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다세대주택과 다가구주택은 건축물대장에서 어떻게 구분하나요?
건축물대장에서 다세대주택과 다가구주택은 어떻게 구분할 수 있나요? 두 주택은 외형이 비슷해 보이는데, 건축물대장의 주용도나 표기 방식에 어떤 차이가 있는지 궁금합니다. 또한 전세나 매매 계약 시 각각 어떤 점을 주의해야 하는지도 함께 알고 싶습니다.
11개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
다세대주택은 각 호실마다 구분등기 즉 소유자가 따로 있는 집합 건축물 형태이고 다가구주택의 경우 각 호실로 구분은 가능하나 등기가 1명만 있는 경우를 말 합니다. 건축물대장상 다세대는 집합건축물대장으로 다가구는 일반건축물대장으로 나오게 됩니다. 전세의 경우 전체 건축물의 시세 에서 선순위 근저당권이나 선순위 임차권등의 금액을 제외하고 나머지 금액이 보증금 보다 훨씬 넉넉해야 최악의 경우 경매로 넘어가더라도 보증금 반환에 안전할 수 있습니다.
또한 확정일자 + 전입신고를 해서 우선변제권과 대항력을 가지시는 것이 좋고 매매시에는 임대차현황등을 반드시 확인을 하시고 임차권 승계 부분을 잘 살펴보시는 것이 좋다고 사료됩니다.
감사합니다.
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채택된 답변안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
다세대주택은 각 호수별로 건축물대장과 등기부등본이 각각 존재하지만, 다가구주택은 건물 전체에 대해 하나의 건축물대장과 하나의 등기부등본만 존재합니다. 건축물대장을 확인할 때는 첫 페이지의 '주용도' 또는 '건축물 용도' 항목을 보면 다세대주택인지 다가구주택인지 쉽게 확인할 수 있습니다.
전세나 월세 계약 시에는 다가구주택은 건물 전체에 하나의 등기부만 존재하므로, 다른 호수의 임차인들도 내 보증금의 안전성에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 계약 전에는 전입세대확인서와 확정일자 부여현황(또는 선순위 보증금 내역) 등을 확인하여 선순위 임차인의 보증금 규모를 반드시 확인하는 것이 좋습니다.
반면 다세대주택은 각 호수마다 등기부가 별도로 존재하므로, 다른 세대의 권리관계는 내 계약에 영향을 주지 않습니다. 따라서 계약하려는 해당 호수의 등기부등본과 권리관계만 꼼꼼히 확인하면 됩니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
다가구 주택은 단독주택으로 분류가 되어서 세대가 구분이 되어 있다고 하더라도 하나의 건물로 표기가 되며, 다세대주택의 경우 각각 세대별로 등기부가 별도로 존재한다고 보시면 이해하기가 훨씬 편하실 겁니다. 101호, 201호 각각에 대한 등기부가 존재하게 되는 거죠. 그리고 전세계약시 다세대주택은 해당 호수의 등기부등본을 확인하시고 근저당권이나 소유권 등을 확인을 하셔야 하고, 다가구주택의 경우 건물 전체가 하나의 등기이기 때문에 건물 전체에 대한 근저당권 규모, 선순위 임차인 보증금, 집주인의 채무 상태 등등을 파악하신 후에 계약을 하시는게 좋습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하에 바닥면적의 합계 660m2 이하이고 19세대 이하가 거주할 수 있어야 합니다. 반면 다세대주택은 공동주택으로 분류되며 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적 합계가 660m2 이하이고 층수가 4개층 이하인 주택입니다. 다가구주택은 전체가 1개의 단독주택으로 분류되는 반면 다세대주택은 호실마다 구분 소유가 가능하여 개별 등기가 될 수 있습니다. 하지만 실제 외형적으로 구분이 잘 되지 않을 수 있는데, 건축물대장을 확인하면 다가구주택인지 다세대주택인지가 적혀있어서 구분할 수 있습니다. 다가구주택은 전체가 1개의 단독주택이므로 지번까지만 기재되어도 전입신고가 가능하지만 다세대주택은 정확한 호실까지 기재되어 있어야 권리를 인정받을 수 있음에 유의해야 하며, 특히 호실쪼개기 등이 된 경우에는 반드시 건축물대장에 있는 호실로 전입해야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,매매 계약 시 주의사항
다세대주택는 원하는 호실만 매입할 수 있습니다
해당 호실의 등기부만 확인하면 되는 경우가 많고
