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다주택자가 인구감소지역에 주택 구입시 주택 양도시 주택수 포함 여부
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.횡성 농가주택은 주택 수에서 제외되어 수도권 아파트 매도시 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.다만 조건이 있어요구입당시 공시가격 4억이하, 인구감소지역, 기존 보유하던 주택을 팔때이 조건을 충족하여 가능할걸로 보여짐니다.27년 이후 바로 비과세가 되는지 여부를 말씀드리겠습니다.만약 26년 말까지 나머지 지방 아파트와 수도권 1채를 모두 매도하고 마지막 거주 아파트만 남았다면, 그 아파트에서 이미 2년이상 거주하셨을 경우 27년에 바로 매도해도 비과세가 됩니다.농가주택은 농어촌주택 특례든 세컨드홈 특례든 주택수에있어 크게 영향이 없다 보셔도 무방합니다.다만 보유하신 수도권아파트가 조정대상지역일 때 취득하셨다면 반드시 2년이상 거주요건을 채워야 비과세가 됩니다.답변이 너무 길어질것같아 이정도에서 마무리하겠습니다.플렌 잘짜셔서 절세하세요~^^
경제 / 부동산
26.01.13
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허그 안심전세대출 연장 문의드립니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.허그 안심전세대출은 전세보증금 반환보증그모가 대출보증이 결합된 상품으로질문자님처럼 소득이 변동된 상황에서도 연장이 가능합니다.가능성이 높다고 100%된다는건 아님니다.연장 심사의 핵심은 주택의 가치와 임차인의 신용을 중요하게 봅니다.현재 신용점수가 만점 수준이고 연체가 없으시다면, 소득이 없다는 이유만으로 연장이 거절되지는 않습니다.전화로 알아보면 원론적으로 답변만 받을 수 있습니다.시간되시면 은행 창구에 방문하셔서 소득이 무직으로 변동되었는데 안심전세대출 연장 시 문제가 되는 지 한번문의를 해보시길 권합니다.일단 현재 kb시세나 공시지가를 확인해서 내집값이 안전한지 확인해보세요다음, 임대인과 계약을 연장하고 싶다고 먼저 의사를 말씀하세요다음은로 은행에 꼭 방문해서 상담을 받아보세요묵시적연장이나 재계약이 크게 다르진 않지만 꼭 은행에 통보하고 보증서 연장을 받아야 합니다.너무 길어질것 같아 여기까지만 쓸께요순서는 아셨으니 실행해 보세요~^^
경제 / 부동산
26.01.13
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아파트 대수선 시 주민들이 이주해야되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 대수선이라하믄 거의 뼈대만 남기고 전부 쏵다 간다는 뜻입니다.리모델링과 비슷한데 조금 다르죠일단 창문도 벽도 없는 공간에서 지내실수는 없으니 공사기간에 이주는 필수겠죠?^^조합 또는 추진위에 문의하시면 금융기관과 협약을 맺고 이주비 대출도 해주곤 합니다.정확한 이주기간 파악하시고 이주대책 잘 세우셔서이주하는 기간동안 불편함이 없으시길 기원합니다.그래도 이주 후 새아파트에 들어갈 생각하시면 행복하시겠네요^^
경제 / 부동산
26.01.12
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부동산에서 소개해준 대출모집인 믿어도 되나요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 현장에서 자주 있는 일입니다.먼저 주거래은행에 대출관련 상담을 받아 보시라고 말씀을 드리고중개사가 알고있는 대출모집인과 비교해보라 말씀드립니다.이율이나 대출한도가 잘 나오는 쪽으로 하시면됩니다.대출모집인이 대출해주는게 아닌 은행지점에서 대출을 실행하는 것이기 때문에 질문자님께는 피해가 없습니다.단지 대출모집인으로 대출을 일으키면은행에서는 커미션을 중개사에게 줌니다.그럼 당연히 중개사는 점더 친절히? 진행하겠죠?귀찬다고 한곳만 문의하지마시고서너군데 문의 후 가장 좋은 조건으로 하시면 됩니다.생각하시는 것만큼 사기가능성은 낮습니다~
