답변 내역
- 근린생활시설(고시원) 전세, 주거용 사용 시 최우선변제 및 전세금 보호 가능 여부 문의드립니다.안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.계약을 앞두고 있다? 아직 계약 전 이시군요이 집의 가장 큰 장점이 뭘까요?당연히 싼 보증금이 겠죠?그렇다면왜 다른곳에 비해 저렴할까요? 리스크가 크기 때문입니다.많이 공부한다고 리스크를 피할수 있다면 좋겠으나생각보다 꼼꼼히 알아보고 들어가도 생각지못한 리스크가 발생하기 마련입니다.근린시설도 알고 최우선변제권도 아시고 일반인이 이정도 안다는것 자체가 굉장한 식견을 갖고 계시는 겁니다.다만말씀하신 부분은주택임대차보호법상 주택으로 인정되는지경매로 넘어갔을때 최우선변제 대상이 되는지 여부입니다.그것보다먼저 고시원이 몇 호실인지 아세요?고시원 시세는요?예를들어 20억 정도의 고시원이방이 30개 있습니다.방 1개당 5천만원의 보증금으로 살고있고요모두 주거 형태를 갖추고 있고 전입도 되어있습니다.이분들은 최우선 변제 대상일까요?네 대상입니다 다만 보증금을 다 받지 못합니다.30*5000=15억최우선변제권은 낙찰가액은 50%내에서 지급하는거예요20억짜리 고시원이 낙찰되면 20억에 될까요 더 떨어질까요?이해가시죠?계약서 쓰기전에몇개호실인지 얼마나하는지 대충 받을수 있는지 알아보세요너무 최~우~선 변제권만 믿지마시구요조금이나마 도움이 되었으면 하네요..경제 / 부동산2일 전5.01명 평가00
- 이재명 대통령님이 부동산 가격 잡을수 있다고 자신감을 보이시던데요. 이번에는 부동산 가격 잡을수 있을까요?안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.정치적으론 진보에 가깝지만 부동산정책에 있어서는 약간 보수에 가까운 중개사입니다.집값을 잡는다는게 현실적으로 말이 안됩니다.물가상승률이란게 있기때문에 일정부분 계속 오르는 구조입니다.다만 그 상승폭이 다른 투자재와 다르게 너무 가파르다는게 문제입니다.이재명 정부는 기본주택과 대량 공급으로 집을 사지 않아도 살수 있다는 심리를 심어주려 합니다또한 다주택자들은 중과세를 통해 실질적 이득을 적게해서 시장해 다죽택자의 물건을 풀게하는 효과를 얻는것입니다.좋은 정책도 오래가면 피로감이 느껴지기 마련입니다.단기에 심리적 안정상황을 만들어 부동산이 더이상 투기의 대상이 아닌 주거안정의 대상이 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산2일 전00
- 부동산 세금을 먹이는게 가격을 잡는 역할을 하게 될까요?안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.세금은 단기적인 수요 억제 효과는 분명히 있지만, 장기적으로는 공급위축이나 조세전가라는 부작용을 낳아 오히려가격을 올리는 역설적인 상황을 만들기도 합니다.정부가 세금을 올리는 이유는 크게 두가지입니다.집을 가지고만 있어도 돈이 너무 많이 나가네?라는 인식을 심어주어 다주택자들이 매물을 시장에 내놓게 유도하는 것입니다.또한 팔아서 남는게 없네?라고 느끼게 하여 투기 수요를 차단하는 것입니다.정권 초반이기 때문에 물가안정 부동산안정이라는 기조를 유지하기위한 드라이브입니다.좀더 좋은환경이 만들어진다면 누구에게나 순기능을 하겠죠?조금이나마 도움이되었으면 좋겠네요^^경제 / 부동산2일 전00
- 1가구 1주택에 대해 문의 드립니다. 재건축아파트를 ?안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.좋은질문이네요재건축이란의미가 허물고 새로 짓는 의미입니다.그럼 기본100채는 0채가 되는게 아니고 새로운 100채가 되므로그 사이기간을 우리는 입주권이라고 부릅니다.잠깐 집이 아닌 권리로 바뀌는 것이지 무주택자가 되는것이 아닙니다.조합원 입주권도 세법에서는 엄연히 1주택으로 봅니다.조금이나마 도움이 되었으면 좋겠네요^^경제 / 부동산2일 전4.01명 평가00
- 분양권 전매 이력있는데 생애최초 대출 가능할까요??안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.이런 문제가 실무에서 만나기 쉽지 않은데 특이한 케이스이긴 합니다.2018년 12월11일 이전 분양권의 지위면에서 볼때법개정의 핵심은 분양권을 주택으로 간주하기 시작한 시점은 2018년 12월 11일 입니다.2016년에 분양권을 취득하고 이미 매도까지 끝내셧다면, 현행법상 해당 분양권은 과거의 주택을 소유했던 이력으로 보지 않습니다.다만 분양권상태에서 전매인지 등기후 매도인지에 따라 의견은 나눕니다.분양권 전매를 주택을 소유한적이 없는 것으로 간주되어 문제가 없는데소유권 보전등기 이후 매매라면 유주택자라 생애최초가 불가능할수 있습니다.솔직히 판단이 애매합니다.담담하는 은행 상담사님과 상의해보시는게 더 좋을듯 싶습니다.도움이 안되 죄송합니다.ㅜㅜ경제 / 부동산3일 전10
