경제
살짝끈질긴쫄면
상가임대차보호법에 전대차도 포함되나요??
상가임대차보호법에 전대차도 포함되나요??
아는지인이 사정이 생겨 임대인 동의 없이
그냥 서로 계약서 쓰고 사용하기로 했는데
보증금을 때이게 생겼어요ㅜㅜ
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
상가건물 임대차보호법에서는 전대차관계에 대해서도 일부 규정을 적용하도록 하고 있습니다. 다만 질문하신 경우처럼 임대인의 동의 없이 전대차계약을 체결했다면 주의가 필요합니다. 민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대할 수 없으며, 이를 위반한 경우 임대인은 기존 임대차계약을 해지할 수 있고 임대인의 동의 없이 체결한 전대차계약은 전대인과 전차인 사이에서는 유효할 수 있지만, 건물 소유자인 임대인에게 임차권을 주장하거나 상가임대차보호법에 따른 대항력 및 보증금 보호를 받는 데에는 제한이 있을 수 있습니다.
다만 임대인의 동의가 없었다는 이유만으로 전대인(질문에서는 임차인)에게 지급한 보증금을 돌려받을 권리까지 없어지는 것은 아닙니다. 전대차계약에 따라 보증금을 지급했다면 원칙적으로 계약 상대방인 전대인에게 계약 종료에 따른 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
결론적으로 임대인의 동의 없는 전대차는 법적 보호에 제한이 있을 수 있지만, 전대인(본래의 계약상 임차인)에 대한 보증금 반환청구까지 불가능한 것은 아니므로 구체적인 계약관계를 확인하여 대응하시는 것이 좋겠습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
상가건물 임대차보호법은 전대차에도 일부 적용됩니다. 다만 일반적인 임대차와 달리 건물주인 임대인의 동의를 받았는지가 상당히 중요합니다. 전대차란 기존 임차인이 자신이 빌린 상가를 다른 사람에게 다시 빌려주는 계약을 말하는데, 상가건물 임대차보호법 제13조에서는 전대인과 전차인 사이에도 계약갱신이나 차임 증감 등에 관한 일부 규정을 적용하도록 하고 있습니다. 하지만 민법 제629조에 따라 임대인의 동의 없이 무단으로 전대한 경우에는 원래 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있고, 전차인은 임대인에게 자신의 임차권을 주장하기 어려워집니다.
그렇다고 임대인의 동의 없이 작성한 전대차계약서가 무조건 무효가 되는 것은 아닙니다. 전대인과 전차인 사이의 계약은 원칙적으로 유효하기 때문에 보증금을 지급한 사실이 확인된다면 계약 종료에 따른 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 다만 여기서 중요한 점은 보증금을 돌려줘야 할 상대방이 건물주가 아니라 직접 계약을 체결하고 보증금을 받은 전대인이라는 것입니다. 건물주가 전대차계약에 동의하지 않았다면 건물주에게 직접 보증금 반환을 요구하기는 일반적으로 어렵고, 전차인으로서 보증금의 우선변제권을 주장하는 데에도 문제가 생길 수 있습니다.
현재 보증금을 돌려받지 못할 상황이라면 우선 전대차계약서와 보증금 이체내역, 문자나 카카오톡 대화 등을 확보하시기 바랍니다. 계약이 종료되었고 보증금 반환기일이 지났다면 전대인에게 내용증명으로 반환을 요구하고, 응하지 않을 경우 지급명령이나 보증금 반환청구소송을 검토할 수 있습니다. 상대방의 재산이 확인된다면 가압류도 고려해 볼 수 있습니다. 특히 처음부터 임대인의 동의가 없다는 사실을 숨기고 계약했거나 보증금을 반환할 능력이나 의사 없이 돈을 받았다는 정황이 있다면 사기 여부도 별도로 검토할 필요가 있습니다.
결론적으로 임대인의 동의가 없었다는 이유만으로 보증금을 포기할 필요는 없습니다. 다만 건물주에게 법적 보호를 주장하기 어려운 상황이므로 일반적인 상가임대차보다 보증금 회수에 불리할 수 있습니다. 지인 사이에 체결한 계약이라도 법적으로는 엄연한 계약인 만큼 감정적으로 해결하려 하기보다는 계약관계와 반환 책임을 명확하게 확인하고 신속하게 대응하시는 것이 좋겠습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 전대차의 경우 임대인의 동의가 없는 경우 전대차 자체가 무효가 될 수 있습니다.
다만 임대인 동의가 없기 때문에 임대인과는 상관이 없고 임차인 즉 전대차인이 계약을 진행을 한 임차인에게 보증금 회수에 대한 소송등을 진행을 해서 책임을 물 수 있습니다. 가까운 법률구조공단등에 가셔서 임차인을 상대로한 소송 및 사기, 고소등의 상담을 진행을 해보시는 것이 좋지 않을까 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
상가건물 임대차보호법은 임대인의 동의를 얻은 적법한 전대차에만 일부 조항이 적용되며 무단 전대차는 법적 보호 대상에서 아쉽지만 제외됩니다. 임대인 동의 없는 전대차는 불법 점유에 해당해서 임대인에게 대항할 수 없고 권리금 보호나 우선변제권 등 법적 권리를 전혀 주장할 수 없습니다. 건물 인대인에게는 보증금 반환을 요구할 수 없고 계약을 체결한 전대인을 상대로만 민사상 채권 반환 청구와 손해배상 소송을 진행해야 합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
상가건물 임대차보호법의 권리금 보호, 계약갱신요구권 등 핵심 규정은 임대인의 동의를 얻은 전차인에게만 적용됩니다. 임대인의 동의 없는 무단 전대차는 동의 없는 불법 점유에 해당하므로 법적인 대항력을 갖출수 없고 임대인이 계약 해지와 명도를 요구하면 건물을 비워줘야 합니다. 임대인에게 보증금 반환을 청구할 권리도 없고 오직 계약을 체결한 전대인 지인에게만 갱니 채권으로 보증금 반환을 청구해야 하는 위험한 상황으로 보입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
임대인의 동의가 없는 전대차인 경우 전차인은 임대인이나 그 밖의 제3자에게 임차권이 있음을 주장할 수 없습니다. 즉, 상가임대차보호법을 적용받을 수 없습니다. 또한 임대인은 자신의 동의 없이 임차인이 임차상가건물을 전차한 경우 임대차계약을 해지 할 수 있습니다. 그리고 임대인의 동의를 받아 영업한 전차인이라하여도 권리금 회수 기회 보호를 직접 받기 어렵습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
네 상가임대차보호법은 전대차에도 적용됩니다.
다만 임대인 동의 없이 전대한 경우에는 전대차 계약 자체가 무효가 되는 것은 아니지만 임대인에게 그 효력을 주장할 수 없고 임대인이 원 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
당연히 포함되지만 안타깝게도
임대인 동의를 구하지 못했다면
임차인이 중간에 문제가 생기더라도
보증금을 돌려받을수 섮습니다