답변 내역

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.1. 계약서 재작성 불필요보증금 변동 없이 월세만 올랐다면 새로 쓰지 않아도 됩니다. 집주인과 합의한 '문자메시지 내역'과 향후 입금할 '이체 내역'만 보관하셔도 충분한 법적 효력이 있습니다.2. 기존 보증금 보호 유지월세만 인상된 경우, 기존 계약 시 받아둔 확정일자와 대항력(보증금 보호 권리)은 그대로 안전하게 유지됩니다. 부동산에 가서 불필요한 대서료를 낼 필요가 없습니다.3. 새로 작성 시 기존 계약서 보관 필수집주인 요구로 부득이하게 계약서나 합의서를 새로 쓰게 되더라도, 기존 보증금의 우선순위 보호를 위해 절대 예전 계약서를 파기하지 마시고 새 계약서와 함께 보관하셔야 합니다.4. 5% 상한선 확인이번 연장이 '계약갱신요구권'을 사용한 것이라면, 5만 원 인상이 법정 상한선(5%) 이내인지 확인해 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.■ 지점 간 맛 차이 발생 원인1. 조리 매뉴얼 준수 여부의 편차본사에서 동일한 레시피와 정량화된 매뉴얼을 제공하더라도, 최종 조리자인 가맹점주나 직원의 숙련도, 조리 시간, 온도, 소스 배합 비율 등에 미세한 자의적 차이가 발생할 수 있습니다.똑같은 라면을 끓이더라도 누군가의 라면은 더 맛있는 것과 같습니다.2. 식자재 보관 상태 및 회전율본사에서 동일한 가공 식자재를 공급받더라도 각 지점의 매출 규모에 따른 식자재 회전율, 냉장/냉동 보관 상태, 해동 방식 등에 따라 맛과 식감이 변질될 수 있습니다. 또한, 채소류 등 일부 신선 식품은 물류 효율을 위해 가맹점이 인근 시장에서 개별적으로 구매하는 경우도 있어 원재료 자체의 편차가 발생합니다.3. 조리 기구 및 위생 관리 상태튀김기의 기름 교체 주기, 오븐이나 불판의 청소 상태 및 정기적인 예열 온도 관리 등 설비 유지보수 상태 역시 최종 결과물의 맛을 좌우하는 핵심 요인입니다.■ 본사 클레임 가능 여부 및 조치1. 본사 고객센터를 통한 접수 가능특정 지점의 맛이나 품질이 해당 브랜드의 표준과 현저히 다르다고 판단될 경우, 프랜차이즈 본사 고객센터(콜센터)나 공식 홈페이지를 통해 클레임을 제기하는 것은 소비자의 정당한 권리이고, 가능합니다. 다만, 브랜드마다 조치가 다를 수 있습니다.2. 담당 수퍼바이저(SV)의 점검 및 시정 조치본사는 가맹계약에 따라 브랜드의 통일성과 품질을 유지할 의무가 있습니다. 고객 클레임이 접수되면 통상적으로 해당 지역을 관리하는 본사 소속 수퍼바이저(SV)가 해당 지점을 방문하여 조리 매뉴얼 준수 여부, 식자재 관리 상태를 불시 점검하고, 위반 사항 발견 시 점주에게 시정 명령 및 재교육을 실시합니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.앞서 질문해주셨던 내용과 같은 질문인듯 하여, 간단히 다시 정리해서 근거법령과 함께 말씀드리겠습니다.결론부터 말씀드리자면, 복비를 질문자님이 내실필요 없습니다.■ 주임법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.묵시의 갱신인 경우 상기 법 조문 1항의 내용에 따라 임차인은 언제든 계약의 해지를 통지할 수 있습니다. 다만 2항의 내용처럼 3개월이 지나야 그 효력이 발생되므로, 3개월 내에 나가는게 아니라면 중개수수료는 임대인이 부담하는 것이 맞습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.■ 대지권 미등록의 원인1. 발생 원인신축 또는 재개발 아파트의 경우 지자체의 지적 정리 지연, 조합과 시공사 간의 정산 문제 등으로 인해 준공 후 수년이 지나도 토지(대지권) 등기가 지연되는 사례가 실무상 매우 흔합니다.2. 