부동산 재계약 하는데 드는 비용 관련.

Question

전에 있었던 일인데 이게 어떤 경우인지 궁금해서요제가 오피스텔 계약을 2년하고 살다가만료 3달 전쯤에 더 살건지 아니면 이사를 갈 건지연락을 받았습니다그래서 더 살겠다고 하니 그럼 부동산에서재계약을 해야 한다고 하더라구요.그냥 묵시적 연장되는 거 아니었냐 물어 보니여기 오피스텔들은 2년에 한번씩 무조건 부동산 와서 계약서를 다시 써야 하고대서료 10만원을 내야 한다고 합니다;;;그래서 일단 알았다고 하고 제 입장에선이왕 비용이 들거제가 돈을 좀 쓸 데가 있어서 보증금 2천 정도낮추고 월세를 올리겠다고 하니 그럼 대서료 명목으로 30만원 (부가세 포함 33)을내라고 하더군요.아니 단순 계약서 작성인데 비용이 그렇게 드냐고 하니 부동산 측에선보증금 변동사항 없으면 10만원이고변경사항 있으면 30이라고 본인들은 그렇게 한다고 합니다.사장님 보통 묵시적 연장이라고 해서 계약서다시 작성하지도 않을 뿐더러보증금 내용이 바뀌니까 대서료를 10만원 지불하겠다는 건데 (애초에 보증금 변경 없이도 10만원 달라고 함) 이건 좀 과하지 않냐 라고 물으니임대인이 우리한테 일임했다 우리가 오피스텔 3동을 전부 관리하는데 우린 땅파서 장사하냐 10만원에는 절대 안된다 30만원 달라는식이었고 임대인 분도 다른 지역에 살아서그쪽 부동산을 통해서만 계약서 작성하고 싶다고 해서 울며 겨자 먹기로 부가세 포함 33만원 냈던 기억이 납니다.  결제하기 전 지인 공인중개사 분께도 물어 보니임대인과 그냥 계약서 쓰자고 하거나그게 안되는 요건이면 임대인한테 얘기해서근처 부동산에서 대서료 5-10만원 주고 작성하라는데 임대인 분은 그 부동산을 통해서만 거래하기 원한다고 하니 답이 없었습니다지인분께서도 그렇게 받는 곳이 거의 없긴 한데보수가 법적으로 정해져 있는 게 아니다 보니얘기 잘해보라고.그쪽 부동산에서 중개행위로 잡고 그러는 거 같은데잘 얘기해서 요금을 조정해 보라고 하셔서말씀드려 보니 위와 같은 30만원을내야 한다는 답변만 돌아올 뿐이었습니다제 입장에선 그냥 본인들 돈 더 벌려는그 이상 그 이하도 아닌 거 같은데...어떤 이유에서 차이가 나는 건가요?

최현지 · Accepted Answer

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.단순 대서료는 관례상 5~10만원 수준이지만 해당 부동산은 보증금 변경을 이유로 실질적인 중개 수수료에 준하는 비용을 책정하여 과도한 이득을 취한 것입니다. 임대인이 특정 부동산에 권함을 일임한 상황을 악용하여 독점적 지위를 바탕으로 자신들만의 높은 요율을 세입자에게 강요한 불합리한 사례로 보입니다. 원칙적으로는 임대인과 직접 작성하면 비용이 전혀 들지 않음에도 부동산 측이 행정 업무를 구실 삼아 비용으 부풀려서 청구한 전형적인 영업 간질에 해당합니다. 결국 서비스의 질적 차이가 아니라 부동산이 자체적인 수익 기준을 만들어 보증금 조정을 명분으로 30만원이라는 높은 금액을 받아낸 것으로 판단됩니다.

