답변 내역

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.가까운 친구분의 잦은 방문으로 인해 혹여나 집주인분께 민폐가 될까 봐 세심하게 신경 쓰시는 마음이 충분히 이해되며 결론부터 말씀드리면 공과금을 별도로 납부하고 계신 상황이므로 친구분이 자주 머무르시더라도 계약 위반이나 큰 실례가 될 가능성은 낮다고 판단됩니다.질문자님의 경우 월 관리비가 고정되어 있고 전기나 수도 가스와 같은 실사용 공과금은 사용량에 따라 별도로 부담하시는 조건이므로 친구분의 잦은 방문으로 인해 공과금 사용량이 늘어난다고 하더라도 그 비용은 온전히 질문자님께서 납부하시게 되어 임대인에게 직접적인 금전적 손해가 발생하는 구조가 아닙니다.다만 주의하실 점은 친구분이 주소지를 해당 거주지로 옮기거나 거주지 공간의 일부를 대여받아 월세나 보증금을 분담하는 등의 형태를 띤다면 이는 집주인의 동의가 반드시 필요한 무단 전대차로 오인될 소지가 있습니다.하지만 단순히 친분 교류의 목적으로 자주 방문하고 숙박을 함께 하는 정도라면 임차인의 정상적인 주거 생활 및 사생활의 범위 내에 포함되는 것으로 볼 수 있으므로 늦은 시간 층간 소음 등으로 다른 이웃이나 임대인에게 피해를 주지 않는 선이라면 너무 염려하지 않으셔도 무방할 것으로 사료됩니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.사유지로 빗물이 계속 흘러들어와 토지 관리에 큰 불편과 심려를 겪고 계실 듯하여 깊은 위로의 말씀을 전합니다. 결론부터 말씀드리면 지자체의 허가 없이 임의로 토지를 높이는 성토 공사를 진행하시는 것은 법적 문제가 발생할 소지가 높으므로 관할 지자체에 배수 시설 개선을 요청하는 민원을 우선적으로 제기하시는 것이 타당한 방법이라고 판단됩니다.토지로 빗물이 유입되는 것을 막기 위해 50cm이하로의 복토작업을 고려해볼 수 있으나, 비용적인 문제도 있고, 임의로 작업을 했다가 예상치못한 추가적인 변수로인해 더 속썩일일이 생기실 수 있습니다.예컨대, 인접한 도로의 구조적 문제일지라도 임의로 물길을 막아 다른 토지나 공공 도로에 배수 불량 등의 피해를 유발할 경우 추가적인 분쟁으로 이어질 수 있습니다.※ 민법 제221조(자연유수의 승수의무와 권리) ①토지소유자는 이웃 토지로부터 자연히 흘러오는 물을 막지 못한다.따라서 직접적인 공사를 진행하시기보다는 도로의 관리 주체인 관할 행정청을 통해 문제를 해결하는 절차를 밟으시는 것을 권장해 드립니다. 해당 도로와 인도의 구조적 결함으로 사유지에 피해가 발생하고 있으므로 관할 지자체의 도로 관련 담당 부서에 빗물 유입 방지를 위한 도로 측구 정비나 배수구 설치를 정식으로 요청하실 수 있습니다.공공 도로 시설물의 문제로 인해 개인의 소유권 행사에 방해를 받거나 받을 우려가 있는 상황이므로 도로 관리청을 상대로 적절한 배수 조치 등 예방 설비를 요구할 법적 근거 또한 존재합니다.※ 민법 제214조(소유물방해제거, 방해예방청구권) 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.문제의 상황을 명확히 입증하기 위해 비가 올 때 사유지로 빗물이 유입되는 현장 사진이나 동영상 등을 미리 확보해 두시고 이를 바탕으로 국민신문고를 통하거나 지자체에 직접 민원을 접수하시어 도로 구조 개선을 촉구하시는 것이 가장 안전하고 효과적인 절차가 될 것으로 보입니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.주변 땅보다 지대가 낮아 토지 활용에 고민이 많으실 텐데, 결론부터 말씀드리면 1년 단위로 허용 높이가 갱신되는 것이 아니므로 매년 조금씩 흙을 높여가는 것은 법적으로 불가능합니다. 