답변 내역

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면 조건을 변경한 갱신 계약이라 할지라도 임차인은 약정한 1년의 기간을 적법하게 주장할 수 있고 원할 경우 특약을 통해 추가 연장에 대한 권리를 명시하는 것 또한 충분히 가능합니다.주택 임대차 계약 시 그 갱신 기간을 1년으로 정하였더라도 임차인은 본인의 선택에 따라 약정된 1년의 만료를 주장하여 적법하게 퇴거할 수도 있고 법적으로 보장된 최소 2년의 거주 기간을 내세워 계속 거주할 수도 있는 것이 맞습니다. 우리 현행법은 세입자의 주거 생활 안정을 강하게 보호하기 위하여 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 간주하면서도 동시에 임차인에 한하여 2년 미만으로 정한 약정 기간이 유효함을 주장할 수 있도록 명문으로 규정하고 있습니다(주택임대차보호법 제4조 제1항).나아가 만약 이번 계약이 세입자의 법적 권리인 계약갱신요구권을 행사하여 진행되는 것이라면, 갱신되는 임대차의 존속기간은 원칙적으로 2년으로 간주되지만 임차인은 언제든지 임대인에게 중도 해지를 통지할 수 있고 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 법적 효력이 발생하므로 거주 기간에 대한 선택권이 세입자에게 더욱 유리하게 보장됩니다(주택임대차보호법 제6조의3 제4항 및 제6조의2).따라서 내일 조건을 변경하여 1년짜리 갱신 계약을 체결하시더라도 질문자님께서는 1년 뒤에 이사를 가셔도 무방하며 만약 상황이 여의치 않아 원하신다면 추가로 1년을 더 거주하여 총 2년을 채우실 수 있는 법적 권리가 굳건히 보장되어 있으므로 이러한 점을 충분히 인지하신 상태에서 안심하고 유연하게 계약을 진행해 보시기를 권장해 드립니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.전세와 월세 계약 과정에서 체감되는 중개사의 업무량은 비슷한데 중개보수 차이가 크게 발생하여 비용에 대한 부담과 의문이 크실 수 있습니다.결론부터 말씀드리면 현재 대한민국의 부동산 중개보수 체계는 법정 요율에 따라 거래 금액에 비례하여 산정되도록 규정되어 있으므로 질문자님께서 제안하신 일정액에 추가 금액을 얹는 형태의 정액제를 당장 실무에 강제하여 적용하기는 어려울 것으로 판단됩니다.현행 공인중개사법에서는 주택의 중개에 대한 보수 한도를 국토교통부령이 정하는 범위 내에서 각 시도의 조례로 정하도록 명시하고 있습니다.이에 따라 중개보수는 계약의 종류나 실제 투입된 노동력의 크기보다는 거래되는 보증금과 월세 등 경제적 가치의 총액을 기준으로 일정 비율을 곱하여 산출되므로 거래 금액 단위가 상대적으로 훨씬 큰 전세 계약의 중개보수가 월세보다 높게 책정될 수밖에 없는 구조입니다.비록 서류 작업이나 권리 분석 등 표면적인 중개 업무의 강도가 비슷해 보일지라도 거래 금액이 클수록 중개 사고 발생 시 공인중개사가 짊어져야 할 법적 손해배상 책임의 규모 또한 비례하여 커지기 때문에 이러한 위험 부담 비용이 요율에 반영된 것으로 해석될 수 있습니다.다만 법령과 조례에서 정하고 있는 중개보수 요율은 반드시 그 금액을 다 지급해야 하는 고정 수수료가 아니라 초과하여 받을 수 없는 법정 최고 한도를 의미하므로 실제 계약을 체결하실 때는 이 한도액 범위 내에서 개별 중개사와 원만하게 협의하여 실제 지급할 보수를 일정 부분 조율하실 수 있는 여지가 존재한다고 판단됩니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.