경제
아파트 계약금 및 중도금 돌려받을 수 있을까요?
디딤돌 생애최초 대출로 아파트 매매하려고 계약서 작성 후 계약금 및 중도금 넣고 리모델링 하기 위해 집에 방문했다가 화장실 누수 사실을 알게 됐습니다 그래서 매도인이 수리했 다고 하는데 계약 당시 화장실 세면대 물이 안나온다고 말했 는데 그냥 잠궈둔거라고 안나오는거 아니라고만 했지 누수 때문이라곤 안했거든요 그러면서 구축 아파트니까 리모델링 하다가 다른 부위에서 누수 발생하면 제 책임이라는데 너무 열받고 짜증나요 어쨌든 계약 당시 저한테 누수 고지 안했으 니까 계약 무효 가능할까요? 아니면 현재 어쨌는 누수 수리 완료 상태니까 계약 해지 불가능할까요?ㅠㅠ 너무 열받아요
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
일단 해당부분은 매매후라도 매도인 하자담보책임의 대상이 될것으로 보입니다만 계약해지에 대해서는 확답하기 어렵습니다. 이유는 하자의 범위와 중대성, 고지의무위반여부, 계약목적 달성의 가능성여부등 종합적인 판단이 필요한 부분이기 때문입니다. 다만 질문의 내용상 누수하자를 알고 있음에도 고의적으로 매수자에 대한 고지를 하지 않은점은 고지의무위반으로 볼수 있고 이는 하자의 중대성이 계약해지에 이르는 정도가 아니라고 해도 고지의무위반에 따른 손해배상책임은 주어질수 있는 부분으로는 보입니다. 그리고 이러한 부분들이 당사자간 협의를 통해 합의점이 찾지 못하다면 사실상 변호사등의 조력을 받아 내용증명발송등 법적 조치로 진행하셔야 상대방도 협의에 진정성을 보이는 경우가 많습니다 .
안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.
계약의 특약사항 및 조건에 따라 결론이 달라질 수 있다는 점 먼저 말씀 드립니다.
결론부터 말씀드리면, 현재 상황에서 이 계약을 '일방적으로 해제(무효)'하고 계약금과 중도금을 돌려받는 것은 어렵습니다. 그 이유와 앞으로 취해야 할 권장하는 대처법을 정리해 드립니다.
1. 우선, 중도금이 지급된 시점에서 이행의 착수로 보아 어느 일방의 변심으로 인한 계약 해제가 원칙적으로는 불가능합니다. 즉, 양측이 합의하지 않는 한 계약은 끝까지 진행되어야 합니다.
2. 누수는 계약해제의 사유가 아니라, 손해배상의 사유입니다. 매도인이 고지의무를 위바하고 누수를 숨긴 것이 맞다면, 민법 제580조 매도인의 하자담보책임을 물을 수 있습니다. 법원은 하자의 중대성을 따져서 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도(집이 붕괴할 위험이 있다거나 주거가 불가능한 수준 등)가 되어야 계약 해제사유로 인정합니다. 수리가 가능한 수준에서는 인정되지 않는다고 보는게 좋습니다.
상기 1,2의 이유로 인하여 억지로 계약을 깨려하거나 매도인을 상대로 법적인 다툼으로 끌고간다면, 오히려 질문자님의 계약 불이행으로 인한 위약금 문제가 발생될 수 있습니다. 따라서 아래와 같은 방법을 권장드려 봅니다.
1. 계약을 깰 수 없다면, 고지의무 위반을 약점삼아 질문자님의 지위를 확보하는 것이 우선입니다.
먼저, 매도인에게 연락하여 "게약 당시 세면대 물 안나오는게 누수 때문이 아니라 그냥 잠가둔 거라고 하셨는데, 왜 누수 문제를 숨기셨어요?"라고 물으시고, "수리해서 문제없다"라며 고지하지 않았다는 사실을 인정하는 내용을 녹임이나 카톡 등으로 남겨두시기 바랍니다.
2. 잔금 지급 전, 하자보수 합의서 작성을 요청해보시기 바랍니다.
매도인은 구축이니 리모델링하다 누수나면 네 책임이라며 으름장을 놓고 있으나, 이는 법적으로 반은 맞고 반은 틀립니다. 잔금을 주시기 전에 중개사 등을 통해 "고지의무 위반으로 손해배상 청구할 수 있는 사안이지만, 원만히 협의해서 마무리 짓는것이 서로 좋은것 아니겠냐. 일정 기한을 정해놓고,기한 전까지는 매도인이, 기한 후 부터는 제가 누수문제에 대한 문제를 책임지는 내용으로 합의서를 작성하자"고 얘기해보심이 좋겠습니다.
