답변 내역

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.계약 만료를 앞두고 예기치 않은 중개수수료 부담과 원상복구 문제로 마음고생이 많으시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 현재 상황은 질문자님께서 약정된 계약을 일방적으로 파기하고 임대인에게 양해를 구해야 하는 입장이므로 관례상 합의를 위해 중개수수료를 부담하는게 맞습니다. 또한 일상적인 생활 속에서 발생한 자연스러운 마모에 대해서는 수리 비용을 지불하실 법적 의무가 없습니다.원칙적으로는 부동산 중개수수료는 새로운 임차인과 임대차 계약을 맺는 당사자인 임대인이 부담하는 것이 맞습니다. 하지만 현재 상황은 계약 기간이 완전히 종료되지 않은 상태에서 임차인이 미리 퇴실을 희망하시는 것이기 때문에 법적으로 보자면 임차인이 계약기간을 지키지않고 일방적으로 계약 중도 해지를 요구하는 것에 해당합니다.임대인은 만기 전까지 보증금을 반환하거나 계약 해지에 동의해 주어야 할 법적 의무가 전혀 없기 때문에 보증금을 원활하게 돌려받고 제때 이사를 나가기 위해서는 임대인의 이해와 합의가 필요합니다. 이 과정에서 임대인 입장에서는 만기까지 내지 않아도 될 중개수수료를 예기치 않게 지불해야 하는 손해가 발생하므로 이를 원인을 제공한 기존 세입자가 손해배상 차원에서 대신 부담하는 조건으로 중도 해지 합의를 이끌어내는 것이 일반적인 부동산 시장의 관례라고 볼 수 있습니다. 그리고 원래 법대로는 계약대로 만기일까지 월세를 부담했어야 하므로 남은기간만큼의 월세부담을 없애는 것이기 때문에 오히려 임차인에게는 오히려 이득인 부분입니다.따라서 억울한 비용이라고 느끼시기보다는 임대인에게 불가피한 사정을 잘 설명하고 양해를 구하는 자세로 접근하시는 것이 문제를 가장 매끄럽게 해결하는 방법이 될 수 있습니다.퇴실 시 제기될 수 있는 원상회복 의무와 관련하여 임차인은 임대차 계약이 종료되면 목적물을 원래의 상태로 반환해야 할 의무를 지게 됩니다.법원 판례에 따르면 임차인이 통상적인 방법으로 주택을 사용하면서 발생하는 자연스러운 벽지 변색이나 바닥의 가벼운 생활 흠집 등은 이미 월세나 전세보증금에 그 감가상각비가 포함되어 있다고 보아 임차인에게 원상회복을 청구할 수 없다고 명시하고 있습니다. 따라서 질문자님께서 고의나 중대한 과실로 시설물을 파손한 적이 없이 깔끔하게 거주하셨다면 새롭게 무언가를 고치거나 교체하는 비용을 지불하실 필요는 없을 것으로 사료됩니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.새롭게 부동산 중개사무소 개업을 준비하시며 사업자 등록 과정에서 업태와 종목 설정 문제로 고민이 많으실 것 같아 깊이 공감합니다. 결론부터 말씀드리면 종목에 컨설팅을 추가하는 것은 법정 중개보수 한도를 초과하는 별도의 수수료를 수취할 수 있는 법적 근거를 마련하기 위함이며 세금 납부 체계 자체에는 큰 차이가 없으나 업무 범위와 수익 구조를 다각화하는 데 유리하게 작용할 수 있습니다.현행법상 개업공인중개사는 본연의 부동산 중개업 외에도 상업용 건축물 및 주택의 임대관리나 부동산의 이용 및 개발 그리고 거래에 관한 상담 업무, 기타 알선업무 등을 합법적으로 겸업할 수 있도록 규정되어 있습니다. 따라서 세무서에 사업자등록을 진행하실 때 종목란에 단순 부동산 중개업만 기재하시는 것보다 부동산 컨설팅을 함께 명시해 두시면 향후 고객에게 전문적인 별도의 용역을 제공했을 때 중개보수 뿐만아니라 상호 합의된 별도의 컨설팅 비용을 청구할 수 있는 정당한 명분이 성립될 수 있습니다.