신혼부부 생애최초 디딤돌 대출 질문드립니다.

Question

디딤돌 대출 KB시세 없어서 대출승인을 위해 감정평가 받는 케이스

올해 10월말에 23평 아파트 매수하는 신혼부부입니다.

디딤돌 대출 신혼부부 생애최초 경기도 아파트를 매매를 계획하고 있습니다. 매물 금액은 6억 6천만원이고,

KB시세는 신축인지라 10월말부터 의무거주기간이 끝나 거래가 가능한 아파트입니다.(현재 실거래 1건도 없음.)

부동산에서 알고있는 감정가는 5억 2,000만 이번 7월에 나온적이 있다하고 수도권 제제지역으로

LTV 70% 3억 6,400만 - 방공제 4,800만시 대출 한도는 3억 1,600만이 예상됩니다.

디딤돌 대출시 주택가격 산정 기준이 KB시세가 없으면 다음순으로 건너뛰어서 감정평가액 기준으로 진행이 가능하다 명시되어 있는데 대출신청해서 감정평가 5억 2천 나오면 그걸로 진행할 수 있을까요?

은행에 상담하였을땐 가능한 방법이긴 하다고 은행원이 답하긴 하는데 전문가 중개사님들의 의견도 궁금합니다.

머리가 아파서ㅜㅜ 도움 부탁드려요. 검색해봐도 비슷한 경우이긴 하나 6억 이하 아파트를 매수한 분들이라..

프리미엄이 급격하게 붙은 상태의 6.6억 매수하려는 아파트입니다.

부동산 정보간 감정가는 5.2억

KB시세/부동산테크 가격 없음. 신축이라 10월말 실거주의무 해제로 거래가능.

Answer 1

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

현재 상태로는 디딤돌 대출을 받는 것이 불가능하며

감정평가액이 5.2억이 나와도 대출 승인기 거절됩니다.

실제 매매가액이 6억을 초과하기 때문입니다.

이건 그냥 팁인데

6억으로 맞출수 있는 방법을 매도자와 중개사와 상의해보세요

뭐라고 설명해줄수 없으나

가능성은 있는 부분이라..

참 할말은 많은데 할수 없네요..

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

담보주택 평가액이 6억원 이하여야만 신청이 가능한데 매매가가 6억 6천만원이므로 향후 감정평가 결과에 따라서 대출 대상 자체에서 제외될 위험이 있습니다. 주택도시기금 규정상 KB 시세가 없는 신축의 경우 감정평가액을 사용할 수 있으나 실제 매매가가 기금의 주택가격 상한선인 6억원을 이미 넘어서므로 감정가로 이를 구제하기는 어려워 보입니다. 은행권과 상담하셨더라도 매매가가 6억원을 초과하는 주택은 디딤돌 대출 취급대상이 아닐 수 있으니깐 기금 공고 기준의 주택가격 상한 요건을 다시 재확인하셔야 안전합니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

디딤돌대출으 주택 가격이 6억원 이하여야만 신청이 가능한데 매매가격이 6억 6천만원인 경우 기본적으로 디딤돌 대출 대상에서 제외됩니다. 감정평가액이 5억 2천만원으로 낮게 나온다 하더라도 주택도시기금 규정상 실제 매매가격과 감정평가액 중 더 낮은 금액을 기준으로 LTV를 적용하므로 대출 심사시 매매가 기준 초과로 인해 대출 승인기 거절될 확률이 높습니다. 따라서 해당 주택은 디딤돌 대출 이용이 어려워 보이니 시중 은행의 일반 주택담보대출이나 다른 대출 상품도 안전장치로 알아보시기 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

질문자님께서 매수를 계획하신 6억 6천만 원의 아파트는 감정평가액이 5억 2천만 원으로 낮게 나오더라도 신혼부부 생애최초 디딤돌 대출을 이용하실 수 없습니다. 해당 매물은 디딤돌 대출의 주택가격 요건을 초과합니다.

디딤돌대출에서 요구되는 주택가격 6억이하라는 기준은 시세와 감평액중 낮은 것을 선택할 수 없습니다.

대출 심사 시 주택의 평가는 KB시세, 한국부동산원 시세, 감정평가액 등의 평가금액은 물론, 실제 매수인이 지급하는 매매계약서상의 가액을 모두 확인하게 됩니다. 주택도시기금 규정에 따르면 구입 용도의 대출에서는 시세, 감정평가액, 그리고 매매가액 중 어느 하나라도 6억 원을 초과하면 디딤돌 대출 취급이 원천적으로 불가능하도록 명시되어 있습니다.

은행 상담원이나 중개사가 가능하다고 한 이유는 질문을 조금 잘못 이해한 것 같습니다. 상담 시, KB 시세가 없어서 감정가로 가능하냐고 묻는 질문에 은행원은 심사자체는 가능하다는 의미로 가능하다는 답변을 한 것 같습니다.

매매가액 자체가 6억 원을 초과한다는 사실이 디딤돌 대출의 절대적인 결격 사유가 된다는 점을 상담원이나 중개사가 놓쳤거나, 단순히 대출 한도 산출식(LTV 70% 방공제 계산)에만 집중하느라 잘못된 안내를 했을 확률이 매우 높습니다.

한도를 계산하기 이전에 대출 자격 요건 자체에서 매매가 6억 6천만 원이 애초에 문제가 됩니다.

그래서 현재 상황에서는 자금 조달계획을 수정하실 필요가 있습니다. 일반 디딤돌 대출이나 보금자리론은 이용이 불가하시니, 시중은행의 일반 주담대를 함께 알아봐 두시는 것이 안전할 것 같습니다.

긍정적인 답변 드리지 못해 죄송하네요. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

디딤돌대출은 가격정보(KB시세) -> 공시가격 -> 감정평가액 순서로 주택가격을 산정하며, 매매가와 시세 중 낮은 금액을 기준으로 합니다.

따라서 KB시세가 없으면 감정평가액으로 진행은 가능하지만 매매가 6.6억이 5.2억보다 높으면 최종 주택가격은 감정가 5.2억에 묶여 LTV70% 적용 시 3.64억이 한도가 됩니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

현재 상황에서는 감정가 5.2억 기준으로 신혼부부 생애최초 디딤돌 대출이 원칙상 가능하며 실제로 나오는 케이스들이 있습니다 그렇지만 6.6억 매매가 대문에 감정평가 신청 자체가 막히지 않는지 감정가가 6억 이상으로 나오지 않는지를 사전에 확인하셔야 할 것 같습니다