답변 내역

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.배달 전문점 창업이라는 새로운 도전을 앞두고 초기 자본금과 비용 절감 문제로 고민이 무척 깊으시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 덕트나 화구 등 기존 주방 설비가 이미 갖춰진 상가를 인수하여 창업하시는 것은 초기 투자 비용을 획기적으로 줄일 수 있는 매우 현명하고 합리적인 접근 방식이라고 판단됩니다.텅 빈 상가에 신규로 모든 주방 기기를 구매하고 배기 설비를 공사하게 되면 막대한 자금이 소요되지만 기존 매장을 인수하는 형태를 취하신다면 이러한 금전적 부담을 크게 덜어내실 수 있습니다.임차인 간에 주고받는 권리금은 해당 매장의 단순한 물리적 시설 상태뿐만 아니라 기존 영업자의 매출 규모나 영업 노하우 등 무형의 가치에 따라 그 금액이 얼마든지 크게 달라질 수 있습니다. 만약 질문자님께서 기존 영업자의 브랜드나 업종을 그대로 승계하실 목적이 아니라 본인만의 독자적인 새로운 메뉴로 배달 전문점을 운영하실 계획이시라면 영업 권리금까지 높게 지불하며 굳이 장사가 잘되는 매장을 인수하실 필요가 전혀 없습니다.오히려 덕트나 화구 등 기본적인 주방 시설은 온전히 잘 갖추어져 있으나 현재 운영자의 매출 부진 등으로 인하여 권리금이 아주 저렴하게 형성되어 있거나 무권리로 나온 매장을 찾아 발굴하여 인수하시는 방향을 적극 추천해 드립니다.이처럼 초기 인수 비용을 최소화한 매장에서 기존의 훌륭한 주방 시설은 그대로 활용하시고 메뉴 구성만 질문자님께서 원하시는 대로 새롭게 변경하신다면 창업 비용을 크게 아끼면서도 안정적으로 사업을 시작하실 수 있을 가능성이 높습니다.이때 창업비용은 임대차 보증금만 있으면되고, 초기 안정적인 정착을 위한 마케팅 비용이나 여유금으로 월세 1년치 정도는 확보하시고 시작하시길 권장해드리고 싶습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.결혼 준비로 눈코 뜰 새 없이 바쁘신 와중에 여러 그룹의 지인들을 챙기며 식사 메뉴와 예산까지 일일이 고민하셔야 하니 신경 쓰이실 일이 무척 많으시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 청첩장 모임의 메뉴로는 호불호가 적고 대화에 집중하기 편안한 차분한 분위기의 식당을 찾아보시는게 좋습니다. 개인적으로는 파스타 레스토랑이나 깔끔한 분위기라면 양식,일식,한정식 모두 다 괜찮은 선택지 입니다. 예산은 형편에따라 진행하시되, 참고적으로 말씀드리자면 보통 3-5만원 선이 많기는 합니다. 물론, 결혼하시는 분의 연령대에 따라서도 많이 달라집니다.사전에 참석자들에게 알레르기나 특별히 피하고 싶은 음식을 가볍게 물어보아 배려하는 모습을 보여주시고, 주말이나 퇴근 시간대에는 식당이 혼잡할 수 있으므로 반드시 조용한 룸이나 분리된 좌석이 있는 식당으로 고민해서 예약을 해보시길 바랍니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.경기도에서 서울까지 출퇴근하시며 요리 업무를 병행하시느라 체력적으로 무척 지치고 힘드실 것 같아 공감합니다.결론부터 말씀드리면 이제 막 스무 살이 되어 사회생활을 시작하신 상황에서 곧바로 보증금과 월세 부담이 큰 원룸을 계약하시기보다는, 초기 정착 비용을 최소화하고 자금의 유동성을 안전하게 확보할 수 있는 고시원 형태의 주거 공간을 우선적으로 고려해 보시는 것이 재무적으로 안정성을 다지는 데 더 합리적인 선택이 될 수 있습니다.