세무적인 측면에서 바라보면 중개업과 컨설팅업 모두 큰 틀에서 부동산업 서비스 영역으로 분류되므로 부가가치세나 종합소득세를 신고하고 납부하는 기본적인 세율 적용 방식에는 결정적인 차이가 발생하지 않는 것으로 판단됩니다. 다만 현업에서 매우 주의하셔야 할 점은 실제로는 중개행위에 해당하는 단순한 매매나 임대차 계약 중개 업무 또는 중개행위에 부수되는 정도의 업무만을 수행했음에도 불구하고 꼼수로 컨설팅 명목의 영수증을 발행하거나 초과 비용을 청구하신다면 이는 엄연한 공인중개사법 위반으로 간주될 수 있습니다(대법원 2016. 6. 23. 선고 2016다206505 판결).그러므로 합법적인 컨설팅 수수료를 수취하시기 위해서는 반드시 그에 상응하는 보고서나 자문 내역서 등 실제 용역 제공 사실을 객관적으로 입증할 수 있는 문서화된 근거 자료를 철저하게 구비해 두시는 것을 권장해 드립니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.계약 기간을 다 채우지 못하고 급하게 이사를 준비하시느라 보증금 반환과 중개수수료 문제로 걱정이 많으실 것 같습니다. 결론부터 말씀드리면 새로운 세입자를 구하기 위한 중개수수료의 원칙적인 납부 의무자는 임대인이지만 계약 기간 중도 해지를 위해서는 임대인의 동의가 필수적이므로 현실적인 관례에 따라 질문자님께서 해당 비용을 부담하셔야 원활한 협의가 가능합니다.원칙적으로는 부동산 중개수수료는 중개 의뢰인 즉 새로운 임차인과 임대차 계약을 맺는 당사자인 임대인이 부담하는 것이 맞습니다. 따라서 임대인이 새로운 세입자와 계약을 체결하면서 발생하는 수수료를 기존 세입자에게 법적으로 강제할 수는 없습니다.그러나 현재 질문자님의 상황은 정해진 전세 계약 기간이 6개월 남아있는 상태이므로 임대인 역시 원칙적으로는 만기 전까지 보증금을 미리 반환해 주거나 계약 해지에 동의할 법적 의무도 없습니다. 결국 기존 세입자가 개인적인 사정으로 계약을 중도에 해지하고 보증금을 원활하게 돌려받기 위해서는 임대인과의 합의가 반드시 필요하며 이 과정에서 임대인이 예기치 않게 지불하게 되는 중개수수료 상당의 비용을 기존 세입자가 손해배상 차원에서 부담하는 조건으로 합의 해지가 이루어지는 것이 일반적인 부동산 시장의 관례입니다.다만 계약서 작성 당시 중도 해지 시의 중개수수료 부담 주체에 대해 미리 특약으로 명시해 둔 내용이 있다면 그 약정이 최우선으로 적용될 수 있습니다. 그러므로 가장 먼저 전세 계약서의 특약 사항란을 다시 한번 꼼꼼히 확인해 보시고 임대인과 원만한 대화를 통해 중도 해지 및 비용 부담에 대한 합의점을 찾아보시는 것을 권장해 드립니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.직장 생활과 병행하며 미래를 위한 자격증 취득을 고민하시는 그 열정과 신중한 마음에 깊이 공감합니다. 결론부터 말씀드리면 공인중개사 자격증은 정년이 없어 노후 대비용으로 활용 가치가 충분히 있으나 개업이나 취업 시장의 경쟁이 치열하므로 신중한 접근이 필요하며 직장인 분들도 온라인 강의를 통한 독학으로 충분히 합격하실 수 있을 것으로 판단됩니다.공인중개사 자격증은 취득 후 별도의 갱신 의무나 유효기간이 없고 나이 제한 없이 평생 활용할 수 있다는 점에서 노후 대비용 자격증으로 지속적인 관심을 받고 있습니다. 