대지사용권 인정분양 당시 대지비를 포함한 분양대금을 전액 완납하셨다면, 현재 등기부에 대지권이 없더라도 법적으로 ‘대지사용권’을 온전히 보유한 것으로 인정되므로 매매 자체에는 아무런 문제가 없습니다. 분양당시 관련 서류가 있으시다면, 필요 시 입증용으로 계약 서류 등을 챙겨놓으시길 바랍니다(대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652).■ 원활한 계약을 위한 대처 방안1. 대금 완납 증빙매수인에게 최초 분양계약서 원본과 분양대금(토지 포함) 완납 영수증을 제시하여 비용 지불이 완료된 안전한 물건임을 명확히 입증하시는게 좋습니다.2. 안심 특약 작성계약서 특약란에 “매도인은 본 목적물이 대지권 미등록 상태이나 토지를 포함한 분양대금을 완납하였음을 확인(또는 보증)하며, 추후 대지권 등기 시 발생하는 추가 분담금이나 제반 비용은 매도인이 책임지고 부담한다"는 내용을 명시하는 것이 매수인의 불안감을 해소하고 계약을 성사시키는 가장 확실한 방법입니다. 물론 비용을 매도인과 매수인이 반분하여 부담한다는 내용으로 할 수도 있습니다. 상황에 따라 적절히 변형하시기 바랍니다. (매수인이 위약금 없이 본 계약을 해제할 수 있다는 내용도 검토해보실 수 있습니다)물론, 대지권 등록 후 계약서 작성도 가능합니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.■ 묵시의 갱신1. 계약 해지 시점묵시의 걍신이 되었을 경우, 임차인은 언제든지 계약 해지를 요구할 수 있고, 계약 해지의 효력은 통지된 시점으로부터 3개월 뒤 입니다.2. 중개보수 지급 관례임차인이 중개보수를 부담하는 관례는 계약의 중도해지 시 발생하는 위약금 문제를 중개보수로 협의하던 것으로 부터 시작되었습니다. 즉, 질문자님께서 계약의 해지 통지 하고 3개월 이내에 나가시는게 아니라면 중개보수를 지급하실 의무는 없습니다.계약 해지시점에 맞추어 새로운 임차인을 찾는것은 어디까지나 임대인이 본인의 이익을 위한 것이기 때문입니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.1. 다음 달 합산 청구명의 등록을 늦게 하셨기 때문에, 전입일(2월 21일) 이후 누락된 실사용 요금은 명의가 정상 등록된 이후 도래하는 첫 청구일(4월 30일 납기)에 당월 사용분과 함께 합산되어 청구될 가능성이 높습니다.2. 전입 전 요금 분리 정산먼저 고지된 1,900원은 질문자님이 전입하시기 전 공실 기간에 발생한 요금이며, 이는 시스템상 이전 사용분으로 정상 분리된 내역입니다.3. 고객센터 통한 사전 납부두 달 치 요금이 합산되어 청구되는 것이 부담스러우시다면, 고지서 발행 전이라도 한전 고객센터(국번없이 123)에 연락하여 그동안의 실사용 요금을 확인하고 가상계좌를 발급받아 미리 납부하실 수 있을 것으로 보여집니다.전기사용량을 합산 청구하는 경우 누진세 적용여부와 관련하여 오해가 생길 수 있으니 이 부분도 정확히 안내받아 보시기 바랍니다.■ 참고 : 한전 기본공급약관

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.■ 보증금의 법적 성질1. 보증금의 담보적 성격임대차 계약에서 보증금은 임차인이 월세 미납, 목적물 훼손 등 계약 기간 동안 발생할 수 있는 모든 채무를 담보하기 위해 임대인에게 미리 지급하는 금액입니다.2. 임차인의 공제 주장 불가위 1의 내용은 임대인의 입장입니다. 대법원 판례에 따르면, 임차인(세입자)은 보증금이 넉넉하게 남아 있다는 이유로 월세 지급을 지연하거나 거절할 수 없습니다. 즉, 임차인이 일방적으로 “월세를 못 내니 보증금에서 제해달라”고 요구하며 미납을 정당화하는 것은 법적으로 허용되지 않습니다(대법원 1999. 7. 27. 선고 99다24881 판결).■ 차임 연체 시 임대인의 권리1. 임대인의 자유로운 선택권월세가 미납되었을 때 이를 보증금에서 차감할지, 아니면 차감을 거부하고 연체된 월세의 지급을 별도로 청구할지는 전적으로 임대인(건물주)의 권리이자 자유입니다. 