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무주택 아들이 집살려면 2주택어머니집에 거주하고있으면 세대분리해야되나요.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아드닝이 30세 이상이신가요?소득이 있을까요?(중위소득40%이상 약100만원정도)결혼 하셨을까요?같이 산다는 가정하에결혼은 안했을거고 30세 이상에 소득이 있어야 세대분리를 할 수 있습니다.단순히 전입신고만 따로 한다고 세대가 분리되지 않아요30세 이상이고 소득이 있다면아드님 주소지를 따로 옮기세요그럼 취득세에서 1-3%정도만 나오고 여기에 생애최초이니까 200만원 감면되요어머니라 같은 세대면 취득세 폭탄뿐아니라 3주택자라 나중에 양도때도 골치아파요조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
26.01.27
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아파트 매매시 중도금 전 인테리어 시공 하겠다고하는 ㅁㅐ도인에게 인테리어확약서 받아야하는데
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.매도인분께서 굉장한 호의를 배푸셨는데 법적 리스크까지 떠안게 된 상황이군요부동산에서 그런거 써준적없다라고 하는 것은 굉장히 무책임한 발언입니다.실무적으로 잔금 전 이사나 잔금 전 인테리어 시에는 반드시 확약서나 별도의 특약을 작성합니다.만약 공사 도중 화재가 나거나, 매수인이 공사만 해놓고 잔금을 안치르고 버티면 매도인만 큰 피해를 보기 때문입니다.확약서는 반드시 받아놓아야합니다.매수인께 전화해서 확약서 없이 인테리어 공사는 못한다고 단호하게 말씀하세요들어갈 내요은 간략히공사 기간 및 범위 몇일부터 몇일까지 공사를 허용한다공사중 발생하는 모든 소음,분쟁, 민원 처리는 매수인이 책임진다.공사 중 발생하는 화재,누수,구조물 파손 등의 사고 시 매수인이 원상복구하거나 손해를 배상한다.잔금미지급시 인테리어 시설물 일체를 포기하고 즉시 명도하며 매도인이 원할 경우 원상복구 비용을 무새인이 부담한다.공사일부터 관리비,전기료,수도료 등 공과금은 매수인이 부담한다.이정도로 쓰시면 됩니다.혹시 모르니 인감으로 날인 받으시구요^^
경제 / 부동산
26.01.27
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이주비 대출에 따른 정비 사업 지연은 누구의 책임??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.이주비 대출을 떠나서 어떤 이유에서든 정비사업의 지연책임은 조합원입니다(집주인)이주비 대출은 일반대출과 달리 특수성 때문에 그동안은 규제가 느슨했던건 사실입니다.하지만 지금은 ltv,dsr 다 똑같이 적용받습니다.그래서 대출한도가 줄어들면서 기존 전세보증금을 돌려주지 못하거나 새로 거주할 집을 구하지 못하는 경우가 있어몇년씩 사업이 멈추는 경우도 있죠이또한 조합원 책임입니다.서울시는 호구가 아닙니다.정비사업자체가 민간사업으로 서울시는 허가권만 가지고 있지 모든건 조합원이 민간사업자와 협의해서 진행하는 것입니다.공공지원 같은경우 시나 정부에서 지원책을 마련하기도 하나 정비사업은 조합원들 이해관계에 의해 벌이는 사업이니 만큼 모든 책임은 조합원입니다.이런 모든 책임 덕분에 나중에 꿀이 떨이지는 겁니다.