50cm이하로 복토가 필요한 경우라면, 비용을 아끼는 가장 쉬운 방법은 현수막을 걸어 주변 공사장 등의 흙을 무료로 받는 것입니다.법률상 복토 높이는 1년 단위로 리셋되는 것이 아니라 아무 작업도 하지 않았던 원래 땅의 지표면인 원지반을 기준으로 총 누적 높이를 계산하므로, 올해 50cm를 올리고 내년에 다시 올리는 편법은 불법으로 간주되어 원상복구 명령을 받을 수 있습니다.지자체의 허가 없이 흙을 덮을 수 있는 높이는 원지반 기준 50센티미터 이내이며, 이웃 땅과 단차가 커서 흙이 무너지는 것을 막기 위해 옹벽 등 구조물 설치가 필요하다면 높이와 상관없이 무조건 관할 지자체의 개발행위허가를 정식으로 받으셔야 합니다.일반적으로 흙을 사서 채우려면 막대한 장비와 운반비가 발생하지만, 진입로에 양질의 흙을 무료로 받는다는 현수막을 걸어두면 흙 버릴 곳을 찾는 주변 공사 업체들과 이해관계가 맞아떨어져 비용 없이 땅을 높일 수 있습니다.다만 이 방법을 활용하실 때는 자칫 땅이 쓰레기장으로 변할 수 있는 위험을 각별히 주의하셔야 합니다. 악덕 업체들이 건축 폐기물이나 쓰레기가 섞인 오염된 흙을 쏟아붓고 도망가는 사례가 빈번한데, 내 땅에 불법 폐기물이 묻히게 되면 투기자를 잡지 못할 경우 토지 소유자가 막대한 사비를 들여 모두 파내고 처리해야 하는 온전한 책임을 지게 됩니다.따라서 현수막을 통해 흙을 받기로 하셨다면 흙이 들어오는 날 반드시 현장에 상주하시며 쏟아지는 흙이 깨끗한 양질의 토사인지 두 눈으로 직접 철저하게 확인하셔야만 안전하게 복토를 진행하실 수 있습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.생애 첫 내 집 마련이라는 설레는 순간에 압류와 가압류 등 복잡한 권리관계가 얽힌 집을 마주하시어 걱정이 무척 크시겠습니다.결론부터 냉정하게 말씀드리면 이러한 주택은 자칫 매수인의 소중한 자산을 한순간에 잃을 수 있는 매우 높은 위험성을 내포하고 있으므로, 부동산 거래 경험이 없으시다면 가급적 매수를 재고하시는 것을 조심스럽게 권장해 드립니다.하지만 해당 주택을 반드시 매수하셔야 하는 상황이라면 소중한 자산을 지키기 위해 몇 가지 핵심 사항을 철저히 통제하셔야 합니다. 우선 등기부등본상에 기재된 모든 채무액의 합이 질문자님께서 지불하실 매매대금보다 많다면 절대 거래하시면 안 되며, 등기부에 아직 올라오지 않은 숨은 세금 체납액이 우선 징수될 수 있으므로 계약 전 반드시 매도인에게 최신 국세 및 지방세 납세증명서를 요구하여 직접 확인하셔야 합니다.또한 계약서를 작성하실 때는 잔금 지급 시점까지 매도인이 모든 제한물권을 전액 말소하지 않으면 계약을 무효로 하고 위약금을 배상한다는 강력한 방어적 특약을 반드시 명시하셔야 합니다.가장 주의하셔야 할 점은 잔금을 집주인의 개인 통장으로 입금하며 알아서 빚을 갚고 압류를 풀어달라고 맡기는 것은 자산을 허공에 날릴 수 있는 극도로 위험한 행동이라는 것입니다.따라서 잔금을 치르는 날에는 부동산 중개인에게만 맡기지 마시고 질문자님께서 직접 고용한 법무사를 반드시 대동하여, 법무사가 매매대금으로 직접 채권자들에게 빚을 상환하고 그 자리에서 압류 말소 서류를 건네받아 소유권 이전 등기와 말소 등기를 동시에 접수하는 동시이행 절차를 밟으셔야만 안전하게 집을 가져오실 수 있습니다.생애 첫 구매이신 만큼 당장의 매력적인 조건보다는 거래의 안전성을 최우선으로 생각하시어, 조금이라도 찜찜한 부분이 있다면 과감히 포기하시거나 반드시 본인 측 법무사를 통해 권리관계를 철저히 검증하며 진행하시기를 권장해 드립니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.먼저 과거 정부에서 계약갱신청구권을 도입한 취지는 부동산 정책실패로 인하여 가파르게 상승해버린 전세가 때문입니다.