중개업은 부동산 거시 경제의 변동성에 크게 영향을 받으며 이미 시장에 진입해 있는 기존 중개사들과의 경쟁이 매우 치열한 편이므로 자격증 취득 자체가 곧바로 고수익이나 안정적인 취업을 보장한다고 단정 짓기는 어렵습니다. 특히, 부동산쪽 '영업'에대한 이해가 부족한 상태에서 시작했다가 손해만 입으시는 경우도 많이 볼 수 있습니다. 사무직이랑은 정말 많은 업종이니 참고하시기 바랍니다.그리고 직장인 분들의 독학 가능 여부에 관해서는 최근 양질의 온라인 교육 콘텐츠가 매우 잘 갖춰져 있어 퇴근 후 시간과 주말을 활용한 인터넷 강의 수강만으로도 합격하시는 사례가 많으므로 충분히 도전해 보실 만하다고 사료됩니다. 방대한 법학 지식을 모두 완벽하게 암기하려 하기보다는 기출문제 위주로 자주 출제되는 핵심 법령과 대법원 판례를 반복 학습하시고, 직장일로 인하여 절대적인 공부시간이 부족하므로 우선은 1, 2차를 함께 준비해보시되, 안될것 같으면 빠르게 1차에만 집중하시고 2차는 다음 해에 보시는 것을 추천드립니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.공동으로 생활하는 공간에서 관리비를 고의로 미납하는 이웃으로 인해 겪고 계실 심리적 스트레스와 금전적 피해에 대해 깊이 공감합니다. 결론부터 말씀드리면 대화나 상식으로 해결이 불가능한 상황이라면 적법한 절차를 밟으시는 것이 가장 확실하며 우선 미납자에게 우체국 내용증명을 발송하여 심리적 압박을 가하신 후 그래도 납부를 거부한다면 법원에 지급명령을 신청하여 강제집행 권원을 확보하시는 방향으로 대응하실 수 있습니다.현행법상 빌라와 같은 다세대주택이나 연립주택은 집합건물에 해당하므로 입주민들이 공동으로 부담해야 하는 공용부분의 관리 비용은 각 구분소유자가 그 지분 비율에 따라 납부할 뚜렷한 법적 의무를 지게 됩니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조 공용부분의 부담 및 수익). 설령 정식으로 관리단이 조직되지 않은 소규모 빌라라고 하더라도 건물 전체의 유지보수나 공용 전기요금 및 청소비 등 공동의 이익을 위해 발생한 필수 비용은 민법상 공유물 관리에 관한 규정에 따라 공동으로 부담해야 하므로 관리비를 자의적으로 내지 않겠다는 상대방의 주장은 법적으로 전혀 타당성을 인정받기 어렵다고 보여집니다.따라서 구두상의 독촉이나 협의가 통하지 않으실 때는 가장 먼저 입주민 대표나 총무의 명의로 그동안의 미납 내역과 납부 기한 그리고 기한 내 미납 시 법적 조치를 취하겠다는 엄중한 경고를 담은 내용증명을 발송하시는 것을 권장해 드립니다.우체국을 통한 내용증명 발송 자체는 당장 법적 강제력을 가지지는 않지만 향후 법적 분쟁 시 훌륭한 독촉 증거 자료로 활용되며 상대방에게 상당한 심리적 압박감을 주어 밀린 관리비를 자발적으로 납부하게 만드는 실질적인 효과를 기대해 볼 수 있습니다. 만약 내용증명 수령 후에도 계속해서 납부를 거부하는 등 비협조적인 태도로 일관한다면 결국 법원에 지급명령을 신청하여 확정판결과 동일한 효력을 얻은 뒤 미납자의 재산이나 통장을 압류하는 강제집행 절차로 나아가셔야 합니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.50대 1인 가구로서 평생 안락하게 거주할 든든한 보금자리를 고민하시는 그 신중한 마음에 깊이 공감합니다. 결론부터 말씀드리면 오로지 실거주 목적의 경제적 가성비만을 고려하신다면 소형 빌라가 합리적인 선택이 될 수 있으나 노후의 유지보수 편의성과 보안 및 향후 예기치 못한 상황에서의 환금성까지 장기적으로 내다보신다면 소형 아파트를 매수하시는 것이 평생 거주 목적에 더 적합할 것으로 판단됩니다.