답변 내역

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.계약 만료 전 이사를 계획하시면서 중개수수료 부담과 보증금 일부 반환 문제로 고민이 많으실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 계약 기간을 모두 채우지 못하고 중도에 퇴거하시는 상황이므로 관례상 새로운 세입자를 구하기 위한 부동산 중개수수료는 질문자님께서 모두 부담하셔야 할 가능성이 높으며, 새로운 집을 구하기 위한 계약금을 임대인으로부터 미리 반환받는 것은 법적 의무가 아닌 전적인 임대인의 재량이므로 상호 합의에 달려있다고 보시면됩니다.주택임대차보호법이나 민법상 임대차 계약의 중개수수료 납부 주체에 대한 명확한 강행 규정은 없으나 법리적인 원칙상 중개 보수는 새로운 임대차 계약의 당사자인 임대인과 신규 임차인이 부담하는 것이 맞습니다. 하지만 계약 기간 만료 전 기존 임차인의 개인적인 사정으로 일찍 이사를 가야 하는 경우에는 임대인 측에서 계약의 중도 해지에 동의(위약금 면제)해 주는 조건으로 새로운 세입자를 들이는 데 발생하는 중개 비용 손해를 현재 임차인이 부담하도록 요구하는 것이 일반적인 부동산 거래의 관행입니다.질문자님의 경우 11월이 만기인데 7월이나 8월에 이사를 원하신다면 통상적인 계약 갱신 거절 통보 기간과는 무관하게 계약 기간 내의 중도 해지에 해당하므로, 임대인이 수수료를 내거나 반반씩 부담할 법적 의무는 없으며 질문자님께서 부담하시는 방향으로 협의될 가능성이 높습니다.또한 이사 갈 집을 미리 알아보기 위해 기존 임대인에게 보증금의 일부인 10% 정도의 계약금을 선지급해 줄 것을 요구하는 부분 역시 법적으로 보장된 임차인의 당연한 권리는 아닙니다. 임대인의 보증금 반환 의무는 임대차 계약이 적법하게 완전히 종료되고 임차인이 거주하던 목적물을 온전히 반환하여 인도할 때 비로소 발생하는 동시이행의 관계에 있기 때문입니다.따라서 집주인이 새로운 세입자와 다음 계약을 체결하고 그 세입자로부터 받은 계약금을 질문자님께 유도리 있게 미리 내어주는 것은 어디까지나 임대인의 선의와 배려에 기인한 것입니다. 그러므로 안전하고 원활한 이사를 위해 임대인에게 현재 일찍 이사해야 하는 사정을 정중하게 설명하시고 중개수수료 부담 주체 확인 및 계약금 일부 선반환에 대해 부드러운 타협과 합의를 이끌어내시는 것이 현실적으로 가장 지혜로운 대처 방안이라고 생각됩니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.연일 새롭게 쏟아지는 부동산 정책 용어들의 숨은 의도와 출처를 파악하시느라 혼란스럽고 답답하셨을 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 이러한 단어들은 현직 지자체장이나 선거 입후보자들이 자신의 주택 정책 성과를 대중에게 쉽게 각인시키고 여론의 지지를 끌어내기 위한 고도의 정치적 기획 및 행정적 브랜딩 전략의 일환으로 만들어져 유통된다고 보시면 되겠습니다.신통기획이라는 용어는 현 오세훈 서울시장이 주도하는 서울시 행정부에서 기획하여 언론과 공문서를 통해 확산시킨 대표적인 정책 브랜드입니다. 복잡하고 지루한 도시정비사업의 초기 인허가 절차를 공공이 개입하여 대폭 단축한다는 본래의 정책명인 신속통합기획을 대중이 직관적으로 이해하고 친근하게 느낄 수 있도록 줄임말로 재가공한 것입니다. 이는 행정 책임자가 자신의 핵심적인 주택 공급 실적을 시민들에게 효과적으로 홍보하고 재개발 지연으로 누적된 시민들의 피로감을 해소하여 시정 운영의 동력을 확보하려는 뚜렷한 목적을 가지고 홍보하는 것이라 생각됩니다.반면 착착개발은 다가오는 지방선거를 앞두고 정원오 예비후보 등 새로운 선출직을 준비하는 정치인 측에서 기존 서울시 정책과의 차별화를 도모하기 위해 창안해 낸 선거 공약용 네이밍에 해당합니다. 이처럼 정치인이나 후보자들은 자신만의 독창적인 정책 상표를 만들어 언론 보도자료 등을 통해 지속적으로 노출시킴으로써, 부동산 문제 해결에 대한 자신의 유능함을 과시하고 선거 국면에서 주도권을 쥐려는 정치적 계산을 바탕으로 이러한 신조어들을 생산해 낼 가능성이 높습니다.