경제
14살꿈많던아이
재개발 조합원은 왜 추가 분담금을 내야 하는 경우가 생기나요?
새 아파트 분양가가 종전 자산 평가액보다 크면 차액을 분담금으로 낸다고 들었는데, 사업비 구조가 분담금에 어떻게 반영되는지 궁금합니다.
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
추가분담금은 조합원 분양가에서 권리가액인 종전자산 평가액 X 비례율을 뺀 차액으로 결정되며 내 집 가치보다 새로운 아파트 가격이 바쌀 때 발생합니다. 공사비 인상과 이주비 대출이자, 각종 용역비 등 총 사업비가 늘어나거나 일반분양 수입이 줄어들면 사업 수익성을 뜻하는 비례율이 하락하게 됩니다. 비례율일 떨어져서 내 권리가액이 줄어들면 초기 예상보다 조합원이 부담해야 하는 최종 추가분담금은 늘어나게 됩니다.
채택된 답변안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
재개발 사업시 분담금은 공사시작 전 자산평가금액(감정평가금액)에서 추가로 분담을 해야할 금액을 말하는데, 분담금 계산을 위해서는 비례율을 구해야 합니다. 비례율은 재개발이 완료되면 얼마나 남는지를 판단하는 비율로서 (총 분양가액 - 총 사업비) / (종전 자산평가액) x 100%로 계산 됩니다. 즉, 재개발로 벌어들인 총 수입(총 분양가액) 에서 총 지출 (총 사업비)을 차감한 금액을 종전자산평가액으로 나눈 비율입니다. 비례율이 100을 넘으면 조합원이 부담할 분담금이 줄어들고 100보다 낮으면 분담금이 늘어나게 됩니다. 여기서 조합원 권리가액 = 감정가격 x 비례율로 계산되며, 추가 분담금 = 조합원 분양가 - 조합원 권리가액으로 계산 됩니다. 최근 자재비와 인건비 등이 크게 상승하다보니 사업비가 증가하여 지불해야하는 분담금이 증가하고 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
재개발 사업에서 조합원이 추가 분담금을 내게 되는 이유는 단순히 새 아파트 분양가와 기존 자산평가액의 단순 차액 때문만은 아닙니다.
그 이면에는 재개발 사업의 전체적인 돈의 흐름과 개개인의 분담금에 직접 반영되기 때문입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
재개발 조합원이 추가 분담금을 내는 이유는 새 아파트를 짓는데 필요한 전체 사업비가 기존 부동산의 가치와 일반분양 수입만으로는 충당되지 않기 때문 입니다. 재개발 사업에는 공사비 뿐만 아니라 설계비, 감리비, 철거비, 각종 인허가 비용 등이 들어가게 되는데, 특히 공사 도중 자재비와 인건비가 오르거나 사업지 지연되어 대출이자가 늘어나면 전체 사업지가 증가할 수 있습니다. 조합은 이러한 사업비를 일반분양 수입과 조합원 분양대금 등으로 충당을 하게 되는 것입니다. 하지만 일반분양 수입이 예상보다 적거나 사업비가 늘어나게 되면 조합원들이 추가로 부담해야 할 금액이 발생하게 되는 것이죠.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 조합원의 기존 부동산을 허물고 새롭게 집을 짓는다고 보게 되면 기존 평가액이 1억이라고 가장을 한다면 조합원의 경우 똑같은 1억의 집을 분양을 받을 경우 추가분담금은 없을 수 있습니다. 다만 현재의 집보다 새집이고 또한 조합원이 신청을 하는 아파트 유형에 따라 새로운 조합원 아파트는 시세가 비쌀 수 있습니다. 따라서 그 차액만큼은 추가분담금으로 지불을 하시는 것이 맞고 향후 사업이 잘 되어서 조합 청산 시 이익이 나게 되면 이익금은 기존 조합원 대지지분율 만큼은 이익을 받을 수도 또한 손실이 날 경우 손실이 날 수도 있는 것이 재개발 재건축의 사업 원리라 볼 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
분양받을 새 아파트의 가치가 조합원이 가진 기존 부동산의 평가액보다 클 때 그 차액과 공사비 인상분등이 조합원 부담금으로 반영되기 때문인데 재개발 사업은 민간 공사이며 사업 기간 동안 물가 상승과 자재비와 인건비 인상, 설계 변경등으로 총 사업비가 늘어나면 그 추가 비용이 조합원들에게 분담금 형태로 전가되기 때문입니다. 따라서 종전자산 평가액이 낮거나 사업진행 중 공사비가 증가할수록 조합원이 실제로 내야 하는 추가 분담금 규모는 더 커지게 됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
흔히들 생각하기에 추가분담금은 내가받을 아파트 분양가에서 내집 감정평가액을 뺀것으로
단편적으로 떠올리기 쉽습니다.
하지만
실제 정비사업에서는 감정평가액 그대로 인정받는 것이 아니라
사업성에 따른 비례율이 곱해진 권리가액이 반영됩니다.
비례율이 중요한데
어려운 내용이라 쉽게 설명하면
시공사와의 공사비 증액 갈등이나 사업지연 등에따른 금융비용 폭탄같은 악재가 있으면 비례율이 떨어집니다.
그럼 권리가액이 떨어지고 그래서 추가분담금이 높게 됩니다.