계약 만기를 앞두고 임대인의 갑작스러운 월세 인상 요구와 향후 이사 계획까지 함께 고려하셔야 하니 고민이 무척 깊으시겠습니다.결론부터 말씀드리면 임대인의 요구대로 월세를 인상하여 새로운 조건으로 재계약을 체결하신 후 중도에 퇴실하시게 된다면 언제든지 해지할 수 있는 법적 특권이 적용되지 않아 새로운 임차인을 구할 때까지의 월세와 중개수수료를 질문자님께서 부담하셔야 할 가능성이 높습니다.주택임대차보호법상 세입자가 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생하는 보호 장치는 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되었거나 임차인이 계약갱신요구권을 적법하게 행사하여 갱신된 경우에 한하여 예외적으로 적용됩니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면 토지나 건물이 미등기 상태인 부동산을 매수하여 거주하는 것 자체는 당장 물리적으로 불가능하지 않으나, 향후 소유권 분쟁이나 재산권 행사에 심각한 제약이 발생할 수 있으므로 가급적 매도인 측에서 적법한 등기 절차를 마친 후 매수하시는 방향으로 신중히 검토해 보시기를 권장해 드립니다.미등기 상태로 대금을 지급하고 입주하시더라도 법적인 소유자로 온전히 인정받지 못해 향후 매도인의 채권자에 의한 압류나 이중매매 등의 예기치 못한 법적 분쟁에 휘말릴 위험이 존재한다고 판단됩니다. 특히 시골의 노후 주택은 과거 건축 허가나 신고 없이 지어져 건축물대장조차 없는 무허가 건물인 경우가 많은데, 이를 그대로 인수하시면 관할 지자체로부터 불법 건축물로 적발되어 이행강제금이 부과되거나 최악의 경우 철거 명령을 받을 가능성도 배제할 수 없습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.오랫동안 거주하시던 정든 곳을 떠나 직장 이직으로 인해 갑작스럽게 이사를 준비하시느라 마음이 많이 분주하시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 현재 질문자님께서는 묵시적 갱신 상태에 해당하시므로 내년 만기일까지 무조건 거주하실 필요 없이 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보하실 수 있으며 통보 후 3개월이 지나면 법적으로 해지 효력이 발생하여 직접 새로운 세입자를 구하시거나 관련 중개보수를 부담하실 의무가 없을 가능성이 높습니다.현행법상 주택 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 경우 세입자는 언제든지 집주인에게 계약 해지를 통지할 수 있고 집주인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 적법하게 계약이 종료되도록 임차인의 권리를 강하게 보호하고 있습니다(주택임대차보호법 제6조의2 제1항 및 제2항 - 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생).따라서 질문자님께서 임대인에게 이사 계획과 해지 의사를 명확히 전달하시고 그 시점으로부터 3개월이 경과한다면 기존 임대차 계약은 완전히 종료된 것으로 판단됩니다. 이처럼 법률 규정에 따라 정상적으로 계약이 만료되어 해지되는 것이므로 다음 세입자를 구해야 하는 책임은 전적으로 임대인에게 귀속되며 새로운 임대차 계약 체결에 수반되는 공인중개사 보수 또한 원칙적으로 임대인이 부담하는 것이 맞습니다.