임대인이 굳이 보증금에서 차감해 주어야 할 의무는 없습니다.2. 2기 연체 시 계약 해지권 발생가장 중요한 점은, 연체된 월세의 총액이 2개월 치(상가건물의 경우 3개월 치)에 달하게 되면, 보증금이 아무리 많이 남아 있더라도 임대인은 즉시 임대차 계약을 일방적으로 해지하고 세입자에게 명도(퇴거)를 요구할 수 있다는 것입니다.따라서 지인분께서는 세입자의 미납액이 2회분에 도달할 경우, 내용증명을 발송하여 계약 해지 및 명도소송을 진행할 수 있음을 명확히 통보하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.■ 법적인 판단1. 법적인 월세 및 관리비 납부 의무임대차 계약은 약정된 만료일(2026년 8월 15일)까지 효력이 유지됩니다. 따라서 임차인이 발령 등 개인적인 사정으로 미리 짐을 빼고 퇴실하여 실제 거주하지 않더라도, 새로운 세입자가 들어와 계약이 승계되기 전까지는 매월 약정된 월세와 관리비를 전액 납부할 법적 의무가 있습니다.2. 임대료 감액 요청의 한계집주인에게 사정을 설명하고 남은 기간의 월세 감액을 부탁해 보실 수는 있으나, 집주인이 이를 수용해 줄 법적인 의무는 전혀 없습니다. 임차인의 개인적 사정으로 인한 중도 퇴실은 법적으로 정당한 차임감액청구 사유에 해당하지 않으므로, 이는 전적으로 임대인의 선의와 배려에 기대어야 하는 부분입니다.■ 신규 세입자 유치를 위한 임대료 일부 지원무작정 빈집의 월세(45만원)를 계속 부담하는 것보다, 새로운 세입자가 더 빨리 들어올 수 있도록 질문자님이 월세 일부를 지원하는 것이 실무적으로 가장 효과적입니다. 예를 들어, 처음 1년 동안은 매월 일정 금액(예: 5만원)을 질문자님 측에서 지원하여, 부동산에는 시세보다 저렴한 '월세 40만원' 조건의 급매물로 내놓는 방식을 활용하는 겁니다. 어차피 월세로 나갈 돈을 지원금처럼 지불하는 겁니다. 세입자가 빨리 들어오면 오히려 돈이 남게되겠죠.(5만원씩 12개월이면 60만원)계약서상 금액은 45로 하되, 현금 지원을 해드리는겁니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.■ 현실적 방안미신은 사실 의미가 없고, 전략적으로 접근할 수 있는 현실적인 방안을 두 가지 안내드려봅니다.1. 예쁜 실내 사진내부를 깨끗하게 정리하고 사진을 찍어주세요, 사진의 색감도 좀 조절하여 예쁜 실내 사진으로 홍보해주세요. 많은 사람들이 사진을 보고 해당 원룸에 관심을 가지게 하는것이 중요합니다. 필요한 경우 너무 텅빈것 보다는 작은 소품들을 구매하여 비치한 후 찍는것도 방법입니다.2. 시세 파악주변 원룸 매물들이랑 비교했을때 시세가 맞지않은 상태일 가능성이 있습니다. 급하시다면, 가격을 조금 조정해보시는게 방법일 수 있습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.■ 신규창업과 인수창업창업의 성패요인은 다양하고, 개인의 운영역량에 따라 얼마든지 달라질 수 있습니다. 그러나 한가지 분명히 말씀드릴 수 있는 부분은, 질문자님께서 인수창업을 고민하고있는 것이 현재 경제 상황 등을 고려해보았을때 현명한 결정이라는 점입니다.초기 창업비용 부담을 줄이고, 시작하는 것은 손익분기점을 넘기기가 부담스럽지 않기때문에 좋은 접근이라고 봅니다.■ 매출 상향 전략현재의 영업방식을 그대로 고수하기 보단, 수요있는 제품을 추가하거나 집중하여 매출을 더 올릴 수 있을지, 가능성이 있는지에대한 고민이 추가적으로 필요하다고 생각됩니다.디저트나 베이커리류 배달 수요가 있는지 한번 조사해보시고, 매출을 다각도로 발생시키는 전략을 찾아보심이 좋을듯 합니다.■ 권리금계약권리금계약 시, 포괄양도양수는 위험하므로 지양하는게 좋습니다. 국토부 표준양식으로 배포되었던 서식을 참고하시고, 가능하다면 전문가의 도움을 받아 안전하게 거래하시길 바랍니다.