결과적으로 두 단어 모두 복잡한 법적 절차를 대중의 눈높이에 맞춰 포장함으로써 주거 환경 개선이라는 거시적 목표를 달성함과 동시에 지지율 상승이라는 정치적 이익을 얻기 위해 만들어진 일종의 정책 마케팅 도구라고 이해하실 수 있습니다. 따라서 시민의 입장에서는 이러한 키워드 자체의 유행에 휩쓸리기보다는, 그 이면에 담긴 실제 정비구역 지정 요건이나 조합 설립 인가 기준 등 구체적인 행정 지원의 실효성을 관련 법령에 비추어 냉정하게 따져보시는 것이 현명한 시각이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.소비계획과 파이프라인에따라 다르겠지요, 유튜브에 다양한 파이어족 영상들에 있으니 참고해보시고, 벌어놓은 돈을 단순 소비하는 형태보다는 파이프라인을 형성하여 매월 돈이 어느정도는 들어오는 현금으름을 만들어놓고 진행하시길 추천드립니다.원하는 파이프라인 월 수익금을 현실적인 수익률로 역산하시면, 그 금액이 질문자님께 필요한 최소 예산입니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면 법적으로 장기수선충당금의 최종적인 납부 책임은 해당 주택의 소유자인 임대인에게 있으므로, 거주하시는 동안 세입자께서 관리비와 함께 대신 납부하신 금액은 계약이 종료되어 이사하실 때 집주인에게 전액 반환받으실 수 있습니다.관리사무소와 불필요한 감정싸움 하시기 보다는 추후 정확한 정산을 위해 임대인분과 해당 비용과 관련하여 먼저 상의를 해보시길 권유드립니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.수십만원 정도의 차이라면 비용보단 시공품질을 비교하시능게 맞습니다. 혼자서 작업을 하는지, 둘이서 하는지 등도 여쭤보시고, 벽지는 어떤 제품 사용하는지 여쭤보시는것도 좋습니다.비용은 싼데 디테일이 떨어져 구석진곳의 마감이 좋지 않거나, 요령이 떨어져서 벽지가 우글우글 일어나는 경우도 간혹 있습니다. 그리고 둘이 할 작업을 견적 비용을 낮추고 혼자 독식하기위해 무리해서 혼자 작업하는것으로 했다가 기간내에 끝내지 못하는 경우도 있을 수 있습니다. 시공이후에는 재시공이 어렵기때문에 잘 비교해보시고 결정하시길 바랍니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.취업이라는 기쁜 소식과 함께 온전히 홀로 독립을 준비하시는 과정에서 예산과 방의 조건 등 여러 가지로 고민이 많으실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 자취에 필요한 예산은 거주하실 지역과 주택의 형태에 따라 편차가 크기 때문에 일률적으로 얼마라고 특정하기는 어렵습니다. 방을 구하실 때는 보증금의 법적 안전성과 거주 환경의 쾌적성을 우선적으로 점검하시는 것이 현명한 방법이 될 수 있습니다.초기 자취 예산은 크게 주택 임대차 계약을 위한 보증금과 매월 고정적으로 지출되는 차임 및 관리비 그리고 필수 가전이나 가구 등을 마련하는 생활비용으로 구성될 수 있습니다. 이때 가장 큰 비중을 차지하는 보증금을 안전하게 지키기 위해서는 계약 체결 전 반드시 등기사항전부증명서를 발급받아 임대인의 채무 상태나 근저당권 등 선순위 권리관계를 꼼꼼히 파악하셔야 하며 계약 직후에는 관할 주민센터를 방문하여 전입신고와 확정일자를 부여받아 대항력과 우선변제권을 신속히 확보해 두시는 것이 법적으로 매우 중요합니다.좋은 방을 고르기 위해서는 가급적 낮 시간에 방문하여 전반적인 채광과 환기 상태를 살피고 화장실과 싱크대의 수압 및 배수가 원활한지 직접 확인해 보시는 것이 바람직하다고 판단됩니다. 반면 벽지 구석에 곰팡이나 결로 흔적이 짙은 곳이나 주변 소음 및 치안 환경이 열악한 곳은 피하시는 것이 좋으며 만약 거주를 시작한 이후 보일러 누수 등 중대한 하자가 발생한다면 임대인은 임차인이 목적물을 정상적으로 사용하고 수익할 수 있도록 상태를 유지할 법적 의무를 부담하므로 이를 근거로 당당하게 수리를 요구하실 수 있습니다.