답변 내역

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.신혼집을 마련하는 과정에서 마음에 드는 매물을 찾지 못해 막막하고 고민이 많으실 줄로 사료됩니다. 결론부터 말씀드리면 예산을 상향하면 선택지는 넓어질 수 있으나 청년 및 신혼부부 전용 정책 금융 상품과 공공임대 제도를 다각도로 활용하고, 중개업소 외에 공적 장부 확인과 은행 사전 심사를 거치신다면 추가적인 임대료 부담을 줄이면서도 안전하고 쾌적한 신혼집을 구하실 수 있을 것으로 판단됩니다.신혼부부를 위한 대표적인 주거 지원 정책으로는 LH나 SH 등 공공주택 사업자가 공급하는 신혼부부 행복주택, 매입임대, 전세임대주택 제도가 존재하며 이를 통해 시세 대비 저렴한 임대조건으로 거주하실 수 있습니다. 민간 임대차 시장을 이용하시는 경우 주택도시기금에서 운영하는 신혼부부 전용 버팀목 전세자금대출을 활용해 보시는 것을 추천드립니다.질문해 주신 청년 대상 전세자금대출의 경우 혼인신고 전에는 단독세대주로서 본인 소득만 기준으로 적용되지만, 혼인신고를 마친 이후에는 부부합산 소득 요건이 새로 적용되므로 기존 청년 대출의 신청이나 연장이 제한되어 신혼부부 전용 대출 상품으로 전환해야 하는 것으로 알고있습니다.대출이 가능한 집인지 확인하는 방법이 오직 부동산 중개업소로만 한정되는 것은 아닙니다. 임차인이 직접 인터넷등기소나 정부24 사이트를 통해 해당 주택의 등기사항증명서와 건축물대장, 토지대장 등을 발급받아 선순위 권리관계나 위반건축물 지정 여부 등을 1차적으로 확인하실 수 있습니다.이후 마음에 드는 매물의 정보를 토대로 시중은행 창구에서 대출 사전 심사를 받아보시면 중개업소의 설명과 별개로 실제 대출 실행 가능 여부를 객관적으로 판단받으실 수 있습니다.임대료 예산을 높일 경우 건물 연식이나 내부 옵션이 양호한 매물을 찾기는 수월해지지만, 무리하게 비용을 올리기보다는 서울 내 직주근접성이 높으면서도 임대료 수준이 비교적 안정적인 주거 밀집 지역(빌라)이나 오피스텔 단지를 중심으로 탐색 범위를 설정하시는 것이 합리적입니다. 부부의 현재 합산 소득과 가계 지출 규모를 종합적으로 고려하여 적정 월세 상한선을 설정하시고, 앞서 설명해 드린 정책 대출이나 공공 임대주택 제도를 적극 연계해 준비해 가신다면 원만하게 신혼집을 구하실 수 있을 것으로 사료됩니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.등기부상 구분소유가 되어 있지 않아 전입신고 후 보증금 보호 여부에 대해 걱정이 많으실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 등기부등본상 건물 전체가 단일 소유로 되어 있는 통건물 형태라면 호수가 생략된 채 건물 주소로만 전입신고가 되어 있더라도 보증금을 보호받기 위한 대항력 형성에는 법적으로 이상이 없을 가능성이 높으나, 확정일자의 경우 전입신고만으로 자동 부여되는 것은 아니므로 별도로 확정일자를 받으셔야 안전하게 우선변제권을 확보하실 수 있습니다.주택임대차보호법에 따르면 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 발생합니다. 이때 각 세대별로 독립된 소유권이 등기되어 있는 다세대주택이나 구분소유 오피스텔 등 집합건물의 경우에는 전입신고 시 정확한 동과 호수를 기재해야만 유효한 대항력이 인정됩니다. 그러나 질문자님의 설명처럼 등기부등본상 개별 호수가 구분되어 있지 않고 건물 전체가 단일 소유권으로 등기되어 있는 건물이라면 법률상 다가구주택이나 단독주택의 성격을 가집니다.판례에 따르면 다가구용 단독주택의 경우 임차인이 전입신고를 할 때 공부상 지번만 정확히 기재하면 충분하며, 거주자의 편의상 구분해 놓은 호수를 기재하지 않거나 다소 다르게 기재하더라도 제3자에 대한 공시방법으로서 유효한 주민등록으로 인정되어 대항력을 취득하게 됩니다. 