경제 / 부동산
26.01.12
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주택자금 대출금 계약금 중도금 잔금 받아치기 궁금합니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.순서만 잘 지키시면 아무런 문제 없습니다.자 일단 내 자금능력부터 체크해 보겠습니다현금 1천만원 8억 매도할수 있는 자산, 부채 1억8천10억짜리 아파트 매수 할려면계약금을 치뤄야 하겠지요?보통 10% 1억이 필요합니다.양당사자간 합의를 하면 5%까지는 계약금을 줄일수 있습니다.5%는 대출때 들어가는 계약서가 5%이상의 계약금으로 하여 작성한 계약서가 들어가야 하기 때문입니다.그냥 10%로 하겠습니다.일단 매도하는 집에서 10%를 계약금으로 받습니다.그럼 8천을 받으셨으면 현금 1천만원해서 9천이 수중에 있게 됩니다.9천으로 계약금을 해주면 좋겠지만깐깐한 들어갈 아파트 매도측에서 1억을 맞춰달라하면1천만원은 신용대출이든 지인 찬스든 쓰셔서 매꾸셔야 합니다.그리고 5억정도 대출을 받는다는 가정하에나머지는 동시진행으로(10억정도의 아파트는 중도금 없이 바로 잔금하는 경우가 많습니다.)잔금날 대출과 지존집 잔금 그리고 새로운 아파트 잔금이 동시에 진행되니현금흐름에 지장이 없을겁니다.다만 계약금에서 조금 조율을 보시는게 어떻가 생각됩니다^^마지막으로취등록세 복비 이사비용 등 5천정도는 현금으로 잔금날 꼭 준비하세요없을경우 낭패봅니다.
경제 / 부동산
26.01.12
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임대주택 청약 신청할 때, 주소 2주 정도 옮긴거 괜찮을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.많이 안타깝습니다.이렇게 말씀드리는 이유는 아실검니다.공공임대주택 청약에서 거주기간은 전입신고를 기준으로 판단하기 때문에 2주간의 공백으로 인해이전의 20년 기록이 단절된 것으로 간주될 가능성이 매우 높습니다.기간산정에 있어 계속거주가 원칙이고 공고문을 보시면 해당지역에 계속하여 거주한 기간 이란 표현이 있습니다.어떻게든 위로해드리고 싶지만현상황을 정확히 파악하시는게 더 도움이 되지 않을까싶어 어렵게 말씀드립니다.
경제 / 부동산
26.01.12
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혼인신고 후 남편이 저희 부모님 집에 전입신고
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.산츅 어퍼투 먀먀룰 쥰바하며 가족들의 주택 보유 상황과 대출 요건을 꼼꼼히 챙기시는 모슴이 아주 인상적입니다.정리를 해보자면 남편이 처가로 전입했을 때, 나중에 장인 장모님이 대출받을 때 사위의 소득이나주택 보유 여부가 영향을 미치는가? 이렇게 정리하면되겠죠?전입시점과 분가 시점을 잘 조절한다면 부모님의 대출은 크게 지장이 없을 것으로 예상됩니다.그 이유인 즉, 주담대 심사시 소득은 차주(빌리는 사람)와 배우자의 소득만 합산하는 것이 원칙입니다.당연히 세대원인 사위의 소득은 합산하지 않습니다.부모님이 생애최초 혜택을 받으시려면 세대원 전원이 무주택이어야 합니다.다시말해 부모님이 대출을 신청하기 전에 질문자님 부부가 새집으로 이사하여 남편분이 처가에 전입신고를 빼야 합니다.꼭 대출실행전에 세대분리 하세요~^^
경제 / 부동산