전세가로 인해 만기일이 다가오는 세입자들의 주거 불안과 원망이 커지자 계약갱신권을 줘서 급한불을 끄고 문제를 잠깐 뒤로 미룬것 뿐입니다.하지만 이 제도가 시행된 이후 과거와 현재의 전세 시장에서 세입자가 계약 갱신을 하는 이유 자체가 완전히 달라졌다는 점을 짚어볼 필요가 있습니다.과거에는 단순히 임대인과 별다른 트러블이 없거나 세입자 본인의 자유로운 의사에 따라 갱신을 선택했다면, 제도 도입 이후에는 폭등한 전세가로 인해 세입자에게 갈아탈 선택지가 사라져 어쩔 수 없이 갱신을 택해야만 하는 상황으로 변질되었습니다.이전의 세입자들은 동일한 금액으로 다른 지역이나 아파트로 이사할 수 있는 여유로운 선택권이 있었으나, 갱신 시 전세금 인상률을 최대 5퍼센트로 제한하는 제도가 맞물리면서 시장에는 이중가격이 형성되었고 세입자의 이른바 잠김 효과가 발생했습니다. 신규로 전세를 구하는 가격은 크게 뛴 반면 갱신하는 가격은 5퍼센트만 오르다 보니, 세입자 입장에서는 직장이나 학교 문제로 이사를 가고 싶어도 주변 전세금이 너무 올라 엄두를 내지 못한 채 무조건 갱신청구권으로 버티며 기존 집에 머무를 수밖에 없는 상황이 된 것입니다.이로 인해 시장에 원활하게 순환되어야 할 기존 전세 매물의 회전이 완전히 멈춰버렸습니다. 여기에 실거주하지 않으면서 전세 매물을 시장에 내놓는 핵심 공급자인 다주택자에 대한 강도 높은 규제가 더해지면서, 투자자들의 시장 진입이 막히고 신규 전세 공급마저 차단되는 악순환이 이어졌습니다.게다가 다주택자를 겨냥한 보유세 부담이 크게 늘어난 것도 전세 매물의 씨가 마르게 된 원인입니다. 집주인 입장에서는 매년 큰 금액의 세금을 내야 하는데 전세보증금만으로는 이를 감당할 현금 흐름이 나오지 않으므로, 본인의 주머니에서 세금을 내는 대신 기존의 순수 전세를 반전세나 월세로 전환하여 세입자에게서 받은 월세로 세금을 납부하는 조세의 전가가 일어난 것입니다.결론적으로 갱신청구권은 세입자를 보호하려는 선의에서 출발하였으나 결과적으로 급한불 끄기에 불과했습니다. 단순히 2년을 더 살게 해 주었다는 사실 자체가 문제라기보다는, 그 권리와 함께 묶인 가격 통제와 다주택자 규제 및 보유세 강화라는 정책들이 불러일으킬 부작용에대해 충분한 고려없이 문제들이 동시에 맞물리면서 수요는 억눌리고 매물 공급은 차단되며 기존 전세마저 월세로 바뀌는 현상을 초래하였고, 이것이 오히려 서민들의 주거 환경을 더욱 힘들게하는 악순환을 불러일으켰다고 생각합니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.영업직이기때문에 개인 역량에따라 편차가 심합니다.면접 시 수익구조를 먼저 파악하시고, 결정해보시면 됩니다.모든 부동산 영업은 매달 수입이 편차가 클 수 밖에 없습니다.월 천 이천 삼천 오천도 가능은 합니다. 다만, 그게 일시적인건지, 꾸준한 내 수입으로 만들 수 있는지가 중요합니다.영업은 결국 내 실적이 수익이기때문입니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.토지의 활용도를 높이기 위해 진입로 확보와 용도지역의 정확한 의미를 파악하시느라 여러모로 고민이 많으시겠습니다.결론부터 말씀드리면 현재 지적도상으로는 중로1류에 접합되어 있어 법률상 지적도상의 완전한 맹지는 아닐 수 있으나 실제 차량 진출입이 불가능하다면 건축법상 사실상의 맹지로 취급될 가능성이 높으며 국지도에서의 직접 진입은 교통안전상의 이유로 허가가 매우 까다로울 수 있습니다. 따라서 막다른 도로를 통한 진입로 개설이 오히려 용이할 수 있습니다.건축물을 건축하기 위해서는 건축법에 따라 해당 대지가 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로에 2미터 이상 접해야만 하는 것이 원칙입니다.