따라서 등기부상 개별 호수가 존재하지 않는 통건물이라면 현재의 전입 상태만으로도 법적 대항력을 확보하시는 데 무리가 없을 것으로 판단됩니다.한편 전입신고를 마쳤다고 해서 보증금을 다른 채권자보다 우선하여 돌려받을 수 있는 우선변제권의 요건인 확정일자가 자동으로 부여되지는 않습니다. 현행법상 일정 금액 이상의 주택 임대차 계약 체결 시 임대차 계약 당사자가 주택 임대차 계약을 신고하고 임대차계약서 제출을 마친 경우에 확정일자가 부여된 것으로 간주될 수는 있으나, 원칙적으로는 단순 전입신고 절차만 진행한 경우라면 확정일자가 자동으로 부여되지 않습니다. 다만, 주민센터 공무원분께서 별도의 요청이 없더라도 해주시는 경우가 있습니다. 확정일자 부여 현황은 인터넷등기소에서도 확인이 가능하시니 한번 확인해보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.주변에 조언을 구할 곳 없이 소액 부동산 경매를 시작하려 하셔서 막막한 마음이 크시겠지만, 방대한 법률 이론에 매몰되기보다는 실제 경매 사례들을 집중적으로 공부하여 좋은 물건을 알아보는 안목을 기르고 꾸준히 분석해 입찰에 도전하시는 것이 가장 효율적인 방법이라고 생각됩니다.부동산 경매에 실무적으로 접근하기 위해서는 먼저 다양한 성공과 실패 사례가 수록된 경매 사례집을 통해 권리분석이나 명도 과정에서의 실제 이슈를 간접적으로 경험해 보는 것이 유용합니다.이후 대법원 법원경매정보 시스템이나 유료 정보지 사이트를 통해 실제 진행 중인 사건의 매각물건명세서와 등기사항증명서 등을 직접 조회하며 서류 분석(권리분석) 연습을 하고, 관심 물건지의 현장 조사를 실시하여 실제 매매 및 임대 시세와 점유 상태를 점검하여 임장연습을 하실 수 있습니다. 이를 통해 실무감각을 익힌 뒤 자신감이 생겼을때 면밀한 검토 후 입찰하시면 됩니다.다만 수익성이 뛰어난 알짜 물건이나 매력적인 투자 기회가 누구에게나 저절로 찾아오는 것은 아니라는 점을 유념하셔야 합니다. 평소 다양한 경매 사례들을 지속적으로 연구하여 물건의 가치와 위험성을 파악하는 눈을 다지고, 관심 물건을 꾸준히 분석하면서 소신 있게 입찰에 도전하는 실천이 이어질 때 소액 경매를 통한 결실을 기대해 볼 수 있을 것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.대통령 자택 매각을 둘러싼 정치권의 비판 구조가 복잡하여 논란의 본질을 이해하시는 데 어려움이 있으셨을 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 이번 사안은 매수인이 일반 은행에서 대출을 받은 것이 아니라 현 정부의 강력한 주택담보대출 규제로 인해 은행 대출이 어려워지지 매도인인 대통령 측이 직접 잔금을 유예해 주는 사금융 형태를 제공하여 대출 규제를 우회했다는 점에서 비판의 대상이 된 것으로 보여집니다.실제 언론 보도와 등기부등본 내용에 따르면 이재명 대통령 부부는 경기 성남시 분당구 소재 아파트를 29억 원에 매도하면서 매수인을 채무자로 하여 채권최고액 17억 7000만 원 규모의 근저당권을 설정한 것으로 확인되었습니다. 법률상 매매 계약 시 미수령 잔금을 담보하기 위해 매도인이 등기부에 담보권을 설정하는 행위 자체는 당사자 간 합의에 따른 정당한 사적 계약에 해당할 수 있습니다.하지만 야당과 부동산 시장에서는 정부가 가계부채 관리와 부동산 시장 안정을 이유로 일반 국민에게는 금융권 대출의 문을 대폭 조여 놓은 상황이라는 점을 지적하고 있습니다. 국민에게는 대출 규제의 벽을 높게 쌓아 정상적인 주택 거래를 어렵게 만들어 놓고, 정작 대출 규제를 총괄하는 최고 정책 결정권자는 은행 대신 직접 잔금을 빌려주는 이른바 매도인 금융 방식을 동원하여 본인 집의 거래를 성사시켰다는 점이 불공정과 형평성 논란을 일으킨 주요 원인으로 분석됩니다.