?a명의로 하되b가 빌려주는 형식을 취하면 됩니다.당연히 차용증도 쓰셔야 겠죠가족끼리 안쓰면 증여가 됩니다.너무 복잡하니이런 범법행위는 생각하지마세요

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문자님 처럼 잔여기간이 남아 있는 분들을 위한 상품이 있습니다.주택도시보증공사의 청년 전용 상품 중 일부는 혼인 후 자격이 변동되어도 기존 대출의 유지는 가능합니다.하지만 질문자님은 이미 27년 10월까지 한 차례 연장을 하셨고 이후 추가연장이 안되는 상황이죠이럴때 만기 시점에 입주 예정 확인서를 지참하여 은행창구에 방문해보세요청약 당첨으로 인해 실제 입주 시까지 6개월만 기간 연장이 필요하다고 요청하면 심사를 통해 해당 기간만큼 대출 기간을 늘려주는 경우가 많습니다.만약 이 방법이 안된다면버팀목 전세대출의 일반 전환으로 기간을 짧게 가져가는 방법도 있습니다.이또한 은행의 심사를 거쳐야 하지만대부분 잔여기간 연장에서 이뤄지는 경우가 많으니미리 알아보셔서 플랜을 짜보는건 어떨가싶습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.대부분 개인은 매매사업자를 등록하여 경매를 진행합니다왜냐하면 개인이 사업자 없이 진행했을때 양도소득세율이 70%에 달해 남는게 없기 때문입니다.다른방법으론 법인을 세워 법인 명의로 낙찰받는 방식이있습니다.법인세율이 단기양도세율보다 낮기 때문에 이 방법이 한때 강남에서 유행했습니다.다만 취득세가 높아 좀 고민해보셔야 합니다.그래도 개인적으로 추천하는 방법은 매매사업자를 내서 하는걸 추천드립니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.다니시는 회사가 중소업체 이신가요?소득제한이 걸린다는 이유는 보통 중기청이나 버팀목 대출이라 생각됩니다.그렇지만토스나 카카오뱅크 같은 인터넷뱅크 은행은 청년 전월세보증금 대출은 소득기준이 없으므로한번 문의해보시길 추천드립니다.단 한도가 2억으로 좀 제한적이어서주변 부동산 발품이 필요할것으로 예상됩니다.아니면청년암신주택 민간임대 물량도 도전해보세요가능성이 낮진 않아요

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.시세보다 너무 터미니없이 싸면 매수자는 이집에 우리가 모르는 하자가 있나?라고 의심할수있습니다.그리고가격을 계속 내리면 해당 지역의 하한가를 갱신하게 되는데이는 주변 집주인들의 반발을 살 뿐만 아니라 매수자들에게 더 기다리면 더 떨어지겠네라는 관망세를 부추깁ㄴ미다.가격보다는 복비나 이사비 지원등다른 루투의 협상을 해보시는 걸 추천드립니다.또한한 부동산만 올인하기 보다는 여려 부동산에 매물을 올려놓아 좀 더 많은 사람이물건을 접하게 하는 것도 중요합니다.지역적으로 매수성향이 낮다면내 매물만의 장점을 어필하는 것도 하나의 방법입니다.여러각도로 고민해보시길 추천드립니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.등기부상 매도인이 아닌 새 주인과 계약하고 전입신고를 해도 적법한 임대권한이 있다면대항력이 인정됩니다.판례에 따르면, 매매계약 체결 후 매도인으로부터 임대권한을 부여받은 매수인과 계약을 체결하고전입신고를 한 경우, 나중에 매수인 명의로 소유권 이전 등기가 완료되면 그 즉시 대항력이 발생한 것으로 봅니다.다만 보증보험 신청 시 등기부상 소유자와 임대차계약서상 임대인이 일치하지 않는다면 대출 실행에 어려움이 있을수 있습니다.계약서상 특약을 넣어보세요임대인 즉 매수인은 소유권 이전 등기 접수일 익일까지 해당 목적물에 대해 근저당권 등 새로운 권리를 설정하지 않는다이를 위반 시 계약은 무효로 하며 임대인은 임차인에게 손해배상금을 지급한다.라고 기재하면새로운 집주인이 근저당을 설정하여 위험을 제거할수 있습니다.