마지막으로, 질문자님께서 돈(잔금)을 쥐고 있을 때 요구해야함을 말씀드립니다. 매도인도 잔금을 받기 위해, 약점을 잡히지 않기 위해 협의에 응할 가능성이 높습니다. 그리고 책임소재를 분명히 하기위해서 리모델링 등을 하시는 경우, 리모델링 업체에 상황을 얘기하고 공사 중 누수가 발견되면, 이전부터 있었던 누수인지 명확히 알 수 있도록 공사 전, 중, 후를 사진으로 꼼꼼히 남겨달라고 얘기해주시는게 좋습니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
민법상 계약해지는 목적 달성이 불가능한 중대한 하자일때만 가능하므로 이미 매도인이 누수를 수리 완료했다면 안타깝게도 누수 고지 누락만으로 계약금과 중도금을 돌려받기는 어렵습니다. 매도인이 리모델링 시 발생하는 문제를 매수인 책임으로 돌리는 것은 법적 근거가 없으며 계약 당시 존재했던 하자는 인도 후 6개월 이내까지 매도인이 하자담보책임을 지는 것이 원칙임을 명확하게 인지하셔야 하니다. 지금은 화를 가라앉히시고 중개사를 통해 수리내역 증빙을 요구하시고 향후 동일한 부위에서 누수가 재발할 경우 매도인이 전적으로 책임진다는 확약서나 문자 메시지 등의 증거를 반드시 확보해 두는 것이 현실적입니다. 계약을 유지하시되 잔금 치르기 전 전문가와 재방문하여 수리 상태를 점밀 점검하시고 만약 추가 하자가 발견된다면 이를 근거로 잔금에서 수리비맡큼 차감하거나 추가 배상을 강력하게 요구하며 협상하시길 바랍니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
지금 상황은 감정적으로도 충분히 화날 만한 케이스고, 법적으로도 그냥 단순 변심으로 끝나는 문제가 아니라 계약 해제/취소를 검토할 수 있는 사안입니다
다만 핵심은 누수의 정도 + 고지의무 위반 + 계약서 문구입니다
지금 사안은 단순 집 문제가 아니라 하자 고지 여부에 따라 계약 해제까지 갈 수 있는 케이스입니다
다만 계약 무효는 어렵고 계약 해제/손해배상 라인이 현실적인 대응입니다
협의를 해보시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
중도금까지 납입했다면 해지 불가합니다.
계약의 이행이라 보기 때문에 해지는 불가하다는 말씀드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
아무래도 구축에 대한 매매시 가장 논쟁이 되는 것이 하자 문제라 볼 수 있습니다.
통상 매매가격 산정 시 현 집 상태 그대로 매매가격에 적용이 된다는 특약이 있을 경우 매매가격에 포함이 되어져 있을 가능성이 큽니다. 다만 누수가 있어 수리를 한 부분이 어느 정도 수리가 완료가 되었을 경우 매도인에게 책임을 물기 어렵고 하자담보책임 6개월에 해당이 되는 지 다시 한번 살펴 볼 필요가 있어 보입니다.
위의 사유로 계약해지하기에는 다소 다툼의 여지가 있어 보이긴 합니다.
아무쪼록 잘 해결 되기를 바랍니다.
감사합니다.
디딤돌 생애최초 대출로 아파트 매매하려고 계약서 작성 후 계약금 및 중도금 넣고 리모델링 하기 위해 집에 방문했다가 화장실 누수 사실을 알게 됐습니다 그래서 매도인이 수리했 다고 하는데 계약 당시 화장실 세면대 물이 안나온다고 말했 는데 그냥 잠궈둔거라고 안나오는거 아니라고만 했지 누수 때문이라곤 안했거든요 그러면서 구축 아파트니까 리모델링 하다가 다른 부위에서 누수 발생하면 제 책임이라는데 너무 열받고 짜증나요 어쨌든 계약 당시 저한테 누수 고지 안했으 니까 계약 무효 가능할까요? 아니면 현재 어쨌는 누수 수리 완료 상태니까 계약 해지 불가능할까요?ㅠㅠ 너무 열받아요
==> 현재 상황에서 계약해지는 불가하고 누수에 대한 수리비용을 청구할 수는 있습니다.