반면 청와대와 여당 측은 무주택 전환이라는 약속을 이행하기 위해 시세보다 저렴하게 정상적인 중개를 통해 매각을 진행하였으며, 매수인의 자금 사정에 따라 발생한 미수령 잔금을 등기 실무 및 법적 절차에 따라 투명하게 담보한 것일 뿐이라는 해명을 내놓고 있습니다.결과적으로 이번 논란은 은행 대출이 차단된 규제 환경 속에서 국정 최고 책임자가 사적 대출 형태를 활용해 매매를 완성했다는 정책적·정치적 모순이 비판의 핵심 쟁점이 된 것으로 사료됩니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.대통령의 자택 매도 관련 소식을 접하시면서 정치권과 부동산 시장에서 어떠한 이유로 논란이 불거지고 있는지 궁금하셨을 것으로 사료됩니다. 최대한 중립적으로 결론부터 말씀드리면 이번 논란의 핵심은 대통령 부부가 보유하던 고가 아파트를 매도하면서 대통령이 매수인에게 매매대금의 상당 부분을 직접 빌려주는 형태인 근저당권을 설정한 거래 방식이 정부의 대출 규제 기조를 우회한 편법 거래라는 지적을 받고 있는 점입니다.이번 사안은 이재명 대통령 부부가 보유하던 경기 성남시 분당구 소재 아파트를 29억 원에 매도하는 과정에서 매수인을 채무자로 하여 17억 7000만 원 규모의 근저당권을 설정하면서 시작되었습니다. 법률상 매매대금을 한 번에 수령하지 않고 미수령 잔금에 대해 매도인이 담보권을 설정하는 행위 자체는 당사자 간의 합의에 따른 정당한 사적 계약에 해당할 수 있습니다.하지만 야당과 일부 시장 전문가들은 정부가 서민과 실수요자를 대상으로는 금융권 대출을 강하게 규제하는 상황에서, 정작 국정 최고 책임자는 사적 대출 방식을 활용해 대출 규제를 피하고 매수인에게 외상 매매나 갭투자의 길을 열어주었다고 비판하고 있습니다. 엄격한 대출 규제로 집을 구하기 어려운 일반 국민의 현실과 달리 최고 정책 결정권자가 규제의 우회로를 보여주었다는 점에서 정책의 형평성과 형평성 논란이 핵심 쟁점으로 제기되고 있는 상황입니다.또한 이러한 개인 간 거래 방식이 시장에 확산될 경우 정부의 부동산 시장 안정화 정책 기조 자체가 흔들릴 수 있다는 우려도 이어지고 있습니다.반면 청와대와 여당 측은 비거주 1주택을 처분하겠다는 약속을 이행하기 위해 시세보다 저렴하게 매각을 진행하였으며, 매수인의 자금 사정에 따라 발생한 미수령 잔금을 법적 절차에 따라 투명하게 담보한 정상적인 거래일 뿐이라고 해명하고 있습니다. 결과적으로 이번 이슈는 개별 거래의 법적 위반 유무를 넘어 부동산 대출 규제 정책에 대한 국민적 신뢰와 정책적 시각차가 복합적으로 작용하면서 정치권의 주요 비판 대상이 되고 있는 것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.계약 기간을 다 채우지 못하고 급하게 이사를 준비하시느라 보증금과 수수료 문제로 걱정이 많으실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 만기 전 중도 해지 시 새로운 임차인을 구하는 중개수수료는 질문자님께서 직접 부담하시는 것이 관례입니다. 보증금은 새로운 세입자가 들어오며 잔금을 치르는 날에 반환받으시면 됩니다.현행법상 부동산 중개수수료는 임대차 계약의 당사자인 임대인과 새로운 임차인이 부담하는 것이 원칙이지만 질문자님의 상황처럼 약정된 계약 기간을 약 6개월 남겨두고 퇴거하는 것은 임차인의 일방적인 사정에 의한 중도 해지에 해당합니다.임대인은 정해진 계약 기간 동안 이를(중도해지) 수용해 줄 법적 의무가 없으므로 새 세입자를 구하고 나가라고 말씀하신 것은 새로운 계약에 소요되는 중개수수료를 임차인이 부담하는 조건으로 중도 해지에 합의해 준 것으로 해석할 수 있습니다. 