월 비용 등에 부담이 느껴지실 경우에는 비교적 시설이 좋은 고시텔이나 원룸텔 등을 고려해보시는것도 추천드립니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.갑작스러운 임대인의 사망 소식에 향후 거주 안정성과 권리 관계가 어떻게 변할지 몰라 무척 당혹스럽고 걱정이 크실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 집주인이 사망하더라도 해당 주택의 소유권이 세입자에게 자동으로 이전되거나 전환되는 것은 아니며, 원칙적으로 고인의 정당한 법정 상속인들에게 그 소유권이 승계되는것이 맞습니다.민법은 자연인의 사망과 동시에 상속이 개시되는 것으로 규정하고 있으며, 상속인은 사망한 사람의 재산에 관한 포괄적인 권리와 의무를 법률상 그대로 이어받게 됩니다. 이에 따라 집주인이 사망한 시점부터 그의 배우자나 자녀 등 법에서 정한 순위에 따른 상속인들이 새로운 임대인이 되며, 기존에 체결하셨던 임대차 계약의 효력 또한 이들에게 그대로 승계되므로 질문자님은 바뀐 주인에게 보증금 반환을 청구할 권리를 여전히 법적으로 보장받습니다.질문자님께서 말씀하신 소유권 이전이 가능하다는 이야기는 아마도 상속인이 부재하거나 채무 관계가 복잡한 특수한 상황에서 발생할 수 있는 경매 절차 등을 혼동하신 것으로 보입니다. 만약 상속인이 전혀 없거나 모든 상속인이 상속을 포기하여 국가로 귀속되는 과정에서 세입자가 직접 보증금을 돌려받기 위해 법원에 경매를 신청하여 스스로 낙찰을 받는 경우에는 소유권을 취득할 가능성이 열려 있습니다.그러나 단순히 현재 거주 중이라는 사실만으로 소유권이 이전되는 법적 장치는 없으므로, 우선은 상속인이 누구인지 파악하여 임대차 관계를 명확히 유지하시는 것이 가장 현명하고 안전한 대처 방안이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.천정부지로 치솟는 아파트 가격을 보며 대한민국의 독특한 주거 문화에 대해 깊은 의문을 가지시는 것은 당연한 일일 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 질문자님께서 추측하신 대로 좁은 국토 면적이라는 지리적 한계뿐만 아니라 체계적인 관리의 편의성과 자산 증식의 수단이라는 경제적 특성이 복합적으로 작용한 결과라고 판단됩니다.1970년대 이후 급격한 산업화와 함께 도시로 인구가 집중되면서 산지가 많고 가용 토지가 부족한 우리나라의 특성상 한정된 공간에 최대한 많은 인구를 수용해야만 했습니다. 이에 따라 정부 주도의 도시계획 구역 지정 등을 통해 용적률을 극대화할 수 있는 고층 아파트 중심의 대규모 공급이 이루어지게 되었습니다. 결과적으로 이러한 국토 효율성 추구가 아파트라는 주거 형태를 보편화시키는 가장 큰 환경적 밑거름이 되었다고 봅니다.또한 현대 사회로 접어들면서 단지 내 보안 시스템, 넓은 주차 공간, 각종 커뮤니티 시설과 함께 체계적인 시설물 유지보수 등 편리한 인프라를 누릴 수 있다는 점이 바쁜 현대인들의 생활 양식과 잘 맞아떨어진 것으로 보입니다.더불어 규격화된 평면과 대규모 단지라는 특성 덕분에 다른 주택 유형보다 거래가 빈번하여 환금성이 뛰어나며, 실거주 목적을 넘어 가장 안전하고 확실한 재산 증식의 수단으로 인식된 점이 현재의 강력한 아파트 선호 현상을 고착화시킨 핵심 요인으로 보입니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.만기 연장의 편의까지 배려해 주셨음에도 불구하고 이삿날을 앞두고 무리한 요구를 받게 되셔서 심리적 고충이 무척 크실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 임대인께서 실거주를 목적으로 적법한 기간 내에 갱신을 거절하셨으므로 세입자의 계약 갱신 요구 및 이사 비용 청구는 법적 근거가 없으며 임대인께서 이를 지급하실 의무는 없다고 판단됩니다.