26.01.12
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전세계약체결시 보증보험 관련해서 질문입니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀하신 내용이 맞다면 명백한 중개사의 확인설명 의무 위반 및 과실에 해당할 가능성이 매우 높습니다.임대인이 가입하겠다고 말만 한 상태라면 가입예정 이라고 적거나 특약으로 넣어야지 가입 이라고확정적으로 적어서는 안됩니다.이미 가입된 상태라고 적었다면 중개사는 가입증서를 반드시 확인하고 임차인에게도 제시했어야 합니다.그리고 일단 짜증나는게 소위 중개사라는 사람이'임대인이 안 한 걸 어쩌냐'는 말은 참으로 무책임한 발언입니다.통화내역, 문자, 카톡 전부 잘 모아 두세요증거수집이 필수 입니다.계약서, 확인설명서 보관 잘 하시고일단 구청에 확인설명 의무 위반으로 민원 넣으세요그리고 나중에 보증금에 문제 생기면 소송하시면 유리해요너무 길어질것 같아 여기까지만 쓸께요
경제 / 부동산
26.01.12
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전세 만기 2개월 전 월세 전환 요구, 계약갱신청구권으로 2년 더 거주 가능한가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.당연히 질문자님께서는 계약갱신청구권을 사용하실 수 있습니다.아시겠지만 상한도 5%구요전월세 전환비율도 아실거라 생각해 생략하겠습니다.다만 나만 할고 있냐? 그렇지 않습니다.상대방인 임대인도 이정도는 알거예요그것보다 중요한건 임대인이 직접 거주를 할 수 있냐 없냐 입니다.일단 2달전이니 꼭 계약갱신청구권을 사용한다는 근거를 남기셔야 됩니다.(카톡,문자 등)임대인이 실거주를 하거나 주택을 파손하는 등 법이 정한 정당한 거절 사유가 없다면, 임대인의 동의 여부와 상관없이 통보만으로 계약은 2년 연장됩니다. 다시말해 거주권이라는 법적 효력에는 영향이 없습니다.그런데 여기에서 중요한점은 임대인이 실거주를 악용한다는 점입니다.이 경우 누구도 도와 줄수 없습니다.일단 이사 후 임대인이 실입주 하는지 확인 후 손해배상 청구하는 방법 뿐입니다.임대인이 실입주를 할 수 없는 상황이라면당당하게 계약갱신청구권을 요구하세요너무 길어질것같아 저는 이정도 선에서 마무리 할께요마지막으로주택임대차 분쟁조정위원회라고 있어요이쪽에 문의하시면 저보다 더 전문가분들이 도움을 주실거예요~^^
경제 / 부동산
26.01.12
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월세 근저당 잡힌 집 들어가도 될까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.3천만원의 보증금은 최우선변제금액내에 있어 상대적으로 안전한 편이나 절대적으로 안절하다고 믿고 아무 조치다 안 하시면 나중에 위험 할 수 있습니다.중개사님이 말씀하신대로 최우선 변제금액내라 안전 할 수 있지만, 낙찰가의 1/2범위 내에서 다른 권리보다 우선적으로 받는 금액입니다.다시말해 낙찰가가 낮고 임차인들이 많을경우 꼭 보장이 안될수도 있다는 얘기입니다.일단 가계약을 하셨다고 하니중개사분과의 대화내용 카톡내용 등 모든 정보를 잘 정리해 두세요나중일은 어떻게 될지 모르니까요그리고 이사당일 확정일자와 전입신고는 꼭 받아 놓아야 합니다.그보다먼저 계약서 작성시 선순위 보증금 (먼저들어온 세입자)이 얼마인지 꼭 확인하세요안보여주면 계약 못한다고 하세요국세 지방세 완납증명서도 보여달라고 하셔야 됩니다.더 조언드리고 싶으나 길어질것같아 여기까지만 할께요^^
경제 / 부동산
26.01.12
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