따라서 법률에 명시된 바는 없으나 계약 위반에 따른 손해배상 성격 혹은 합의 해지의 조건으로서 기존 세입자가 중개수수료를 지불하는 것이 일반적인 관례이므로 이 부분은 질문자님께서 부담하시는 것이 합리적인 해결책으로 판단됩니다.보증금 반환의 경우 임대차 계약이 종료됨과 동시에 임차인이 목적물을 반환하는 것과 임대인이 보증금을 반환하는 것은 서로 동시에 이행되어야 하는 관계에 있습니다. 하지만 현재 만기 전 퇴거를 하시는 상황이므로 임대인 입장에서는 당장 반환할 보증금을 여유 자금으로 미리 마련해 두기 어려울 수 있어 통상적으로는 새로운 세입자가 입주하는 날에 맞춰 그 세입자로부터 받은 잔금으로 질문자님의 보증금을 내어주게 됩니다.결과적으로 새로운 세입자가 짐을 들이고 잔금을 모두 치르는 당일에 질문자님께서도 보증금을 전액 돌려받으심과 동시에 해당 주택의 비밀번호 등 점유를 넘겨주시면 원만하게 모든 계약 관계를 정리하실 수 있을 것으로 사료됩니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.외관상 뚜렷한 차이가 없어 다세대주택과 다가구주택을 구분하고 계약을 준비하시느라 고민이 많으실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 두 주택은 건축물대장의 주용도와 발급되는 대장의 종류가 명확히 다르며 특히 전세나 매매 계약 시 소유권의 인정 범위가 다르므로 권리 분석시에도 주의가 필요합니다.두 주택은 법적으로 다른 용도로 규정되어 있어 건축물대장을 열람하시면 그 차이를 쉽게 확인하실 수 있습니다. 현행법상 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하인 단독주택으로 분류되므로 건물 전체를 묶어 일반건축물대장이 발급되며 주용도란에도 단독주택으로 표기되는 편입니다.반면 다세대주택은 주택으로 쓰는 층수가 4개 층 이하인 공동주택으로 분류되어 각 세대별로 개별 등기와 소유가 가능하므로 집합건축물대장이 발급되고 주용도란에는 공동주택으로 명시되어 있습니다. 따라서 서류상 대장의 종류와 주용도 표기를 꼼꼼히 살펴보시면 두 주택을 무리 없이 구분하실 수 있을 가능성이 높습니다.이러한 소유권과 등기 방식의 차이로 인해 실제 부동산 계약 시 주의하셔야 할 점도 크게 달라지게 됩니다. 다세대주택은 호수마다 소유주가 다르기 때문에 계약하시려는 해당 전유부분의 등기부등본을 발급받아 근저당권이나 가압류 등 개별적인 권리 관계가 깨끗한지 점검하시면 비교적 안전하게 거래를 진행하실 수 있을 것으로 사료됩니다.하지만 다가구주택은 건물 전체가 한 명의 소유이므로 전세 계약을 맺으실 때 본인보다 먼저 입주한 다른 세입자들의 선순위 보증금 총액과 건물 전체에 설정된 융자 금액을 합산하여 향후 건물이 경매에 넘어갈 경우의 위험성을 파악하시거나 최우선변제에 해당여부를 체크하셔야 합니디.판례 등에 따라 공인중개사는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개할 때 다른 임차인의 임대차 보증금과 임대차 기간 등에 관한 자료를 확인하여 설명할 의무가 있으므로 계약 전 관련 자료를 적극적으로 요구하시어 안전하게 거래하시기를 권해드립니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.저는 센서 조명등이 좋더라구요. 침대 밑이나 복도쪽에 충전식으로 구매해서 붙여두면 야밤에 화장실 가기도 편하고 좋았습니다. 불빛 세기 조절되는걸 사서 약하게 쓰면 한번 충전으로 거의 1년동안 쓸 수 있더라구요.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.