유창효 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말한 것처럼 이유가 뭔지는 알수 없습니다. 쉽게 돈을 벌고자 하는 욕심이 과하신거 같은데, 질문자님 지인들이 말했듯 법으로 대필료라는 게 정해진바 없고 원칙적으로 중개사법상 받는 행위를 인정도 하지 않고 있기에 기준이 명확히 없는 상황이고 , 특히나 임대인이 저렇게 한 부동산을 지정해 변경불가를 통보한다면 임차인입장에서는 계약서를 다시 작성하지 않을 것이 아닌 이상 선택권이 없어 어쩔수 없는 상황으로 이해가 됩니다. 결국은 해당 대필료 부분에 대해서 위법성을 이유로 해당 중개사무소를 시청등에 민원을 넣으시거나 하는 방법이 있을수는 있는데, 그 결과나 판단에 대해서는 사실 답변을 드리긴 어렵습니다.

유현심 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.그 부동산이 말한 대서료 10만 / 30만은 법적으로 정해진 기준이 아니라 거의 전적으로 관행과 사실상 독점 구조로 만들어진 수수료 요구입니다그래서 질문하신 것처럼 왜 저렇게 차이가 나냐는 건 서비스 차이 때문이라기보다 협상력 구조 차이에 가깝습니다그러니 부동산과 협의를 해서 비용조절을 해보시기 바랍니다

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.속상하시겠네요. 그 부동산 사장님은 당장은 30만 원을 벌었을지 몰라도 질문자님 같은 고객의 신뢰를 완전히 잃었으니 장기적으로는 손해를 보실 겁니다.부동산 측의 속내는 투명합니다. 그들은 이 업무를 단순 서류 작성이 아니라 재계약 중개로 둔갑시킨 듯 합니다.금액이 바뀌는 순간 부동산은 이걸 새로운 조건의 중개라고 주장하는데 직접 집주인과 협의했음에도 불구하고 자기들이 계약서를 새로 뽑고 공제 증서를 첨부한다는 핑계로 법정 중개보수에 가까운 금액을 책정한 듯 보입니다.감사합니다.

김대원 · Answer

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 묵시적 갱신과 계약갱신은 각각 다른 법률효과를 가지고 있습니다. 그리고 생각보다 묵시적 갱신이냐 계약갱신이냐를 두고 다툼이 발생하는 경우도 생각보다 흔합니다. 아마도 임대인분께서 이런 다툼에 휘말린적이 있으셔서 갱신계약임을 명확히 하려고 하신걸 수도 있겠다는 생각이 듭니다.물론, 정보가 제한적인 상황에서 임대인이나 중개사의 취지를 100% 파악하기 어렵기 때문에 위 처럼 조심스럽게 추측해봅니다.묵시적갱신이냐 계약갱신이었냐의 문제는 일단 발생하면 임대인과 임차인이 감정적으로 싸움이 이어지는 경우가 많습니다.임차인은 빨리 보증금을 돌려받고 이사계획대로 움직여야하고, 묵시적갱신이라는 판단하에 통지된 시점에서 3개월 뒤 계약이 정상 해지되었다고 주장하게 됩니다.임대인은 생각지못한 타이밍에 급하게 세입자를 구하게 되고, 계약 갱신이라는 판단하에 임차인의 사정에 의한 중도해지라고 주장하게됩니다.이 시점에서 누가 계약위반이며, 중개보수를 누가 부담하느냐의 문제가 생기게됩니다. 이 경우 소송까지 가는 경우는 별로 못봤습니다. 시간은 한정적이고, 다투는 동안 서로 실익이 없기때문이죠. 결국 서로 감정만 상한체 적당한 선에서 협의보거나 지친쪽이 포기하거나 합니다. 다양한 경우들이 있지만, 가장 흠한 단편적인 예시를 들었습니다.

고경훈 · Answer

질문에 답변드리겟습니다. 부동산에서 재계약을 하는 경우 부동산 명칭 등이 포함되는 경우 부동산에서도 이로 인해서 발생한 손해가 있는 경우 배상책임도 뒤따르는 만큼 단지 금액 만을 따지는 것이 적절하지 않습니다.현재 상황에서는 서로 협의후 정리하시는 수 밖에 없고 그러한 여건이 되지 않는다면 임대인과 협의후 정리하는 방법 밖에 없습니다.