다가구주택과 다세대주택은 건축물대장에서 어떻게 구분하나요?

Question

다가구주택과 다세대주택은 겉모습이 비슷한 경우가 많은데 건축물대장에서는 어떻게 구분할 수 있나요? 건축물의 용도나 세대수, 층수 등을 보면 확인할 수 있는지 궁금합니다. 또한 다가구주택은 건물 전체가 하나의 소유권이고 다세대주택은 세대별로 구분등기가 가능한 것으로 알고 있는데, 전월세 계약 전 건축물대장과 등기부등본에서 각각 어떤 부분을 확인해야 하는지도 알려주세요.

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

다가구주택과 다세대주택은 실제 외관으로 볼 때는 잘 분간이 되지 않는데 건축물대장의 용도난 등을 확인하면 다가구인지 다세대인지 확인할 수 있습니다.

주택은 주거형태(구조)에 따라서 단독주택과 공동주택으로 분류되는데, 건축법 시행령 별표1에 단독주택으로 구분된 다가구주택과 공동주택으로 구분된 다세대주택에 대한 정의가 규정되어 있습니다.

다가구주택은 전체가 1개의 단독주택으로 분류되며 주택으로 쓰이는 층수(지하층과 기둥 뿐인 필로티로된 층은 제외)가 3개층 이하에 바닥면적(지하주차장 제외)의 합계 660m2 이하이고 19세대 이하가 거주할 수 있어야 합니다. 주로 원룸 등 개별 호실에 대한 소유가 되지 않고 건물전체가 개인이 단독 소유해야 하므로 개별 등기나 분리 매매가 되지 않는 형태입니다. 반면 다세대주택은 공동주택으로 분류되며 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적 합계가 660m2 이하이고 층수가 4개층 이하인 주택입니다. 흔히 빌라라고 불리우고 각 호마다 구분소유가 가능하여 개별 등기할 수 있고 분리매매와 임대가 가능합니다.

계약시 단독주택으로 건물 전체가 동일인 소유인 다가구주택인 경우에는 주소지 까지만 기재되면 권리를 인정받는데 문제가 없으나 개별 호실별로 소유권이 나누어지는 다세대주택의 경우에는 반드시 존재하는 호실까지 기재되어야 권리를 인정받을 수 있음에 유의하셔야 합니다. (불법 쪼개기로 등기부등본 상 존재하지 않는 호실인 경우 보증금 반환이 어려울 수 있습니다.)

Answer 2

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

겉모습 만으로는 다가구와 다세대를 구분하기는 어려울 수 있는데요, 전월세 계약 전에 건축물대장과 등기부등본을 함께 확인해 보는 것이 가장 정확할 수 있습니다. 다가구 주택은 건축물대장에 단독주택으로 표기가 되며, 다세대 주택의 경우는 공동주택 중 다세대 주택으로 표기가 됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 다가구는 건물 한동에 주인이 한사람 즉 등기가 한개 인 건물로써 건축물대장 조회 시 일반건축물대장으로 조회를 해야 하고 다세대는 건물 한동에 각각 호실마다 등기가 가능해서 각각 임대인이 있는 구조로 건축물대장 조회 시 집합건축물대장으로 조회를 해야 합니다. 임대차게약 시 각각 위반건축물 여부를 확인을 하는 것이 좋고 등기부등본상 시세 대비 과도한 선순위 근저당권등이 있는 지 확인을 하는 것이 좋습니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

건축물대장의 주용도란에 다가구주택은 단독주택으로, 다세대주택은 공동주택으로 구분되어 있고 주택으로 쓰는 층수는 둘다 3층 이하로 동일합니다. 다가구주택은 건물 전체가 1개의 등기부로 구성돼서 건물주가 1명이지만 단독주택은 세대별로 각각 구분등기가 되어 있어서 소유자가 다릅니다. 계약전에 경매시 위험을 방지하기 위해 다가구는 선순위 보증금을 확인해야 하고 다세대는 계약하려는 해당 홋의 등기부등본상 소유자와 전입,확정일자 등 권리 관계를 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

건축물 대장 잘 보면 다가구와 다세대를 구분할 수 있습니다.

다가구 : 법적으로 단독주택

다세대 : 법적으로 공동주택

건축물대장에서 주용도 또는 용도를 보시면 됩니다.

층수도 다가구는 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하

다세대는 4개층 이하입니다.

Answer 6

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

건축물대장상 다가구주택은 단독주택으로 분류돼서 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하, 연면적 660제곱미터 이하이며 전체가 1개의 소유권으로 등기됩니다. 반면에 다세대주택은 공동주택으로 분류돼서 4개층 이하, 연면적 660제곱미터 이하이며 세대별로 각각 독립된 구분등기가 가능합니다. 전월세 계약 전 건축물대장에는 주택 용도 및 층수를 확인하고 등기부등본에서는 다가구는 갑구의 단독 소유주 여부를, 다세대는 전유부분별 소유권 및 근저당 설정 여부를 반드시 확인하시기 바랍니다.