경제 / 부동산
26.01.27
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전세금 못받았을 경우 이사를 가면 안되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.짐만 두고 가면 절대안되요전입신고를 빼면 절대 안되요다시말해 새집에 들어가셔도 좋지만 그 집에 전입신고를 하는 순간기존 전세금은 날라간다라고 생각하시면 됩니다.전입신고와 거주(점유)는 대항력의 핵심입니다.생각하신것처럼 만기일에 바로 임차권등기명령을 신청하시고 이때 중요한것 등기부에 임차권등기가 기재된 것을 확인한 후에 이사를 가고 전입신고를 옮겨야 합니다.꼭 등기부등본 확인 후 전입신고를 옮겨야해요어설프게 알아서는 당해요짐만 놓고 갔다가 전입빼는 순간 보증금은 안녕~
경제 / 부동산
26.01.27
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잔금을 전세보증보험 가입되면 줘도 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 확실히 알고계셔야 될게 있습니다.보증보험이란 내 보증금에 보험을 드는 거라는 겁니다.다시말해 보증금이 안들어간 상태에서 보험을 든다는게 앞뒤가 않맞는 얘기죠어려운말로 보증보험을 승인하려면 대항력과 잔금 납부 완료과 선행되어야 합니다.그리니 보험이 안되면 잔금을 주겠다는 말은 성립이 안되는 말이죠그럼 어떤걸 할수있나?보증보험가입가능여부를 확인할수 있습니다. (100%는 아니여도 90%는 리스크가 사라지죠)보증기관이나 은행에 가서 이집이 보증보험 가입 요건에 충족하는지 미리 상담받아보세요그리고 넣으신 특약으로 나중에 가입이 안될시에 보증금을 돌려받는 강력한 근거 자료가 됩니다.다 설명하기엔 너무 길어져 이정도만 할께요~
경제 / 부동산
26.01.27
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동일주소지 동생에게 집 매매시 궁금한점
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 동일세대원 간 매매시 대출이 좀 까다롭습니다.그리고 동생분이 생애최초 대출을 신청하려면 신청 시점에 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이어야 합니다.당연히 언니분이 유주택자라면 안되겠죠?그래서 대출실행 전까지 동생분이 단독 세대주가 되거나 질무자님이 먼저 주소지를 옮겨야 합니다.말씀하신 대로 매매 당일에 주소 이전을 하는 조건으로 대출 심사가 가능한지 미리 은행에 확인해야 합니다.대출 실행을 위해 동생분이 미리 단독 세대주가 될수 있는 요건 (만30세이상)이 된다면 질문자님이 주소지를 잠시 지인 집 등으로 옮겼다가 매매를 진행하는 것이 가장 확실한 방법입니다.그리고 가족간의 거래일수록 중개업소에서 계약하시길 권장합니다.
경제 / 부동산
26.01.27
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임대차 계약 시에 선순위 세입자를 알 수 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.지금 현재 계약을 진행하신 상황인가요?계약서를 쓰셨다면 계약서를 갖고 주민센터에 방문하여 확정일자 부여현황보고서 또는 전입세대 확인서를 때달라하세요집주인 동의없이 확인 가능합니다.아직 계약서쓰기 전이라면중개사에게 선순위 보증금이 얼마인지 알려달라하세요 중개사는 임대인에게 자료를 요구하여 확인설명란에 기재하고 보여줘야할 의무가 있습니다.혹시 임대인의 협조하지 않음으로 기재되었다면 계약을 다시 고민해 보셔야 합니다.조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.그리고국세 지방세 완납증명서도 때달라고 하세요이건 기본이예요^^
경제 / 부동산
26.01.27
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전세금 못 받았을경우 이사 못가나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.매매한 집에 들어가셔서 사셔도 되요 다만 전입만 옮기지 않는다면요다시말해 임차권등기 전까지는 전입신고+실제거주(점유)를 유지하셔야 어려운말로 대항력이란게 생겨요무슨말이냐면 전세금을 집주인이 꼭 돌려줄수밖에 없는 힘이예요그걸 경매로 통해 법원에서 임차인에게 먼저 주는 거예요집 살때 대출 받으셨어요?받았으면 그 집에 전입신고 하셔야합니다. 그러면 문제가 발생하죠이것또한 푸는 방법이 있는데 여기까지 말하긴 긴어지니까 패스~집 살때 현찰주고 사셨으면 그냥 들어가 사세요전입신고하지말고 아셨죠?임차권등기 오래 안걸리니까 그때까지만 참아요~
경제 / 부동산
26.01.27
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빌라 부담부 증여, 가족간 매매 문의입니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.토허제 구역 내 주택을 취득할 때는 원칙적으로 실거주가 필수입니다.하지만 부담부 증여를 선택하실경우 토지거래허가 대상이 아니라 거주의무가 없습니다.부담부증여로 받게 된다면 증여부분 5천은 공제가 되니 증여세가 없습니다.그리고 1.2억채무를 부모님은 양도한것이 되니1.2억의 양도세를 부모님이 내셔야합니다.1주택자이면 양도세가 없겠지만 다주택자라면 계산을 해봐야합니다.가족간매매는 토허제 구역에서는 여러가지 여건을 갖추어야합니다.부담부증여를 활용하시는 걸 추천드립니다.조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
26.01.27
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현재 부동산 장기보유특별공제율이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.12억이상 고가 주택의 경우 초과분에 대하여 양도소득세가 부과됩니다다시말해 12억까지는 부과되지 않아요초과분만 부과되요쉽게 예를 들어볼께요10억에 매수 20억 매도시세차익 10억과세대상차익 10억*(20-12억)/20억=4억여기서부터 계산해야되요3년,5년,10년 공제율이 틀려져요24%,40%,80%10년 보유했다치고4억의 80%를 공제하면 8000만원만 내면됩니다.딱 맞아 떨어지진 않지만 이런식으로 계산하면 조금이나마 도움이 되실겁니다.^^
경제 / 부동산
26.01.26
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