다만 실무상 불필요한 분쟁을 예방하고 제때 원활하게 보증금을 돌려받으시기 위하여 계약 해지 통보는 단순 구두로만 진행하시기보다는 통화 녹음이나 문자메시지 또는 내용증명 등 객관적인 기록이 남는 방식을 적극 활용하시어 집주인에게 해지 의사가 도달한 시점을 명확한 증거로 남겨두시는 방향으로 신중히 준비해 보시기를 권장해 드립니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.신축 아파트 입주를 앞두고 한정된 예산 안에서 최선의 선택을 하셔야 하니 고민이 무척 깊으시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 거주자의 라이프스타일과 가족 구성원에 따라 달라지겠지만 일반적으로는 사생활 보호와 일조권 확보가 유리한 구석동 중층이 환금성이나 주거 만족도 면에서 조금 더 나은 선택이 될 가능성이 높다고 판단됩니다.먼저 로얄동 1층의 경우 커뮤니티 시설이나 상가 및 주출입구와 가까워 생활 동선이 편리하다는 큰 장점이 있으며 층간소음 문제에서 자유로워 어린 자녀를 키우기에 적합할 수 있습니다. 1층은 아랫층이 없어 아랫집과 층간소음 분쟁에서 비교적 자유롭다는 심리적 안정감이 있습니다. 다만 외부인의 통행으로 인한 사생활 침해 우려나 벌레 유입 및 상대적으로 부족한 채광 등은 감수해야 할 부분일 수 있습니다.반면 구석동 중층은 단지 진출입이나 편의시설 이용에는 다소 걸음이 더 필요할 수 있으나, 중층 특성상 채광과 통풍이 우수하고 외부 시선으로부터의 사생활 침해 우려가 적다는 뚜렷한 장점이 존재합니다. 쾌적하고 평온한 생활을 누릴 수 있는 일조권과 조망권은 중요한 부분이므로, 이러한 주거 환경 요소는 향후 주택을 매도하실 때에도 환금성 측면에서 유리하게 작용할 수 있습니다.따라서 자녀의 뜀박질 등 소음 문제나 노약자의 보행 편의가 최우선이라면 로얄동 1층을 선택하시고,쾌적한 채광과 사생활 보호 및 향후 자산 가치 방어를 중요하게 생각하신다면 구석동 중층을 선택하시는 방향으로 신중히 검토해 보시기를 권장해 드립니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.같은 아파트 단지여도, 로얄동과 건물 상태에 따라 금액이 차이나기는 합니다.가격은 예민한 부분이기도하고, 결국 매도인과 매수인 협의로 결정되는 것이기 때문에,두분이 각자 희망하시는 금액의 중간지점에서 거래하시는게 좋으실듯 합니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.아내분과 함께 3층 단독주택 건축을 계획하시면서 인터넷마다 다른 평당 단가 때문에 혼란스러우셨을 텐데, 결론부터 말씀드리면 인터넷에 떠도는 '평당 공사비'는 대략적인 참고 지표일 뿐 아주 불완전한 개념입니다. 더군다나 최근에는 원자재값이 너무 요동치고있는 시점이라서 인터넷에 떠돌고있는 과거의 자료는 사실 가격적인 부분은 참고가되지않습니다.온라인에서 흔히 보이는 낮은 단가는 기초공사나 토목공사, 기반 시설 인입비, 부가세가 전부 제외되어 있거나 연면적이 아닌 건축면적 기준으로 계산된 경우가 많이 있는데요, 주택 건축비는 같은 평수라도 설계 방식에 따라 최대 40% 이상 차이가 나는데, 평면이 단순한 박스형인지 복잡하게 꺾인 형태인지, 층고가 표준(2.8~3.0m)인지 3.3m 이상인지, 대형 창호나 폴딩도어가 들어가는지, 외장재를 고급 자재로 하는지에 따라 총액이 수천만 원씩 달라집니다.특히 3층 주택에 많이 쓰이는 철근콘크리트(RC) 구조는 거푸집과 철근 물량에 따라 비용 편차가 크며, 허공으로 돌출되는 캔틸레버 구조나 비정형의 복잡한 지붕, 외부 테라스 등을 추가할 경우 전체 공사비가 10~20% 이상 크게 상승하게 됩니다. 또한 집의 평수가 작을수록 기초공사나 설비, 인허가 등 면적과 무관하게 발생하는 고정비가 좁은 면적에 배분되므로 오히려 평당 단가는 올라간다는 점도 유의하셔야 합니다. 