답변 내역

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.해당 지역을 잘 모르나, 식자재마트를 한번 이용해보시길 권장드립니다. 식자재마트에서 할인상품들을 노려서 구매하신다면, 가계에 도움이 되실겁니다. 그리고 일반적으로 식자재마트들은 일정금액 이상 결제 시 배송을 해주는 서비스가 있는 편입니다. 규모가 좀 있어보이는 더킹**재마트를 이용해보시길 바랍니다. 

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.부동산 용어와 복잡한 가격 구조로 인해 매매의 적정성을 판단하시는 데 고민이 많으실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 흔히 p라고 부르는 프리미엄은 주로 신규 분양 시장에서 발생하며 매매가에서 이를 제외한 최초 분양가를 무조건 거품이 빠진 순수 매매가라고 단정하기는 어렵습니다.일반적으로 프리미엄은 아파트 등 신규 주택의 분양권 전매 과정에서 형성되는 웃돈을 의미합니다. 이러한 현상이 발생하는 핵심적인 이유는 최초 분양가가 주변의 실제 시장 가격을 제대로 따라가지 못하기 때문입니다. 분양가 상한제와 같은 가격 통제 정책으로 인해 건설사가 책정한 최초 분양가가 주변 시세보다 현저히 낮게 결정되는 경우가 많으며, 결국 시장에서 평가하는 해당 부동산의 적정 가치와 분양가 사이의 차액만큼 프리미엄이 형성되는 구조라고 볼 수 있습니다.현행법에서도 이러한 분양권과 프리미엄의 거래를 재산적 가치가 있는 권리의 양도로 보아 세금 부과의 대상으로 명확히 규정하고 있습니다. 따라서 강남과 같이 대기 수요가 풍부한 지역에서 매매가에 프리미엄이 더해지는 것은 주변 시세와 분양가의 간극을 메우는 자연스러운 시장 가격 형성 흐름일 가능성이 높습니다.결과적으로 매매가에서 프리미엄을 제외한 금액은 거품이 제거된 순수 가치라기보다는 단지 청약 당첨자에게 최초로 공급되었던 기준 가격에 불과하므로, 현재 프리미엄이 포함되어 형성된 총 매매가를 기준으로 주변 유사 단지들의 실거래가와 비교하여 가치를 평가하시는 것이 합리적인 접근 방식이라 생각됩니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.의미없는 게시물을 작성하시면 이용상 제한이 생깁니다.탈퇴하시고 재가입 시에도 주의하시기 바랍니다

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면 대규모 건설사의 부도는 주택 신규 공급에 심각한 차질을 빚어 장기적으로는 주택 가격 상승의 원인으로 작용할 수 있는 반면 단기적으로는 부동산 프로젝트 파이낸싱 대출 부실화와 맞물려 금융 시장 전반의 위축 및 매수 심리 하락을 초래할 가능성이 높다고 판단됩니다.건설사가 자금난으로 도산하게 되면 진행 중이던 아파트 분양 및 건축 공사가 전면 중단되거나 기약 없이 지연될 수밖에 없으며 이는 곧바로 시장에 풀려야 할 신규 주택 입주 물량의 급감으로 이어지게 됩니다.현행법상 수분양자를 보호하기 위해 주택도시보증공사의 분양보증 제도를 의무화하여 납부한 분양 대금을 환급받거나 다른 시공사를 통해 공사를 이어나갈 수 있도록 규정하고 있으나, 새로운 시공사를 선정하고 사업을 정상화하는 과정에서 필연적으로 상당한 기일이 소요되므로 입주 지연에 따른 실수요자들의 주거 불안과 전월세 시장의 가격 변동성은 불가피할 것으로 사료됩니다.또한 건설사의 연쇄 부도는 해당 기업의 사업장에 막대한 자금을 빌려준 제2금융권 등 금융기관의 동반 부실을 유발할 수 있으며 이는 곧 금융당국의 건전성 관리 강화 및 은행권의 전반적인 대출 심사 기준으로 엄격해지는 결과를 낳게 됩니다.이러한 금융권의 방어적인 태도는 일반 가계의 주택담보대출이나 전세자금대출 한도 축소로 직결되어 주택 매매 자금 조달을 어렵게 만들고 결국 시장의 매수세를 급격히 위축시켜 전반적인 부동산 경기가 침체기에 접어들 위험도 존재하게 됩니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.