일반적인 원룸 임대차 계약의 경우 통상적으로 일정 규모 이상의 보증금이 묶이게 되며 매월 납부해야 하는 차임 외에도 각종 공과금과 관리비가 고정적으로 발생하여 이제 막 독립을 시작한 청년에게는 예기치 못한 경제적 부담으로 다가올 수 있습니다.일반적인 임대차계약은 한 번 계약을 체결하면 정해진 기간 동안 임의로 해지하기 어려우므로 만약 직장 내 변동 사항이나 건강 문제나 큰 비용지출 등 갑작스러운 상황 변화가 생겼을 때 월세 보증금으로 자금이 묶인 상황이라면 여유금이 적어 어려움에 처할 우려가 있습니다.반면 고시원과 같은 주거 형태는 보증금이 매우 적고 계약 단위도 월 단위로 짧아 거주지 이동이 비교적 자유로우며, 기본적인 식료품(밥, 김치, 라면, 계란 등)이 제공되고 공과금이 월 사용료에 포함된 경우가 대부분이기 때문에 생활비를 크게 절감하여 혹시 모를 위기 상황을 대비한 비상금을 마련하는 데 유리하게 작용할 수 있습니다. 이런식으로 월 비용을 10만원만 줄여도 1년에 120만원인데, 가까운 일본에 여행을 다녀와도 남는 돈입니다. 또는 나의 취미활동이나 저축에 더 사용할 수도 있겠죠.따라서 처음부터 덜컥 무거운 책임이 따르는 원룸 임대차 계약을 맺기보다는, 직장과 가깝고 출퇴근이 편한 고시원에서 당분간 지내시며 서울의 물가와 환경에 충분히 적응하시고 생활이 어느 정도 안정화된 이후에 정식으로 독립적인 주거 공간을 단계적으로 알아보시는 방향으로 검토해 보시기를 권장해 드립니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.전입신고하실때 우선변제권 확보를 위해 전세계약서를 지참하셔서 반드시 확정일자를 받으시기 바랍니다. 또한 새로운 집에 이삿짐을 들이기 전 빈집 상태에서 바닥재나 벽지의 훼손 또는 누수나 파손 흔적 등 기존의 하자 상태를 사진이나 동영상으로 상세히 촬영해 두신다면, 향후 임대차 계약이 종료될 때 발생할 수 있는 원상회복 의무에 관한 분쟁을 매우 효과적으로 방어하실 수 있는 객관적인 증거가 될 가능성이 높습니다.그리고 혹시모를 상황을 대비하여 잔금입금전 등기사항증명서를 다시 한번 열람 또는 발급하여 권리관계에 변동이 없는지 체크하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.질문자님의 상황에서는 먼저 일반적인 원룸 월세집을 알아보시기 보다는, 생활비를 최소화하고 혹시모를 상황을위해 비상금을 남겨두기 위해 고시원 매물을 찾아보시는게 더 합리적일 수 있다는 답변을 조심스럽게 드려보고 싶습니다.고시원은 보증금이 굉장히 적고(~30 정도), 월세(평균 30-40)도 저렴합니다(금액차이는 당연히 입지나 제공 서비스 등에따라 달라집니다). 그리고 쌀밥, 김치, 라면 등이 무료로 제공되는곳이 많기때문에 기본적인 식사문제 등을 최소한으로 해결가능할 수 있습니다. 그리고 의외로 무서운 관리비나 공과금도 아낄 수 있어서 저축이나 취미 등에 더 투자할 수 있다는 이점도 있습니다.(한달에 10만원만 아껴도 1년이면 120만원입니다. 이 돈이면 가까운 일본 해외여행 가고도 남을 돈이죠)처음 서울 상경하시면서 주변 지인이나 연고지 없이 알바만으로 바로 원룸 월세집을 계약하시는 경우, 예상치못한 문제가 닥쳤을때 어려움이 있을 수 있습니다(알바해고, 장기 실업상태, 건강문제, 큰 비용지출 등).따라서 먼저는 고시원에 머무시면서 서울 환경에 적응하시고,마음에 드는 지역들을 충분히 고민해보신 후 생활이 안정화되면 월세집을 찾아보시길 추천드려봅니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.