흔히 말하는 평당 공사비에는 골조, 지붕, 내외부 마감, 전기 및 설비 등 건물을 완성하는 순수 비용만 포함될 뿐, 설계 및 인허가비, 옹벽 같은 토목공사, 상하수도 및 전기 인입, 조경, 마당 포장, 데크 등의 부대비용은 전부 별도로 계산됩니다.이러한 부대비용이 총공사비의 20~30% 수준을 차지하므로 이 예산을 미리 확보해 두지 않으면 착공 후 반드시 예산 초과를 겪게 됩니다. 현실적으로 건축비를 줄이고 싶다면 내부 마감재를 무작정 저가로 낮추거나 최저가 시공사를 찾기보다는, 평면과 지붕 형태를 단순하게 유지하고 층고와 창호 크기를 최적화하며 캔틸레버 구조를 최소화하는 것이 가장 효과적입니다.결국 도면이 나오기 전까지 정확한 건축비는 존재할 수 없으므로, 막연한 평당 단가에 맞추기보다는 설계 초기 단계부터 건축사와 함께 고정비와 부대비용이 포함된 전체 예산 구조를 현실적으로 검토해 나가시는 것을 권해드립니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.농지가 생각보다 빨리 매매되지 않아 결국 친척분께서 다시 농사를 짓기로 하셨군요. 농어촌공사 위탁도 대기 시간이 길고 부동산에서도 연락이 없어 밭을 놀릴 수만은 없기에 내리신 현실적인 결정에 깊이 공감합니다.농사를 짓고 있는 도중에 매수자가 나타난다고 해서 완전히 다른 종류의 계약서를 새로 써야 하는 것은 아닙니다. 일반적인 농지 매매 계약서를 그대로 사용하되, 향후 분쟁을 막기 위해 계약서의 '특약 사항'란에 현재 자라고 있는 농작물과 경작자에 대한 내용을 아주 구체적으로 명시하는 것이 핵심입니다.우리나라 법률상 땅의 소유권이 넘어가더라도, 이미 심어둔 농작물(특히 수확기가 다가온 작물)의 소유권은 '실제 농사를 지은 경작자'에게 인정되는 경우가 많습니다. 따라서 상황에 맞춰 다음 중 하나를 특약에 명시해야 합니다.수확 후 땅을 넘겨주는 경우: 매수자가 기다려 줄 수 있다면, "현재 경작 중인 작물의 수확이 끝나는 시점(예: 26년10월 말)을 잔금일 및 부동산 인도일로 한다"라고 명시하여 무사히 수확을 마칠 수 있도록 일정을 맞춥니다.매수자가 당장 사용해야 하는 경우: 수확 전에 밭을 갈아엎거나 매수자가 바로 사용해야 한다면, 농작물 손실 보상금을 매도인(질문자님)과 매수인 중 누가 부담할 것인지 명확히 정하고 합의 내용을 적어야 합니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.청년 전세임대 1순위 합격을 진심으로 축하드리며, 이제 본격적으로 집을 구하셔야 해서 막막하기도 하고 기대도 되실 텐데 질문해 주신 것처럼 부동산에 직접 찾아가서 매물을 보여달라고 요청하시는 것은 당연히 가능할 뿐만 아니라 가장 현실적이고 보편적인 방법입니다.다방이나 직방 같은 부동산 앱이나 전세 임대 포털을 통해 알아보는 것도 좋지만, 온라인에 올라온 매물들은 이미 계약이 끝났거나 실제 방문 시 조건이 다른 경우가 많기 때문에 원하시는 동네의 공인중개사무소를 직접 활용하시는 것을 추천드립니다.다만 아무 부동산이나 무작정 방문하시기보다는 가고자 하는 동네의 부동산 여러 곳에 미리 전화를 걸어 LH나 SH 청년 전세임대 가능한 매물이 있는지 먼저 문의하셔서 헛걸음을 방지하는 것이 시간과 체력을 아끼는 가장 핵심적인 요령입니다.청년 전세임대는 일반 전세보다 매물 찾기가 훨씬 까다로운 것이 현실입니다. 따라서 부동산 사장님들께 본인의 예산 한도와 연락처를 명확히 남겨두고 조건에 맞는 집이 나오면 바로 연락을 달라고 부탁하며 부지런히 발품과 전화 품을 많이 파시는게 중요합니다.