대지권, 불법 증축 여부도 함께 확인하는 것이 좋습니다
다가구주택는 건물 전체를 매입하는 형태입니다
모든 임대차계약과 임차인 보증금을 함께 승계하는 경우가 많습니다
임대차 현황, 보증금 총액, 체납 여부, 건물 관리 상태 등을 종합적으로 검토해야 합니다
,한눈에 구별하는 방법
다세대주택는 호실마다 등기 가능하고 아파트처럼 각 세대가 독립된 부동산입니다
다가구주택는 건물 전체가 하나의 등기로 원룸 건물처럼 건물 전체가 하나의 부동산입니다
따라서 계약 전에는 건축물대장의 주용도뿐 아니라 등기부등본도 함께 확인해야 합니다
특히 다가구주택은 선순위 임차인의 보증금과 근저당권 등 전체 권리관계가 보증금 회수에 큰 영향을 줄 수 있으므로 더욱 신중한 검토가 필요합니다
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
다가구 주택은 건축물대장상 단독주택(다가구)로 표기돼서 건물 전체가 1인 소유인 반면에 다세대주택은 공동주택(다세대)로 표기되어 있어서 각 호실별로 구분 소유권이 설정되어 있습니다. 다가구주택의 전세나 매매시 주의할점은 나보다 먼저 입주한 다른 세입자들의 보증금 합계인 선순위 보증금과 근저당 금액을 반드시 확인해야 경매시 보증금 변제 리스크를 피할 수 있습니다. 반대로 다세대 주택의 전세와 매매시 주의할점은 각 호실별로 소유자가 다르므로 전입신고시 계약서와 주민등록상 동호수를 등기부등본과 건축물대장 표기와 단 한글자도 다르지 않게 입력해야 법적으로 보호를 받을 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
건축물 대장에서는 보통 주거용도와 대장 종류로 구분합니다. 핵심은 다가구 주택은 단독주택, 다세대 주택은 공동주택으로 표시되는 데 이걸 보시면 됩니다.
실무적으로 건축물대장에 적힌 용도란과 가구/세대 표기를 함께 보면 됩니다.
자료에 따르면 다가구는 가구수, 다세대느 세대수로 보이는 식으로 구분하는 경우가 많고 등기부등본도 함께 보면 더 확실합니다.
감사합니다.
건축물대장에서 다세대주택과 다가구주택은 어떻게 구분할 수 있나요?
===> 다세대 주택은 집합건물이고 다가구주택은 단독주택에 해당되는 만큼 건축물 관리대장에 표기되어 있습니다.
두 주택은 외형이 비슷해 보이는데, 건축물대장의 주용도나 표기 방식에 어떤 차이가 있는지 궁금합니다. 또한 전세나 매매 계약 시 각각 어떤 점을 주의해야 하는지도 함께 알고 싶습니다.
==> 건축물대장에 집합건물(다세대주택), 단독주택(다가구주택)으로 표기됩니다.
안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.
외관상 뚜렷한 차이가 없어 다세대주택과 다가구주택을 구분하고 계약을 준비하시느라 고민이 많으실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 두 주택은 건축물대장의 주용도와 발급되는 대장의 종류가 명확히 다르며 특히 전세나 매매 계약 시 소유권의 인정 범위가 다르므로 권리 분석시에도 주의가 필요합니다.
두 주택은 법적으로 다른 용도로 규정되어 있어 건축물대장을 열람하시면 그 차이를 쉽게 확인하실 수 있습니다. 현행법상 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하인 단독주택으로 분류되므로 건물 전체를 묶어 일반건축물대장이 발급되며 주용도란에도 단독주택으로 표기되는 편입니다.
반면 다세대주택은 주택으로 쓰는 층수가 4개 층 이하인 공동주택으로 분류되어 각 세대별로 개별 등기와 소유가 가능하므로 집합건축물대장이 발급되고 주용도란에는 공동주택으로 명시되어 있습니다. 따라서 서류상 대장의 종류와 주용도 표기를 꼼꼼히 살펴보시면 두 주택을 무리 없이 구분하실 수 있을 가능성이 높습니다.
이러한 소유권과 등기 방식의 차이로 인해 실제 부동산 계약 시 주의하셔야 할 점도 크게 달라지게 됩니다. 다세대주택은 호수마다 소유주가 다르기 때문에 계약하시려는 해당 전유부분의 등기부등본을 발급받아 근저당권이나 가압류 등 개별적인 권리 관계가 깨끗한지 점검하시면 비교적 안전하게 거래를 진행하실 수 있을 것으로 사료됩니다.
하지만 다가구주택은 건물 전체가 한 명의 소유이므로 전세 계약을 맺으실 때 본인보다 먼저 입주한 다른 세입자들의 선순위 보증금 총액과 건물 전체에 설정된 융자 금액을 합산하여 향후 건물이 경매에 넘어갈 경우의 위험성을 파악하시거나 최우선변제에 해당여부를 체크하셔야 합니디.