오타가 좀 있으셔서 제가 정확히 이해한게 맞는지 잘 모르겠지만, 제가 이해한 바로는 5월 말에 집을 구할때 입주시기 문제로 행여나 마음에 드는 집을 놓치게 될까 봐 걱정이신걸로 보여집니다.결론부터 말씀드리면 통상적으로 집을 구하는 시점과 실제 입주 예정일 사이의 간격이 1주일에서 2주일 정도라면, 굳이 임시적인 가계약 단계를 거치기보다는 곧바로 정식 본계약을 체결하는 것이 일반적이며, 설령 가계약금을 먼저 입금하셨더라도 구체적인 조건이 합의되었다면 집주인이 더 일찍 들어올 사람을 찾았다는 이유만으로 일방적인 파기를 하기는 법적으로 매우 어렵습니다.부동산 실무에서 가계약은 마음에 드는 매물을 선점하기 위해 정식 계약서를 작성하기 전 임시로 일정 금액을 걸어두는 절차를 의미하지만, 입주일이 얼마 남지 않은 상황에서는 곧바로 본계약금을 지불하고 계약을 확정 짓는 경우가 많습니다.만약 가계약의 형태를 취하더라도 판례는 임대차 목적물과 보증금 및 월세 그리고 입주일 등 계약의 핵심적인 사항에 대해 당사자 간에 구체적인 의사 합치가 이루어졌다면 정식 계약서 작성 전이라도 유효한 계약이 성립한 것으로 인정하고 있습니다.따라서 5월 말에 집을 알아보시고 1주에서 2주 뒤인 6월 초중순으로 입주일을 명확히 협의하여 가계약금이나 본계약금을 지급하셨다면 집주인은 그 합의된 기간 동안 해당 주택을 다른 사람에게 임의로 넘기기는 어렵습니다.어렵다고 말씀드린 이유는, 만약 집주인이 본인의 변심으로 더 일찍 입주할 세입자를 받기 위해 일방적으로 계약을 깨고자 한다면, 별다른 약정이 없는 한 법령에 따라 단순히 받은 금액만 돌려주는 것이 아니라 그 배액을 상환해야 하는 책임을 지게되기 때문입니다.그러므로 원하시는 시기에 맞는 매물을 발견하신다면 공인중개사를 통해 입주일과 금액 조건을 명확히 특정하시고 관련 내용을 문자메시지 등 객관적인 기록으로 꼼꼼히 남겨두시어 안심하고 이사를 준비해 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.현재 예산이나 상세한 정보가 없어서 보수적으로 답변드리겠습니다. 질문자님께서 무리하게 아파트를 고집하실 필요가 없으시다면, 서울도 괜찮은 빌라매물들이 많이 있습니다. 출퇴근과 입지 등을 고려하여 빌라를 고려해보심이 현실적이라 생각됩니다.주거환경도 양보가 가능하다면 재개발 등의 호재가 있는곳을 노려서 실거주와 투자를 같이 겸해서 들어가실 수도 있습니다.모쪼록 예산범위에 맞춰 리스크를 최소화하여 접근하시길 바랍니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.임대인이 계약서 작성과 동시에 보증금 인상분 전액을 입금하라고 요구하여 당혹스러우실 마음이 충분히 이해됩니다. 결론부터 말씀드리면, 인상된 보증금을 계약서 작성 당일에 전액 납부해야 한다는 법적 원칙은 존재하지 않으며 일반적으로는 기존 계약이 만료되고 새로운 계약 기간이 시작되는 시점인 2026년 5월 30일에 지급하는 것이 타당하다고 보여집니다.임대차 계약의 갱신은 기존의 임대차 관계를 연장하는 성격을 가지며 보증금 증액분에 대한 지급 의무 또한 특별한 약정이 없는 한 새로운 임대차 기간이 개시되는 때에 발생하는 것이 민법상의 일반적인 원칙입니다(민법 제536조 제1항 - 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다). 