현행법상 다세대주택이나 연립주택으로 주로 분류되는 빌라는 아파트에 비해 최초 매수 시 비용이 상대적으로 저렴하여 대출 등 주거 마련에 드는 금융 부담을 크게 줄일 수 있고 매달 납부해야 하는 고정적인 공용 관리비가 적게 든다는 실질적인 장점이 있습니다. 하지만 단독으로 운영되는 체계적인 관리 사무소가 부재한 경우가 많아 주택의 연식이 오래될수록 누수나 단열 등 건축물 노후화에 따른 수선 보수 문제를 거주자가 직접 신경 쓰고 주민들과 협의하여 해결해야 하는 번거로움이 발생할 가능성이 높습니다.특히 50대 이후 평생 거주를 목적으로 하신다면 향후 연령이 높아짐에 따라 주거 환경의 편리성과 안전성이 삶의 질을 좌우하는 매우 중요한 요소가 됩니다. 법적으로 체계적인 관리가 의무화된 공동주택인 아파트는 주차장 등 부대복리시설이 잘 갖춰져 있고 방범 시스템이 우수하며 장기수선충당금을 통해 건물 전체의 주기적인 보수가 이루어지기 때문에 혼자 거주하시더라도 노후까지 쾌적하게 생활하시기에 유리할 수 있습니다.또한 만약 훗날 건강상의 이유나 기타 사정으로 주택을 급하게 처분해야 할 상황이 생겼을 때 빌라보다 아파트가 시장의 수요층이 두터워 매매가 훨씬 수월하다는 환금성 측면도 반드시 고려해야 할 부분입니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.물가 상승과 불안정한 경제 상황 속에서 향후 최저임금 인상 폭에 대해 많은 걱정과 관심을 가지고 계신 점 깊이 공감합니다. 결론부터 말씀드리면 2018년에 16%가량을 올린 후 여러 부작용(인원 감축, 물가 상승, 무인화 가속 등)을 경험했던 상황인만큼 실제로 이어지기에는 어렵다고 보여집니다. 물론, 노동계에서 2027년 최저임금으로 12,000원을 최초 요구안으로 제시하는 것은 가능하지만, 현재의 전반적인 경제 성장률과 물가 지표 등을 종합적으로 고려할 때 실제 고시될 최저임금이 단번에 그 수준까지 급격하게 인상될 가능성은 현실적으로 높지 않다고 보입니다.대한민국의 최저임금은 근로자의 생계비와 유사 근로자의 임금 그리고 노동생산성 및 소득분배율 등을 다각도로 반영하여 노사공 위원들로 구성된 최저임금위원회의 심의를 거친 후 결정하는데, 매년 최저임금 심의 과정에서 노동계는 물가 폭등에 따른 실질임금 하락을 방어하기 위해 큰 폭의 인상을 요구하며 높은 금액을 제시하는 경향이 있지만 경영계는 소상공인의 지불 능력 한계와 고용 위축 우려를 이유로 동결이나 최소한의 인상을 주장하며 팽팽하게 대립하게 됩니다.최근 몇 년간의 최저임금 결정 추이를 살펴보면 급격한 임금 인상이 고용 시장과 영세 자영업자에게 미치는 충격을 완화하기 위해 대체로 한 자릿수 이내의 비교적 완만한 인상 폭을 유지해 오고 있는 상황입니다. 따라서 2027년도 최저임금 역시 노사 양측의 치열한 협상과 중재 절차를 통해 거시경제 지표를 반영한 합리적인 선에서 타결될 것이며 12,000원으로 급등하기보다는 종전의 흐름을 이어가 점진적인 수준에서 인상액이 결정될 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.지하철역 부근에서 흔히 볼 수 있는 길거리 노점상들의 운영 방식에 대해 여러 의문점이 있으셨겠습니다. 결론부터 말씀드리면 길거리 노점상은 관할 지자체의 정식 허가를 받아 합법적으로 점용료를 납부하며 운영되는 곳과 허가 없이 불법으로 도로를 무단 점유하여 영업하는 곳으로 나뉘며, 후자의 경우가 아직은 더 많은 비중을 차지하고 있다고 생각됩니다.