소중한 전세금을 안전하게 지키기 위해 계약 전부터 여러 가지 경우의 수를 꼼꼼히 살피시며 걱정이 많으실 질문자님의 상황에 깊은 공감의 말씀을 전합니다.결론부터 말씀드리면 확정일자와 전입신고를 마치시면 그 다음 날부터 대항력이 발생하여 이후에 잡힌 근저당보다 우선순위를 보호받으실 수 있으나 혹시 모를 위험을 방지하기 위해 잔금일 익일까지 근저당 설정 등 권리변동을 금지하는 특약을 계약서에 기재하시는 것이 좋다고 판단됩니다.주택임대차보호법에 따라 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 적법하게 연달아 모두 취득하신 이후에는 집주인이 해당 주택을 담보로 대출을 받아 근저당권이 설정되더라도 질문자님의 전세보증금이 은행보다 선순위로 보호되므로 향후 집이 경매로 넘어가더라도 은행보다 먼저 배당을 받으실 수 있습니다.은행에서 버팀목 대출을 실행해 주었다고 해서 집주인의 소유권 행사에 직접적인 법적 제약이 가해지는 것은 아니므로 집주인이 임의로 대출을 시도하는 것 자체를 시스템적으로 원천 차단하기는 어렵습니다. 특히 주의하셔야 할 점은 전입신고의 효력이 신고일 다음 날 영시부터 발생하는 반면 근저당권 설정 등기의 효력은 등기소에 접수한 당일부터 발생한다는 법적 차이를 악용하여 집주인이 잔금 당일에 대출을 받는 피해가 발생할 수 있다는 점입니다.이를 안전하게 예방하기 위해서는 전세계약서 작성 시 특약사항으로 임대인은 잔금 지급일의 다음 날까지 현재의 등기부등본상 권리상태를 유지하며 새로운 근저당 및 제한물권을 설정하지 않는다는 내용과 함께 이를 위반할 경우 계약을 해제할 수 있다는 내용과 기 지급된 보증금을 즉시 반환한다는 내용을 특약으로 명시하시기 바랍니다.아울러 버팀목 대출과 함께 전세보증금반환보증보험 가입이 가능한 상황이시라면 잔금 지급 직후 즉시 전입신고와 확정일자를 받으신 후 보증보험에 가입하시어 만일의 사태 발생 시 보증기관으로부터 보증금을 안전하게 반환받을 수 있는 이중의 대비책을 철저히 마련해 두시는 것이 가장 좋다고 보여집니다.마지막으로, 잔금을 지급하기 전, 등기사항증명서를 확인하시고, 권리 변동사항을 꼭 체크하시길 바랍니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.네, 맞습니다 임대인이 지불할 중개수수료를 대신 내는 개념이라고 생각하시면 됩니다. 따라서 전세금 2.5억에대한 수수료를 지급하시게 되는겁니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.실거래가는 과거의 자료일뿐 현재의 호가와는 차이가 있기때문에, 언제 거래된 사례의 가격인지 한번 살펴보시길 바랍니다. 안타깝게도 현재의 정보만으로는 계약을 위약금없이 해약할만한 방법이 보이지는 않는것 같습니다.가장 저렴하게 해줬다는 말이 현재 나와있는 매물들 호가 기준으로 얘기한것일 수 있어서 그 기준점도 사실 좀 애매모호 합니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.마음에 드시는 집을 발견하셨음에도 서류상 문제로 매입 여부를 깊이 고민하고 계실 질문자님의 심정에 깊은 공감의 말씀을 전하며 결론부터 말씀드리면 토지등기와 건축물대장이 존재하더라도 건물등기가 없는 미등기 건물의 경우 소유권 취득의 법적 안정성이 떨어지므로 매도인이 먼저 소유권보존등기를 마치는 것을 계약의 전제조건으로 삼으시는 것이 가장 안전한 방법이라고 판단됩니다.민법은 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다고 명시하고 있으므로 건물에 대한 소유권이전등기를 마치지 못한다면 법적으로 완전한 소유권을 취득하실 수 없습니다.현재 건축물대장은 존재하나 건물등기부가 없는 상태라면 이는 원시취득자에 의한 소유권보존등기가 누락된 미등기 건물에 해당하며 이러한 경우 매수인이 직접 자신의 명의로 보존등기를 신청할 수는 없고 대장상 최초 소유자로 등록된 자가 먼저 소유권보존등기를 완료한 이후에 매수인 앞으로 소유권이전등기를 해주어야만 적법한 소유권 이전이 가능합니다.