예상치 못하게 이사 일정이 겹치면서 월세 정산 문제로 마음고생이 많으시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 질문자님께서는 새로운 세입자가 입주하기 전날까지만 일할 계산하여 월세를 부담하시면 될 것으로 판단됩니다.주택임대차보호법상 묵시적 갱신 상태에서 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생하게 됩니다. 원칙적으로는 통보일로부터 3개월간 계약이 유지되므로 해당 기간 동안 월세 납부 의무가 발생하지만 질문자님의 상황처럼 그 기간이 끝나기 전에 새로운 세입자가 구해져 입주를 마친다면 법적 해석이 달라집니다. 임대인이 동일한 목적물에 대해 같은 기간 동안 기존 세입자와 새로운 세입자 양쪽 모두에게 월세를 이중으로 수령하는 것은 법률상 원인 없이 이득을 얻는 부당이득에 해당할 여지가 크기 때문입니다.따라서 새로운 세입자가 8월 5일에 입주하여 새로운 계약에 따른 월세를 납부하기 시작한다면 임대인은 질문자님께 8월 5일 부터의 월세를 청구하지 않는것이 맞습니다. 결과적으로 질문자님은 8월 4일까지 실제 계약이 유지되며 점유한 기간에 해당하는 며칠간의 월세만 일할 계산하여 지급하시면 됩니다. 임대인과 이 부분에 대해 원만하게 소통하시어 새로운 세입자의 입주 날짜를 기준으로 남은 월세 및 보증금 정산을 무사히 마무리하시기를 바랍니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.계약 만료를 앞두고 예기치 않은 중개수수료 부담과 원상복구 문제로 마음고생이 많으시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 현재 상황은 질문자님께서 약정된 계약을 일방적으로 파기하고 임대인에게 양해를 구해야 하는 입장이므로 관례상 합의를 위해 중개수수료를 부담하는게 맞습니다. 또한 일상적인 생활 속에서 발생한 자연스러운 마모에 대해서는 수리 비용을 지불하실 법적 의무가 없습니다.원칙적으로는 부동산 중개수수료는 새로운 임차인과 임대차 계약을 맺는 당사자인 임대인이 부담하는 것이 맞습니다. 하지만 현재 상황은 계약 기간이 완전히 종료되지 않은 상태에서 임차인이 미리 퇴실을 희망하시는 것이기 때문에 법적으로 보자면 임차인이 계약기간을 지키지않고 일방적으로 계약 중도 해지를 요구하는 것에 해당합니다.임대인은 만기 전까지 보증금을 반환하거나 계약 해지에 동의해 주어야 할 법적 의무가 전혀 없기 때문에 보증금을 원활하게 돌려받고 제때 이사를 나가기 위해서는 임대인의 이해와 합의가 필요합니다. 이 과정에서 임대인 입장에서는 만기까지 내지 않아도 될 중개수수료를 예기치 않게 지불해야 하는 손해가 발생하므로 이를 원인을 제공한 기존 세입자가 손해배상 차원에서 대신 부담하는 조건으로 중도 해지 합의를 이끌어내는 것이 일반적인 부동산 시장의 관례라고 볼 수 있습니다. 그리고 원래 법대로는 계약대로 만기일까지 월세를 부담했어야 하므로 남은기간만큼의 월세부담을 없애는 것이기 때문에 오히려 임차인에게는 오히려 이득인 부분입니다.따라서 억울한 비용이라고 느끼시기보다는 임대인에게 불가피한 사정을 잘 설명하고 양해를 구하는 자세로 접근하시는 것이 문제를 가장 매끄럽게 해결하는 방법이 될 수 있습니다.퇴실 시 제기될 수 있는 원상회복 의무와 관련하여 임차인은 임대차 계약이 종료되면 목적물을 원래의 상태로 반환해야 할 의무를 지게 됩니다.법원 판례에 따르면 임차인이 통상적인 방법으로 주택을 사용하면서 발생하는 자연스러운 벽지 변색이나 바닥의 가벼운 생활 흠집 등은 이미 월세나 전세보증금에 그 감가상각비가 포함되어 있다고 보아 임차인에게 원상회복을 청구할 수 없다고 명시하고 있습니다. 따라서 질문자님께서 고의나 중대한 과실로 시설물을 파손한 적이 없이 깔끔하게 거주하셨다면 새롭게 무언가를 고치거나 교체하는 비용을 지불하실 필요는 없을 것으로 사료됩니다.