판례 등에 따라 공인중개사는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개할 때 다른 임차인의 임대차 보증금과 임대차 기간 등에 관한 자료를 확인하여 설명할 의무가 있으므로 계약 전 관련 자료를 적극적으로 요구하시어 안전하게 거래하시기를 권해드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
다세대와 다가구는 처음에는 꽤 헷갈리는 것처럼 보입니다. 하지만, 실제로는 상당한 차이점이 있습니다.
다가구주택은 건물 전체를 한 명이 소유하는 법적인 '단독주택'입니다. 따라서 건축물대장을 조회할 때 일반건축물대장으로 발급되며, 건축물대장의 주용도란에 '단독주택(다가구주택)'이라고 표기됩니다. 건물 전체가 하나의 소유권으로 묶여 있기 때문에, 건물 내에 여러 가구가 거주하더라도 개별 호수별로 대장이나 등기부등본이 따로 존재하지 않습니다.
반면 다세대주택은 아파트처럼 각 호수마다 주인이 다를 수 있는 '공동주택'으로 분류됩니다. 이 경우 건물 전체를 묶은 일반건축물대장이 아닌 집합건축물대장을 발급받아야 합니다. 집합건축물대장은 건물 전체의 정보를 담은 '표제부'와 개별 호수의 정보를 담은 '전유부'로 나뉘어 있으며, 주용도란에는 '공동주택(다세대주택)'으로 기재됩니다. 각 호수별로 개별적인 소유권(구분소유)이 인정되므로 해당 호수만의 독립적인 서류를 확인할 수 있습니다.
다가구/다세대의 계약시 주의해야 할 점 역시 그 특징에 따라 나누어집니다.
다가구주택은 건물 전체가 하나의 등기로 되어 있으므로 전월세 계약 시 각별한 주의가 필요합니다. 내가 계약하려는 호수 외에 같은 건물에 사는 다른 세대들의 보증금(선순위 보증금)이 내 보증금의 안전성에 직접적인 영향을 미칩니다. 만약 집이 경매에 넘어갈 경우, 나보다 먼저 전입신고와 확정일자를 받은 다른 세입자들의 보증금과 은행의 근저당(대출)을 먼저 배당한 후 남은 금액으로 내 보증금을 돌려받게 됩니다. 따라서 계약 전 임대인에게 '전입세대 열람내역서'와 '선순위 임차보증금 확인서'를 반드시 요구하여 건물 전체의 빚과 보증금 총액이 건물 매매가를 넘지 않는지(통상 매매가의 70% 이하 권장) 철저히 따져보아야 합니다.
다세대주택은 개별 호수마다 등기부등본과 건축물대장이 독립적으로 존재하므로, 다른 호수의 보증금이나 대출 상황은 신경 쓸 필요 없이 내가 계약할 호수의 근저당 등 권리관계만 확인하면 됩니다. 하지만 다세대주택 계약 시 가장 주의해야 할 점은 서류상의 호수와 실제 현관문에 적힌 호수가 정확히 일치하는지 확인하는 것입니다. 간혹 건축물대장상 '101호'인 집이 실제 현관문에는 '201호'로 표기되어 있는 등 불일치가 발생하는 경우가 있습니다. 만약 실제 현관문 표기대로 전입신고를 하게 되면 서류상 주소와 달라 주택임대차보호법의 대항력을 인정받지 못해 보증금을 잃을 수 있습니다. 또한, 매매나 전세 계약 전 건축물대장을 통해 해당 호수가 베란다 무단 확장 등을 한 '위반건축물'로 등재되어 있지는 않은지 반드시 확인해야 전세자금대출 거절이나 이행강제금 부과 등의 피해를 막을 수 있습니다.
이러한 점들을 참고하시어, 계약예정이시라면 불이익이 없도록 해 주시면 감사하겠습니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
건축물대장의 주용도가 다세대주택은 공동주택으로 호별 각각 소유권이 분리된 반면에 단독주택은 건물 전체가 1인 소유의 단독 등기로 표기됩니다. 다세대주택은 세대별로 등기부등본이 따로 존재하며 각 호수별 권리분석을 해야하고 다가구주택은 건물 전체가 하나의 등기이므로 선순위 보증금 등 건물 전체의 총부채를 파악해야 합니다. 따라서 계약시 다세대대는 해당 호수의 등기와 실소유주를 확인해야 하며 다가구는 다른 세대의 보증금까지 포함한 선수위 채권 총액이 집값의 안전 범위를 넘지 않는지 잘 살피셔야 합니다. 감사합니다.