만일 매도인이 보존등기를 이행하지 않은 상태로 거래를 진행하시게 되면 토지에 대한 권리만 취득할 뿐 건물에 대한 법적 소유를 주장하기 어려워 향후 처분 등 재산권 행사에 큰 제약을 받거나 금융기관의 주택담보대출 승인이 거절될 가능성이 높습니다.따라서 해당 주택을 반드시 매입하시고자 한다면 계약금을 조건부로 분할납부하거나 매매계약서 특약사항에 잔금 지급일 이전까지 매도인의 책임과 비용으로 건물의 소유권보존등기를 온전히 완료한다는 조항을 반드시 명시하시고 만약 이를 이행하지 않을 시 계약을 해제할 수 있다는 내용을 포함하시어 혹여나 발생할 수 있는 법적 분쟁과 재산상 손실을 사전에 차단하시기를 권장드립니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.가까운 친구분의 잦은 방문으로 인해 혹여나 집주인분께 민폐가 될까 봐 세심하게 신경 쓰시는 마음이 충분히 이해되며 결론부터 말씀드리면 공과금을 별도로 납부하고 계신 상황이므로 친구분이 자주 머무르시더라도 계약 위반이나 큰 실례가 될 가능성은 낮다고 판단됩니다.질문자님의 경우 월 관리비가 고정되어 있고 전기나 수도 가스와 같은 실사용 공과금은 사용량에 따라 별도로 부담하시는 조건이므로 친구분의 잦은 방문으로 인해 공과금 사용량이 늘어난다고 하더라도 그 비용은 온전히 질문자님께서 납부하시게 되어 임대인에게 직접적인 금전적 손해가 발생하는 구조가 아닙니다.다만 주의하실 점은 친구분이 주소지를 해당 거주지로 옮기거나 거주지 공간의 일부를 대여받아 월세나 보증금을 분담하는 등의 형태를 띤다면 이는 집주인의 동의가 반드시 필요한 무단 전대차로 오인될 소지가 있습니다.하지만 단순히 친분 교류의 목적으로 자주 방문하고 숙박을 함께 하는 정도라면 임차인의 정상적인 주거 생활 및 사생활의 범위 내에 포함되는 것으로 볼 수 있으므로 늦은 시간 층간 소음 등으로 다른 이웃이나 임대인에게 피해를 주지 않는 선이라면 너무 염려하지 않으셔도 무방할 것으로 사료됩니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.사유지로 빗물이 계속 흘러들어와 토지 관리에 큰 불편과 심려를 겪고 계실 듯하여 깊은 위로의 말씀을 전합니다. 결론부터 말씀드리면 지자체의 허가 없이 임의로 토지를 높이는 성토 공사를 진행하시는 것은 법적 문제가 발생할 소지가 높으므로 관할 지자체에 배수 시설 개선을 요청하는 민원을 우선적으로 제기하시는 것이 타당한 방법이라고 판단됩니다.토지로 빗물이 유입되는 것을 막기 위해 50cm이하로의 복토작업을 고려해볼 수 있으나, 비용적인 문제도 있고, 임의로 작업을 했다가 예상치못한 추가적인 변수로인해 더 속썩일일이 생기실 수 있습니다.예컨대, 인접한 도로의 구조적 문제일지라도 임의로 물길을 막아 다른 토지나 공공 도로에 배수 불량 등의 피해를 유발할 경우 추가적인 분쟁으로 이어질 수 있습니다.※ 민법 제221조(자연유수의 승수의무와 권리) ①토지소유자는 이웃 토지로부터 자연히 흘러오는 물을 막지 못한다.따라서 직접적인 공사를 진행하시기보다는 도로의 관리 주체인 관할 행정청을 통해 문제를 해결하는 절차를 밟으시는 것을 권장해 드립니다. 해당 도로와 인도의 구조적 결함으로 사유지에 피해가 발생하고 있으므로 관할 지자체의 도로 관련 담당 부서에 빗물 유입 방지를 위한 도로 측구 정비나 배수구 설치를 정식으로 요청하실 수 있습니다.공공 도로 시설물의 문제로 인해 개인의 소유권 행사에 방해를 받거나 받을 우려가 있는 상황이므로 도로 관리청을 상대로 적절한 배수 조치 등 예방 설비를 요구할 법적 근거 또한 존재합니다.※ 민법 제214조(소유물방해제거, 방해예방청구권) 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.문제의 상황을 명확히 입증하기 위해 비가 올 때 사유지로 빗물이 유입되는 현장 사진이나 동영상 등을 미리 확보해 두시고 이를 바탕으로 국민신문고를 통하거나 지자체에 직접 민원을 접수하시어 도로 구조 개선을 촉구하시는 것이 가장 안전하고 효과적인 절차가 될 것으로 보입니다.