최근 여러 지자체에서는 거리가게 허가제나 노점 실명제 등의 제도를 도입하여 생계형 노점상들이 특정 위치에 일정한 규격의 부스 또는 푸드트럭 등을 갖추고 시나 구청에 매년 정식으로점용료를 납부한 뒤 합법적인 테두리 안에서 영업할 수 있도록 양성화하는 추세에 있습니다.이렇게 허가를 받은 거리가게들은 제도적으로 자릿세에 해당하는 점용료를 내고 사업자 등록을 거쳐 세금도 납부하며 정당하게 영업을 영위하고 있다고 보시면 됩니다. 물론, 앞서 말씀드린 바와 같이 불법영업을 하는 곳들이 아직은 더 많은 비중을 차지하고 있다고 생각됩니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.처음으로 자취를 시작하며 설레는 마음과 동시에 비용이나 좋은 집을 구하는 문제로 현실적인 걱정이 많으실 것 같아 깊이 공감합니다. 결론부터 말씀드리면 집을 구하실 때는 반드시 현장 방문하여 수압과 방음 및 주변 환경 등을 직접 체감하여 주거 환경을 체크하시고 생활비는 통신비와 같은 고정 지출 축소와 식비 방어에 집중하신다면 훨씬 경제적이고 윤택한 자취 생활을 영위하실 수 있을 것으로 보입니다.집 안에서는 화장실 변기 물을 내려보거나 싱크대 물을 동시에 틀어 수압과 배수를 꼼꼼히 확인하시고 벽을 가볍게 두드려 콘크리트 벽인지 가벽인지 파악하여 방음 수준을 가늠해 보시는 것이 향후 생활의 불편함을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.변동 지출 중 가장 큰 비중을 차지하는 식비의 경우 잦은 배달 음식을 자제하고 식자재를 구매해 1회분씩 소분하여 냉동 보관하시거나 동네 마트의 마감 세일 시간을 활용하신다면 지출 방어에 탁월한 효과를 거두실 수 있습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.원룸마다 천차만별인 관리비 기준 때문에 계약을 앞두고 혼란스러우시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 원룸 관리비는 법적으로 정해진 일률적인 포함 기준이 없으므로 계약 전 반드시 세부 내역을 꼼꼼히 질문하시고 확인하시고, 내용을 임대차 계약서 내용에 명시하시는 것이 향후 분쟁을 예방할 수 있는 가장 확실한 방법입니다.통상적으로 원룸의 관리비에는 인터넷 요금, 텔레비전 수신료, 수도 요금, 계단이나 복도 등의 공용 구역 청소비, 공용 전기 요금 등이 포함되는 경우가 많습니다. 반면에 개별 호실에서 직접 사용하는 전기 요금과 난방을 위한 도시가스 비용은 개인의 사용량에 따라 별도로 청구되는 것이 일반적입니다. 하지만 이는 절대적인 기준이 아니며 질문자님이 말씀주신것처럼 임대인의 건물 운영 방식에 따라 수도 요금을 별도로 내야 하거나 인터넷이 포함되지 않는 등 매물마다 변동성이 매우 큽니다.현재 정부에서 권장하고 있는 주택임대차표준계약서를 살펴보면 차임 즉 월세와는 별도로 관리비 항목이 매우 상세하게 구분되어 있습니다.계약을 진행하실 때 임의로 작성한 약식 계약서가 아닌 주택임대차표준계약서를 사용해 달라고 정중히 요청하시는 것을 권장해 드립니다. 계약서 작성 단계에서 해당 관리비 세부 내역 란의 빈칸을 임대인과 함께 하나씩 확인하며 꼼꼼히 채워 넣으신다면 구두로만 합의했을 때 발생할 수 있는 오해를 줄이고 훨씬 더 안정적인 임대차 계약을 맺으실 수 있습니다.표준임대차계약서의 관리비 기재란 참고용으로 첨부드립니다.