매우 좋은데 한달동안 안 나간 매물 - 전세사기?

Question

안녕하세요,

전세를 알아보는중인데, 융자도 없고 HUG 대출 /보증 보험 전부 가능하며, KB AI시세/최근 실거래가 대비 전세가가 약 50%정도인 집이 있는데 한달째 매물이 나와있습니다. 2026년 공시지가 대비는 약 80% 입니다. 근처 다른 빌라들과 비교했을때 매매/전세 가격도 큰 차이가 없구요.

전세사기 걱정도 없어보이고, 가격도 비싸지 않은데 한달이나 안 팔리니 제가 뭘 놓치고 있나 싶은데 어떤걸 확인해봐야할까요?

지어진지 4년된 빌라고, 지어진 이후로 꾸준히 매매 거래기록이 있어서 시세도 나름 파악이 되는것 같은데, 애매한것은 지어진 후 꾸준히 매매가 되었는데, 대부분의 거래가 부동산 없이 직거래 정도 입니다.

고수님들 도움 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문의 내용만 봤을때는 이상이 없을수 있보이긴 하는데, 정확한 사항은 등기부등본을 통해 권리관계를 확인과 다른 공부등의 확인이 필요해입니다. 융자가 없고 대출과 보증보험이 가능한다면 특별히 권리관계상 또는 보증금에 대한 반환 부담이 크지 않을것으로 보이는데, 매물이 소화가 안되는 것이라면 해당지역내 다른 입주물량이 많이 수요가 없거나, 다른 매물에 비해 입지나 구조등이 선호되지 않을수 있고 개별적으로 매물내부에 다른 문제가 있을수도 있습니다.. 개인적 판단에는 전자들의 이유보다는 후자의 이유가 더 있을것으로 보이나, 이에 대한 정확한 사항은 주변부동산등에 문의를 해보시는게 가장 정확하지 않을까 생각이 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

허그버팀목 등 전세대출을 받으려면 개업공인중개사의 인장이 있어야 합니다.

4년된 빌라에 대부분 거래가 직거래로 거래되는거 자체가 이해 가질 않습니다.

결과적으로 허그버팀목이 가능하다는건 공시가 126%기준에 부합된다는걸로 보이는데

방을 보시고, 마음에 드시면 특약상 허그버팀목 반려 시 계약금 반환 넣으시고 진행하시면 됩니다.

더 궁금하신 사항 있으실가요?

Answer 3

좋은 매물을 찾으셨는데 한 달째 안 나간다는 점이 마음에 걸리신 거군요. 말씀해주신 조건만 보면 융자 없음, HUG 보증 가능, 전세가율 50% 수준, 공시지가 대비 80%라면 전세사기 위험은 낮아 보입니다. 다만 시장에서 오래 머무는 이유는 몇 가지 다른 요인일 수 있습니다.

추가로 확인해야 할 체크 포인트로 입지, 생활인프라, 건물관리상태, 매물노출방식, 전세 수요상황 등을 고려하여 해야 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 선순위 근저당권이 없고 또한 확정일자 + 전입신고를 통해서 우선변제권 및 대항력을 가지시고 특히 전세보증보험 가입이 가능할 경우 크게 걱정을 하지 않으셔도 됩니다. 다만 직거래의 경우 부동산에 대한 지식이 없을 경우 위험할 수도 있으므로 공인중개사를 통해서 거래를 하시는 것이 좋고 또한 신탁등의 문제가 있는 지 등 좀 더 살펴봐야 될 문제가 있을 수도 있다고 사료됩니다. 또한 수요가 없을 수도 있습니다. 또한 집안에 하자가 등이 있을 수도 있으니 공인중개사 확인하에 계약서 작성을 하시고 집 하자등을 세밀하게 분석을 해 보시는 것을 추천드립니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.

이유는 사실 제공해주신 정보만으로 판단하기에는 어렵습니다. 지역적인 문제도있고, 건물 자체 등의 개별적인 문제가 있을 수도 있습니다. 워낙 변수가 많은 시장이기 떄문에 해당 매물을 내놓은 부동산에 연락하셔서 문의하시는것이 정확할 것으로 보입니다.

직거래 매물이거나 중개사가 협조적이지 않은 상황이시라면 일단 집을 직접 눈으로 확인해보시는게 좋을 듯 합니다.

Answer 6

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

전세사기인지 아닌지는 직접 거래를 하기 전까지는 모릅니다.

일단 등기부등본을 보고 선순위 채권자가 있는지 보시고 주변 시대 대비 확실히 저렴하다면 전세사기 걱정은 하지 않아도 된다 생각합니다.

정 불안하시다면 전세보증보험을 드시면 되겠습니다.

감사합니다.

Answer 7

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

주어진 내용 만으로 문제가 있다고는 단정하기 어렵습니다
직접 전화하셔서 상담하셔서 염려하시는 문제가 없다면 직접 방문하셔서 보시기 바랍니다
현장에서 발견되는 문제가 있을 수도 있습니다
가격이 적당하고 보증과 대출이 된다면 1차로 문제가 없다고 보셔도 좋습니다
좋은 거래하세요

Answer 8

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

시세 대비 전세가가 50%로 낮고 융자가 없더라도 과거 직거래 매매 기록들이 시세를 부풀리기 위한 업계약 사기였을 가능성을 반드시 의심해야 합니다. 현재 빌라 전세 기피 심리가 워낙 심해서 정상적인 집도 한두달 비어있는 경우가 흔하지만 계약 직전 건축물대장을 떼어서 위반건축물로 등록되어 계약이 깨졌던 집은 아닌지 꼭 확인하셔야 합니다. 안전한 계약을 위해서 임대인의 국세,지방세 완납증명서를 요구해서 세금 체납 여부를 확인하시고 특약에 HUG 전세보증보험 가입 불가 시 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다를 무조건 넣으셔야 합니다. 감사합니다.

Answer 9

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

말씀과 같은 상황의 좋은 매물인데 나가지 않는다면 집주인 측 거래 제약이나 미공개 권리관계가 있는지 확인을 해봐야 할 것 같습니다