현행법상 임차인은 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있으나 임대인 본인이나 직계존비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 임대인이 이를 적법하게 거절할 수 있습니다.질문자님께서 기존 계약 만료 3개월 전에 실거주를 이유로 명확히 갱신 거절의 의사를 전달하셨고 이에 대한 문자나 통화 등의 증거를 확보하고 계신다면 해당 임대차 계약은 갱신 없이 종료를 앞둔 상태로 볼 수 있습니다. 기존 만기일에서 5월로 퇴거 시기를 늦춰준 것은 어디까지나 임차인의 겨울철 이사 고충을 덜어주기 위한 당사자 간의 한시적인 합의일 뿐이며 이를 주택임대차보호법상 보장되는 새로운 2년의 계약 갱신으로 해석하기는 어렵다고 보여집니다.집을 매수하실 당시 구두로 편하게 오래 거주하라는 덕담을 나누셨더라도 법적으로 유효한 통보 기간 내에 이루어진 명시적인 갱신 거절의 효력을 임차인이 무효화하기는 어렵습니다. 또한 임대차 계약이 적법하게 종료되어 퇴거하는 세입자에게 임대인이 이사 비용이나 위로금을 지급할 법적인 의무는 전혀 존재하지 않습니다. 따라서 부당한 금전 요구에는 단호하게 선을 그으시고 만약 약속된 날짜에 퇴거가 이루어지지 않을 경우 무단 점유에 따른 부당이득 반환 청구, 명도지연에 따른 손해배상 청구 및 명도소송 등의 법적 조치가 진행될 수 있음을 고지하시는 것이 바람직할 것으로 사료됩니다.향후 발생할 수 있는 분쟁에 대비하여 그동안 세입자 측과 나누었던 갱신 거절 및 퇴거 일자 합의에 대한 모든 통화 녹음과 문자 내역을 안전하게 보존하시기를 권장해 드립니다. 아울러 약속된 날짜에 퇴거하지 않을 시 명도소송 및 지연 손해금 청구를 진행하겠다는 확고한 의사를 담아 내용증명 우편을 발송해 두시면 세입자에게 강한 심리적 압박을 주어 자진 퇴거를 유도할 수 있으며 추후 소송 시 중요한 입증 자료로 활용하실 수 있습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.갑작스러운 장기수선충당금 정산 문제로 매도 과정에서 적잖이 당황스럽고 걱정이 크실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 해당 상가 건물의 규모와 관리 규약에 따라 장기수선충당금이 부과되고 있을 가능성이 있으며, 정확한 금액은 건물의 면적이나 규약에 따라 천차만별이므로 일률적으로 얼마라고 특정하여 말씀드리기는 어렵습니다.상가와 같은 집합건물의 경우 아파트와 달리 법적으로 장기수선충당금의 징수가 모든 건물에 의무화되어 있는 것은 아니지만 법령에 따라 관리단이 건물의 유지 및 보수를 위해 구분소유자로부터 수선적립금을 징수할 수 있도록 규정하고 있습니다. 따라서 일정 규모 이상의 상가이거나 건물 자체의 관리 규약에서 이를 징수하도록 정해두었다면 소유주인 임대인에게 납부 의무가 발생할 수 있습니다.7년이라는 기간 동안 적립된 금액은 상가의 전용면적과 단위 면적당 부과 단가에 따라 크게 달라지므로 단순한 연식만으로는 그 비용을 정확히 추산하기가 사실상 불가능에 가깝습니다.관리사무소에서 임의로 금액을 속이거나 부풀려 청구할 것이라는 우려는 너무 크게 하지 않으셔도 괜찮을 것으로 보입니다. 수선적립금은 관리단 집회나 규약에 의해 징수 기준이 명확히 정해져 있어야 하며 부과 및 집행 내역 역시 투명하게 관리되어 구분소유자에게 보고되어야 할 의무가 있기 때문입니다. 따라서 가장 확실하고 안전한 확인 방법은 관리사무소에 직접 연락하셔서 해당 호수에 부과된 적립금 정산 내역서와 산출 근거가 되는 관리 규약 사본의 발급을 서면으로 요청하시는 것입니다. 명확한 산출 내역을 문서로 받아보시면 부당한 청구인지 여부를 객관적으로 검증하실 수 있으실겁니다.아울러 그동안 해당 충당금을 실제 납부한 주체가 누구인지에 따라 매도 시 정산 방법이 크게 달라질 수 있으므로, 관리비 고지서 등을 통해 그동안 임차인이 소유주를 대신하여 이를 납부해 왔는지 여부도 함께 꼼꼼히 확인해 보시기를 권장해 드립니다.