- 정말 감사해요100
- 대지지분 11평과 13평인 곳의 재건축 사업성의 치이가 심할까요?안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.고민하실필요없이 13평입니다.무슨사업성이요?11평은 안되고 13평은 된다?28평받나 32평받나?2평차이라면 일단 권리가액이 차이가 납니다.사업성이 좋아 비례율이 100%를 넘는다면 그 치이는 더 벌어집니다.같은 평수라면 분담금도 훨씬 적습니다.쉽게 사업성으로 2평기준 1억미만의 차이라면 무조건 13평형터무니 없이 비싸면 11평형 아시겠죠?경제 / 부동산3일 전00
- 이중 월세 발생으로 도움이 필요합니다안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.네 중개사가 잘못된 정보로 인해 손해를 일으킨게 명백합니다.이럴땐 다른것보다문자,통화내역 등 확보할수 있는 모든 자료를 확보하셔야 합니다.그리고소송하기전이런 내용들을 전부 문서화해서중개사와 합의를 보세요첫째손해금액 전액에 대해 배상하라안그러면 중개사법상 신의 성실의무 및 확인성멸의무 위반으로 구청에 민원을 넣을거라고 하세요둘째소송으로가면 100%이깁니다.(증거가 확실하다면)소액재판으로 민형사상 책임을 물을것이니 그런줄 알라 라고 하면100% 그냥 배상하고 끝납니다.액션을 취하지 않으면 호구로 봅니다.가만있지 말고 빨리 행동하세요~경제 / 부동산3일 전5.01명 평가00
- 재건축 조합 조기 환급금 지급 불가 관련 문의안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.조합의 주장은 그냥 주장에 불과합니다.현재 조합은 자금여력 부족이라는 실무적 이유를 대고 있지만 이는 조합원의 권리를 제한하는 충분한근거가 되지 않습니다.일단 3형제뿐만 아니라 큰평수에서 작은 평수로 신청하여 환급금이 발생하는 다른 조합원들과 연대를 하십시오단체 명의의 내용증명을 발송하여 분양신청 당시 조기 환급 안내를 신회하여 평형을 결정했다는 점 과 조합의 귀책사유로 인한 기회비용 발생을 공식 문서화 하십시오그리고 조합이 당장 현금을 줄 여력이 없다면, 질문자님이 받게 될 이주비 대출의 이자를 조합 사업비에서 우선 지불하고, 나중에 환급금에서 정산하는 방식을 제안하십시오조합 입장에서는 당장 큰 목돈이 나가지 않으면서도 조합원의 피해를 보상할 수 있는 현실적인 중재안이 됩니다.관리처분총회가 열리기 전까지 조기 환급금안건 상정을 위한 조합원 연대에 집중하세요조합 정관에 근거가 이미 존재하므로 다수의 조합원이 찬성한다면 조합장도 이를 거부할 명분이 없을 것입니다.조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산3일 전5.01명 평가00
- 월세 중도 퇴실로 방을 내놓아도 안뜹니다안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.직방이나 다방 같은 플랫폼은 허위매물을 막기 위해 소유주의 성함 과 휴대폰번호를 시스템에 입력하고 집주인에게 카톡이나 문자로 본인 확인을 요청합니다.집주인 어르신들이 해당 문자를 스팸으로 생각하고 무시하거나 인증버튼을 누르는 법을 모르셔서 기한이 만료되었을 가능성이 큼니다.직접 오르신을 찾아뵈거나 전화를 드려 제가방을빨리 빼야 해서 문자가 하나 갈텐데 인증만 좀 눌러주세요라고 설명드려야 합니다.중개소 한곳만 문의 하시지 말고 열군데 스무군데 다 내놓으세요아쉬운건 본인입니다.만기전 퇴실이다보니 좀 더 적극적으로 행동하시길 권합니다.경제 / 부동산3일 전00
- 앞으로의 대구지방 집값이 어찌되려나요?안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.대구는 수도권과 달리 입주물량 이라는 아주 명확한 변수가 지배하는 시장입니다.전체 미분양은 줄고 있지만 준공 후 미분양은 여전히 많습니다.이는 시장 전체가 오르기보다는 신축과 핵심 입지 위주로만 회복되는 양극화 가 심해질 것임을 시사합니다.양도세 중과 유예 종료는 대통령이 부당한 이익이라며 강경한 태도를 유지함에 따라, 다주택자들은 5월 전까지 상대적으로 수익성이 낮은 지방매물부터 먼저 처분하려 할 것입니다.단기적으로 대구 지역에 급매물이 늘어나며 가격이 일시적으로 더 눌릴 수 잇습니다즉, 지방이 오르기보다는 오히려 수도권과 지방의 격차가 더 벌어지는 초양극화현상이 나타날 가능성도 크다보 볼수 있습니다.스트레스dsr3단계 등 대출규제를 비롯한 여러가지 복잡한 요소까지설명드리기엔 너무 길어져 이정도만 하겠습니다.조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산3일 전00