비록 토지이용계획확인원 상 중로 크기의 간선도로에 접합되어 있다고 나오더라도 실제 물리적인 진출입로가 개설되어 있지 않고 단차 등의 장애물이 존재한다면 건축 허가를 받기 어려운 상태로 보아야 합니다.또한 맞닿아 있는 도로가 일반적인 이면도로가 아닌 국지도와 같은 주요 도로일 경우 도로법에 따른 도로연결허가를 별도로 받아야 하는데 차량의 주행 속도와 안전사고 위험을 고려하여 새로운 진출입로 개설을 제한하는 경우도 있습니다.따라서 국지도에서 직접 연결하는 것보다는 지자체 소유의 전답을 통과하여 기존 막다른 길과 연결하는 방안이 더 현실적일 수 있으며(막다른 도로인 경우 도로의 조건이 일부 완화될 수 있습니다)이 경우에는 해당 지자체로부터 적법한 진입로로 인정받을 수 있도록 별도 승인이 필요할 수 있습니다.확인도면 상에 기재된 도시지역이라는 표시에 대해서는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 자연녹지지역 자체가 도시지역이라는 대분류 안에 속하는 용도지역이므로 특별히 토지의 일부(동그라미친 부분)만 도시지역이라는 의미라기보다는 해당 지번이 도시지역 내 자연녹지지역으로 지정되어 있음을 도면상 직관적으로 표시한 것입니다.다만, 대상 토지가 준보전산지로 지정되어 있으므로 진입로 문제만 원만히 해결된다면, 산지전용허가 등을 통한 개발행위 자체는 충분히 긍정적으로 검토될 여지가 있습니다.그러므로 무리하게 국지도 직접 연결을 추진하시기보다는 관할 지자체의 건축과 및 재산관리 부서를 직접 방문하시어 인접한 지자체 소유 토지를 활용한 도로 개설 가능 여부를 신중히 타진해 보시기를 권장해 드립니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.현재의 정부 정책이 지속된다면 전세매물은 찾기 어려워질 것으로 보입니다. 다주택자가 전세나 월세를 내놓게되는데, 보유세 등 다주택자에게 부과되는 ‘비용’이 생겨서 월세 형태로 그 금액을 충당하는 구조로 변화하고 있습니다.부동산학에서는 이를 조세의 전가라고 부릅니다.물론 아직 적지만 매물이 없지는 않습니다.부동산에 많이 방문해보시고 상담받아보시기 바랍니다. 좋은 매물은 오히려 광고하지않고 방문 손님들에게만 보여주는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.권리관계에 따라 다릅니다. 주소지 등 민감한 내용은 가리고 등기사항증명서의 내용을 올랴주신다면 권리분석이 가능합니다.또는 사건번호라도 알려주신다면 분석해드리겠습니다.일단 요건을 갖추어 대항력이 있다면 낙찰자에게 보증금을 받으시면되고, 없더라도 우선변제권이 있다면 낙찰 금액에서 순위대로 배당이 이루어집니다. 금액이 없거나 적을 수는 있습니다. 다만 현재 제공해주신 정보만으로는 권리분석이 불가합니다..

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.새 계약서를 작성하자는 임대인의 요청시점이 좀 더 명확해야 답변이 가능할 것 같습니다. 임대차 계약을 체결하고 잔금납부를 하기 전인 상황인지, 살던 와중에 갱신을 하면서 재작성하는건지 분명하지않아서 추정에 어려움이 있습니다.조심스럽게 추정해보자면, 소유권 이전을 하면서 임대인분께서 대출 승계 등에 관련한 업무를 보시는 과정에서 뭔가 필요하셨던 상황이지 않을까 싶습니다.또는 매매시 임대차계약은 민법상 승계되는데, 서류상 기존 임대인 명의로 되어있는게 단순히 신경쓰이시거나 분실한 상황일 수도 있습니다.어디까지나 한정된 정보로 추정한 것이기 때문에 중간에 중개사가 있다면 편히 여쭤보시고, 없으시더라도 임대인에게 충분히 물어볼만한 사안이므로 편히 여쭤보시기 바랍니다.