즉 임차인의 보증금 증액분 지급 의무와 임대인의 인상된 조건에 따른 주거 환경 제공 의무는 동시이행 관계에 있으므로 실제 계약의 효력이 발생하는 시점에 잔금을 치르는 것이 법리적으로나 거래 관행상 합리적입니다.통상적으로 계약의 이행을 확약하기 위해 계약서 작성 시 증액분의 10퍼센트 내외를 계약금 명목으로 미리 지급하고 나머지 잔액을 기존 계약 만료일에 송금하는 경우는 볼 수 있으나 임대인의 주장처럼 만기보다 두 달이나 앞선 시점에 전액을 입금해야 할 법적 근거는 없다고 보시는 것이 타당합니다.질문자님께서 특약 사항에 계약 만료일에 인상금을 입금한다고 기재하려 하신 것은 추후 발생할 수 있는 보증금 반환 문제나 금융 사고를 예방하기 위한 매우 정당한 권리 행사입니다. 특히 도시기금 대출을 이용 중이신 상황이라면 대출 실행 시기나 은행의 확인 절차와도 연동되어야 하므로 임대인에게 법적 원칙보다는 상호 간의 안전한 거래와 대출 절차의 원활한 진행을 위해 잔금일을 만기일로 지정하는 것이 합리적임을 다시 한번 차분하게 설명하여 협의해 보시기를 권장해 드립니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.1년만 거주하고 무조건 퇴거해야 한다는 특약으로 인해 향후 거취에 대한 불안감이 크셔서 여러모로 마음이 무거우시겠습니다.결론부터 말씀드리면 해당 특약은 세입자에게 불리한 조항으로서 법적 효력이 무효화될 가능성이 높으나, 이를 명분으로 삼아 만기를 채우지 않은 8개월 차인 현재 시점에서 임차인이 일방적으로 계약을 중도 해지하기는 법적으로 어려울 것으로 보입니다.우리 현행법은 주택 임대차계약 시 그 기간을 1년 등 2년 미만으로 정하였더라도 세입자의 주거 안정을 위해 최소 2년의 거주 기간을 강제하여 보장하고 있으며, 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 일방적으로 불리한 것은 그 효력이 없다는 편면적 강행규정을 명확히 두고 있습니다(주택임대차보호법 제4조 및 제10조).따라서 1년 뒤 무조건 방을 빼야 한다는 특약은 효력을 상실하므로 질문자님께서는 약정된 1년 뒤에 이사를 나가실 수도 있고, 원하신다면 법적으로 보장된 2년의 거주 기간을 주장하여 계속 거주하실 수도 있는 강력한 선택권을 보유하고 계십니다.다만 이러한 특약이 무효라는 사실이 곧바로 계약 전체를 파기할 수 있는 중도 해지 권리를 의미하는 것은 아닙니다. 당사자 간에 합의한 1년이라는 기본 계약 기간 자체는 여전히 유효하게 존속 중이므로, 만기 전인 8개월 차에 퇴거를 요구하신다면 이는 중도 해지에 해당하여 원칙적으로 새로운 세입자가 구해질 때까지의 월세 납부 의무와 새로운 계약 체결에 따른 공인중개사 보수를 질문자님께서 직접 부담하셔야 할 가능성이 큽니다.그러므로 특약으로 인해 강제로 쫓겨날 수 있다는 불안감은 잠깐 내려놓으시되, 무리하게 당장 해지를 통보하시기보다는 가급적 남은 기간을 채워 1년 만기 시점에 맞추어 정상적으로 이사를 계획하시거나 부득이하게 퇴실하셔야 한다면 임대인과 원만하게 합의하여 새로운 임차인 주선 및 비용 부담 문제를 신중히 조율하시는 방향으로 대처해 보시기를 조심스럽게 권장해 드립니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.정치적인 내용을 담기에는 작성하기에 제한적인 부분이 있어 포괄적으로 내용을 말씀드리자면, 현재 정부의 정책들이 현실을 반영하지 못한 부분이 많이 있습니다. 그리고, 뉴스에서는 거짓을 말한다기보단 소수의 입맛에 맞는 지역이나 단지만을 언급하기 때문에, 교묘하게 짜집기하는 경우가 많아서 직접 통계자료를 찾아보시는게 좋습니다.